　　中国新天地是瑞安房地产的一个子公司，我们现在在武汉、重庆、岭南营运不同的新天地的项目。我们认为未来一段时间商业房地产在一个很微妙的时刻，市场整体还是很正面的，因为宏观经济、城镇化，在中国现在的产业发展方面，服务业会逐渐增长，内需会取代出口，成为新的增长点。所以在商业地产来说，政策和市场环境是很好的。

　　但是我们也面对很大的挑战，大家都知道，有电子商务的挑战，还有供过于求的挑战，现在在全世界的商业房地产中，有超过一半在建的商场来自中国，在商业房产最多的20个城市中，中国占了3/4。所以商场严重的供过于求，尤其是在二三线城市。在商业房地产方面，我们面临着很多强大的竞争对手，商业房地产不同于普通的住宅，商业房地产一般在一个区域只有两三家可以做得很好，其他的都是很艰苦经营的。恒隆的陈启宗说商业地产在一个城市只能容纳一到两个最领先的商业地产项目，作为商业地产来说，我们的挑战非常大，因为我们面对恒隆、KK-mall、华润等等的竞争。

　　瑞安房地产成立中国新天地，是想有专业的团队经营瑞安旗下的商业房地产。瑞安房地产在过去把很多的资金投放在拆迁和商业房地产方面，中国新天地有一个很迫切的任务，就是要把瑞安房地产旗下的商业房地产价值能够充分体现，当然我们也希望能够尽快独立上市。

　　中国新天地做商业地产注重几个重要的环节，首先我们希望我们的建筑也差异化，大家看到在广东的岭南新天地、上海新天地，我们很多的建筑环节和别人是有很大差异的，我们的老板说，你盖好的产品是要长期放在那里的，这是我们对社会的承诺，所以经常提醒我们管理团队要注意建筑的每个细节，我们希望产品的差异化。我们现在也跟世界级的合作伙伴合作，增加我们团队的实力。在过去几个月，我们收购了一家著名房地产的商业房地产公司，还引入了一个小的股东——Brookfield，它管理着很多的商业资产，我们希望它能够在系统方面帮助中国新天地管理我们在中国不同地区的商业房地产。

　　中国新天地在商业地产方面有几个重要的环节，我们以天地的商圈作为整体规划的，瑞安在过去是以整体规划为主，我们不是只做一个个四方的放长。用户的生态圈我们是很重要的，我们在整体规划上面，在我们的生活圈子能够有住宅、办公、酒店、餐饮、购物，这是我们很注重的，我们以整体规划为主。明天有些嘉宾也会参观我们的岭南天地，希望你们也多给意见。

　　商场受到电商的冲击，未来会从消费型的商业专向为体验型的商业，我们目前也没有一种完整的方案来打造体验型的商圈，我们也在研究，未来怎么从消费型的商业转变为体验型的商业。以后传统性的提成扣点，一定是商业房地产公司会避免的，因为成交不一定会在商业里面出现，所以我们目前在经营模式方面还在努力的研究。

　　差异化的建筑方面，我们所有的建筑、产品都希望能做到消费者每天都会来，老一辈的、年轻的、西方的、本土的人都能经常来到我们的天地商圈。

　　新天地的资产策略、收入来源，我们有三种收入：租金收入、资产管理收入，同时还有资产出售收入。过去几年，我们也是跟保险公司合作最多的一家公司，我们跟中国人寿、平安有很多的合作，今后我们会跟保险公司有更多的合作，因为保险公司在资金成本方面比其它金融机构是更低的。我们主要有三类资产：核心资产、合资资产、可供出售资产。我们在跟不同的金融机构研究商业房地产的基金，尤其是与保险公司研究商业房地产的基金。

　　现在中国新天地管理的资产超过150万平方米，直接拥有的资产为400亿，我们准备在未来一两年上市，所以这方面我们一定会努力扩充现在拥有的资产。

　　在这里我也想感谢大家给我分享中国新天地在商业房地产的观点，我们的口号是“生活永风采”。

（审校：劳蓉蓉）