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在北京特殊的市场环境和行业整体下行的大背景下，如何提高利润率确实成为摆在远洋面前的一个难题。

　　编者按：过去的一年，新改革时代开局，在新城镇化号角声中，在调控与市场化交织的声浪中，中国房地产行业稳步前进。但这只是起点，中国房地产还需要更多的努力和更强的智慧，去适应全新形势，并取得更大的发展。

　　新的一年，角逐市场的版图与新增长边界，谁将是卓越100的领军企业，中国房地产将更多的思考、总结与传承创新。

　　2014年3月11-13日，观点新媒体继续盘点年度中国房地产行业与企业，展望2014年度机会与变化，推出“模式与革新”特别报道。

　　观点网 见习编辑 王静 “天上浮云如白衣，斯须改变如苍狗”。眼下的资本市场很好的诠释了这句诗。

　　去年房地产市场一片飘红，2014年甫一开年，唱衰内地楼市及房企的声音就不绝于耳。对于央企远洋地产来说，新年开年即在北京市场豪取三宗地，本是表达了公司对于北京市场的信心和决心，不想却因此被投行下调了企业评级。

　　2月4日，瑞银发布研究报告，称远洋地产现价相当预测今年市盈率7.7倍，已充份反映未来较同业为低的合约销售增长、毛利率表现，并指出该集团较低毛利将困扰其股价。

　　瑞银下调远洋地产的投资评级，由“中性”降至“沽售”，该行指，留意到远洋地产近数周斥62亿元人民币收购三个项目，兼且并非市中心地段，其中8%将兴建保障房，料会拖低该集团总体项目毛利率。

　　从1月9日到16日，8天的时间，远洋地产在北京土地市场抢下三宗地块，土地出让金合计超过73亿元。所拿的三宗地块，分别位于房山、昌平和门头沟。

　　对于评级下调一事，远洋地产表示目前处于缄默期，暂不予以回应。而北京业内则表示，在郊区拿地以及配建保障房，跟北京市场土地出让特点和政策息息相关，无法规避。

　　“在大的政策环境，开发商选择在北京市场深耕就必须接受游戏规则。对于开发商来说只能选择在此基础上，通过考虑如何进行产品打造、如何分割保障和商品房，前期规划和定位来实现利润率的提升。”

　　土地之困

　　因为前几年并未在北京土地市场有太多斩获，而远洋方面又计划北京区域2014年实现目标销售100亿，补充土地即成为眼前较为迫切的事情。

　　远洋内部相关人士曾对观点新媒体表示，目前地标企业拿地资金是占其年度销售额的30%-50%，远洋大概会保持这个水平，保守一点30%，激进一点50%。而在北京拿地，跟政府的供地节奏和资源有关，不完全取决于企业。

　　北京业内也指出，目前北京市中心土地资源较少，拿地竞争激烈，成本颇高。在大的政策环境下，开发商选择在北京市场深耕就必须接受游戏规则。而远洋目前到手的三块地，无论是区域位置还是未来前景，都较为理想。

　　对于1月9日远洋地产以11.44亿元、配建1.6万平限价商品住房，拿下的房山区拱辰街道及长阳镇(良乡高教园区4号地)，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业指出，“外界认为比较偏，其实在良乡开发区已经形成居住氛围，在过去三年时间，商品房开发发展非常快，万科、首创等很多企业都在那里有项目，比如中粮万科的长阳半岛，现在房价已经从三年前的一万多涨到两万多，未来可能还要高。”

　　而且这个区域在三年前，也试点过自住型商品房类型的产品，项目是中铁建的国际城，当时比周边房价低2000元。因为没有营销成本等原因，最终利润也有保障。

　　“不管是从区域认知度来看，还是从未来建自主性商品房来看，这块地是没有问题的，利润率还是相当高的。比正常利润略高或持平”，程浩业补充道。

　　第二宗是1月13日拿下的昌平区七家镇未来科技城南区地块，其概念和房山良乡差不多。虽没有后者那么热，但位于北京的北边，相当于上风上水。而且北七家是传统的奥北别墅区，很多高端项目集中在此，目前也有开发区的概念。只是除人才公共租赁住房外，全部配建自住型商品房的条件，让其在三宗地中，可预期的利润率水平最低。

　　至于门头沟新城石龙街区的地块，程浩业对观点新媒体表示，这个区域目前在售房价接近3万，3万多都有。区域位置与市中心的直线距离比良乡、北七家都近。未来前景更好。而且门头沟过去，受地形限制，没太有商品房用地。这块地的稀缺水平在三块地中最高。

　　利润率博弈

　　对于瑞银提出的“较低毛利将困扰其股价”，辉立证券分析师陈耕对观点新媒体表示，这可能更多取决于市场对内房股的整体看法趋于谨慎。

　　亚豪机构市场总监郭毅也指出，未来开发商的利润空间都会逐步下降。这是企业都会面临的问题。高端市场利润率相对较高，但是市场需求有限。随着开发商的销售周期拉长，成本会增加，财务成本、人员成本会增加到开发成本中，利润率也会有个相对的下降。

　　饶是如此，在北京特殊的市场环境和行业整体下行的大背景下，如何提高利润率确实成为摆在远洋面前的一个难题。

　　“今年我们发现了一个价值洼地，即公建类用地。”远洋地产内部人士对观点新媒体如是表示。泰禾一号街区，即是公建类用地，目前来看，利润水平超出预期。因此远洋今年会重点关注这类用地，而在已经获取的三块地中，房山和昌平的地块即为该类型土地。

　　程浩业指出，所谓的价值洼地是规划层面的问题。这类用地一般在所谓的开发区，而开发区主要是工业用地，配套的住宅。在开发区里面公建用地在后续改规划的时候比较灵活，有可能从F1直接变成住宅用地，只要改规划的理由充分，是可以操作的。“规划口是规划委管的，在国土局出让土地的时候可能不能立即改规划，在后期建设的过程中是有可能突破这个规划限制的。”

　　“远洋过去几年在北京没怎么拿地。今年寻找这个突破口，不跟大企业争纯住宅用地，关注这些关注度不高的地块，也是一个发展的策略。”程浩业续称。

　　而对于远洋一改以往注重利润率水平较高的高端产品，转而聚焦刚需，陈耕指出，加快周转对于远洋整体的盘活有积极效应。“目前还是以去化为主的整体效用模式，在利润率和周转率方面，偏重于周转率总归是市场比较容易接受的。”

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