　　11月暖冬效应明显，销售面积累计增速转正。11月销售面积1.3亿平，同比增长30.4%，较上月上升了7.2个百分点，高于我们预期。1-11月销售面积累计增速也由负转正，由-1.1%上升至2.4%。11月销售情况明显好于预期，主要原因是：1)申万监控的31个主要城市11月销售量同比增幅为78%，较10月的54%大幅上升，重点城市销售情况在传统淡季逆势上扬；2)三四线城市销售继上月大增30个百分点至19.8%后，我们月初预计11月同比将维持在20%左右，但目前看增幅可能达到25-30%左右，仍有较明显上升。目前全国销售情况趋于稳定，一二线需求仍然旺盛，三四线稳定回升，销售暖冬在下月应可延续。同时，去年10月全国销售急剧降温之后，较低的基数将支持近几月销售同比都将继续处于较高水平。

　　库存压力及资金改善，新开工继续温和回暖。2012年11月新开工面积1.56亿平，同比由负转正，为7.1%，较10月提升13.5个百分点，数据如期出现跳升，但幅度不及月初预期，主要是统计入库影响略小于我们估计。目前看新项目入库占比约为9%，低于我们预期的12%。不考虑统计入库的影响，季调以后的11月新开工增速同比约为-2.0%，较上月回升4.8个百分点，符合我们的预期。由于开发商资金状况有所好转，库存压力在一定程度上得以消解，新开工趋势仍在温和回暖之中。

　　投资渐入上升通道。11月全国房地产开发投资额7143亿元，同比增长28.5%，较10月的15.5%上升13个百分点，尽管已考虑到统计入库因素，但单月同比增幅仍高于我们19%的预期，主要原因是土地市场回暖半年余，土地购置费将开始上升。由于施工面积增速与上月持平，土地购置费在11月可能出现了30%左右的大幅增长。同时，由于新开工逐步回升，施工企稳，土地购置费上升，投资渐入上升通道，上调12、13年投资同比增速至17%、16%(原预测为15%、13%)。此外，11月开发商资金来源9405亿，同比也增加12.7个百分点至38.7%，但由于接近年底，此前增长较快的按揭贷款和国内贷款的同比增速有所回落，目前信贷环境相对中性。

　　维持销售和新开工预测，上调12、13年投资增速。维持12、13年销售面积同比增速3%、5%，新开工面积同比增速-5%、9%，上调12、13年投资同比增速至17%、16%。

　　维持月报观点，楼市暖冬，相对收益将持续。由于目前地产行业基本面和政策面很难发生大的改变，较确定的业绩、开发商持续的快周转战略及投资者对政策短期不会收紧的预期将支撑地产板块在未来较长一段时间内具有相对收益，目前我们的逻辑没有改变。我们认为未来地产股的投资机会主要来自于两方面：1)基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2)土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，模式清晰、预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福(工业地产)、南国置业(商业地产)、金科股份(中西部三四线)、苏宁环球(东部卫星城)、铁岭新城(土地一级开发)、华侨城(旅游地产)。

　　申银万国：销售暖冬逆势增长，投资渐入上升通道

（审校：杨晓敏）