深圳旧改项目发力 佳兆业全年目标无忧
作者: 彭飞     时间: 2012-12-11 01:40:36    来源: [ 观点网 ]

深圳的项目从明年开始，可每年贡献50亿以上的销售额，占公司总销售额的比重将达到20%-30%。

　　观点网 彭飞 随着深圳旧改项目在年末的集中入市，佳兆业今年165亿元的全年目标或许已无忧。

　　12月8日，佳兆业副主席兼执董谭礼宁对外表示，11月公司录得合约销售额22亿元，今年前11月已累计实现销售额150亿元，只要12月份公司录得15亿元的合同销售金额，则可顺利完成今年165亿元的销售目标。

　　全年目标

　　其实对于佳兆业今年能否顺利完成全年目标，早前外界曾有疑惑。由于今年前三季度，佳兆业的推盘区域主要集中在珠三角和东北辽宁，深圳区域未有新盘推出，因此在销售方面并不理想。

　　但随着近期佳兆业深圳旧改项目的入市，这一情况已得到改观。

　　12月1日，位于龙岗大道布吉中心的龙岗大道1号项目正式开盘。该项目主打小户型，当天共推出330套42-97平米住宅，均价1.8-2.2万/平米，去化近8成。

　　此外，谭礼宁还介绍，位于华为科技城的旧改项目佳兆业城市广场将总共推出6000多套住宅，其中一二期将在今月底至下月初开售，首批近800套单位，再加上龙岗大道1号的继续销售，有信心完成目标。

　　事实上，虽然曾被质疑，但彼时亦有分析认为，如果佳兆业在深圳的新项目能赶在年底入市，对其完成全年销售目标，毛利率提升，以及财务改善等都将起到积极作用。

　　对此，谭礼宁也毫不讳言。其透露，龙岗大道1号的土地成本仅为6000元/平米，该项目毛利率可达40%以上；至于准备开盘的佳兆业城市广场，其意向价为2万元/平方米以上，而项目地价仅为3600元/平米，预计毛利率可达50%以上。

　　“随着公司旗下深圳旧改项目将陆续投入市场，佳兆业今年的最坏时期已经过去，预计今后毛利率还将有所增长。”

　　至于明年的销售目标，谭礼宁称，预计明年上半年整体楼市环境将较今年好转，故10-15%的销售增长属合理水平，以公司今年销售目标165亿元计算，明年销售目标将达到190亿元。

　　此外，佳兆业首席财务官张鸿光还透露，公司年初至今共斥资30亿元购地，明年将争取在一二线城市增加土地储备，在负债率方面，他认为70-80%的负债水平适当，预计将不会大幅度提高。

　　旧改发力

　　如果佳兆业今年能顺利完成全年目标，深圳旧改项目的及时销售肯定是一大助力，而今后几年内，深圳旧改项目对佳兆业整体业绩的贡献则会更大。

　　据谭礼宁介绍，佳兆业于深圳的项目相信可以在明年以后，每年贡献50亿元以上的销售额，占公司总销售额的比重将达到20%-30%。

　　此外，为了更好地发展深圳旧改项目，佳兆业还成立了一家专注于旧城改造的企业--佳兆业置业发展(深圳)有限公司。

　　该公司总经理耿延良在12月8日也介绍道，截至目前，佳兆业在珠三角范围内的深圳、广州、珠海、东莞等地，旧城改造的土地储备高达1210万平方米。

　　虽然旧改类项目从拿地、拆迁到平整所耗费的时间周期相对较长，对企业的资金和运营能力也有很高要求，但佳兆业在这方面却表现出了一定自信。

　　耿延良认为，旧城改造资金的投入是一个持续过程，不同于竞地开发的一次性的投入，目前佳兆业的旧城改造已具备造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，自身已能通过前期销售资金的回笼，然后利用到新项目拓展上。

　　对此，佳兆业集团总裁金志刚亦表示，旧改项目其实就是一个分期付款获取土地的方式，虽然资金成本很高、开发周期长，但这类项目的地段一般都是不错的，虽然同期投入资金产生了利息，但地段却在升值，因此相比常规项目，旧改项目的毛利率肯定是最高的。

　　“只要中国经济不走下坡路，预计下个十年，国内旧改市场将呈现爆发式增长，且高毛利率的问题也不会改变，这点是毫无疑问的。”金志刚称。

　　对于旧改发展的主要区域，佳兆业高层此前曾表示，除深圳以外，公司在广州白云区、东莞、珠海都有个别旧改项目，但主要还是在深圳，因为在深圳办事各方面的程序比较熟一些，未来主要还是在深圳发展。



（审校：刘满桃）
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