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上市面对面 林中：旭辉IPO是水到渠成的事
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-11-26 03:20:21    来源: [ 观点网 ]

对于此次上市的目的，林中并不讳言，即是要为旭辉长期的发展打造一个融资平台。

　　专题：旭辉集团香港上市

　　观点网 梁嘉欣 2012年11月23日，对旭辉而言，这是一个值得纪念的日子。这天上午九时三十分，旭辉控股集团正式登陆香港联交所，一圆IPO之梦。“欣喜”、“感恩”，是旭辉董事长林中敲钟后的心情。

　　事实上，旭辉这一路走来，也伴随着很多波折。由于近期香港资本市场新股上市反应普遍冷清，回望之前的两个月，旭辉多少也受到影响，不时传出募资规模减少、定价下调等消息。最终，旭辉决定以下限1.33港元定价，集资净额15.3亿港元。

　　“其实我们最初只是定一个发股的规模，因为联交所要求是25%，所以我们一直按照这个在变。”林中当天在接受观点新媒体专访时表示，以下限定价，是为了留出一定的空间，保证以后的增长，最重要的还是为了实现成功上市。

　　旭辉此次上市并没有找基石投资者，林中对此解释，主要原因是此次募资规模不大，旭辉还是希望能提高股票的流通性，如果基石投资者多了，流通性就会更少。同时，也希望有更多的投资者包括机构投资者和基金都有机会进来。

　　为了更好地吸引更多投资者，旭辉更决定把2012年的利息留在2013年派给新老股东，而非在上市之前把利息派给大股东。“如此一来，2013年我们就有2012年和2013年的派息，这一派息比例，按照现时招股价计算已经达到7.7%，这是非常可观的。这种股票你买了光拿利息就有7.7%的回报。”林中指出。同时，旭辉还承诺上市后每年维持核心净利润率20%来派息。

　　对于此次上市的目的，林中并不讳言，即是要为旭辉长期的发展打造一个融资平台。但其透露，目前暂无相关发债融资的具体计划和方案，但只要是有利于公司发展、有利于股东价值的事情旭辉都会考虑，听取相关建议。

　　林中把这一次上市标志，视为旭辉新征途的开始，任重，道远。其亦称，旭辉要实现一个可持续、有质量地、安全地快速增长。故在上市后不会做大规模的扩张，还是先做大做强现有已进入区域，增加市场份额，提升在市场中的竞争能力。而后才考虑扩张新市场，进入新城市。

　　以下为观点新媒体对旭辉集团董事长林中的采访实录：

　　观点新媒体：今天旭辉正式登陆香港联交所实现IPO上市，如果让您概括上市以后的心情，你会用哪些词语？

　　林中：首先是“欣喜”。上市是旭辉所有员工、所有上市团队、所有中介投行，大家一起努力的结果。今天我们终于看到这个结果，所以很高兴，也很欣喜。

　　其次，要“感恩”。旭辉的发展和成长，要感谢所有同事的努力，感谢所有客户对我们的信任，感谢所有投资者包括供应商、合作伙伴、政府对我们的支持。

　　不过，上市以后，我们也感到身上的担子会更重。这两天我收到很多祝贺短信，其中一条是“任重而道远”。旭辉从今天开始就成为一个公众企业，所以一定要有更高的标准要求自己，不断地为客户提供好的产品，好的服务，同时获得企业增长，不断为股东创造价值。

　　对旭辉而言，上市是一个新的发展里程碑、新的起点、未来将面临新的挑战，我们新的征途从现在开始。

　　观点新媒体：旭辉选择上市的目的是什么？

　　林中：旭辉上市的目的有两三点。第一，要为旭辉长期的发展打造一个融资平台，打造一个人才的事业平台，对接国际资本市场，创造资本市场的品牌。其实，每一个企业在发展过程中都有一些重大的阶段需要去突破。旭辉发展到目前这一阶段，上市对旭辉来说是水到渠成的事。

　　第二，上市也是旭辉必然要去跨越和经历的事件。因为，上市平台是旭辉再上台阶的快速而且健康成长过程中，很重要的一个阶段。

　　观点新媒体：据了解，旭辉这次上市并没有找基石投资者，这是否可以说明您们对这次上市前期的募资很有信心？

　　林中：对。我们不找基石投资者主要有几个方面的考虑：第一，我们这次发行的规模不太多，仅有2亿美元左右。其次，我们还是希望能提高流通性，如果基石投资者多了，流通性就会更少。同时，我们也希望有更多的投资者包括机构投资者和基金都有机会进来。

　　所以，基于这三个原因，我们对这次发行非常有信心，觉得没有必要有机构投资者。

　　观点新媒体：从这两三个月以来的市场消息来看，旭辉为了此次香港上市准备得也不甚容易，像募资规模减少、价格下调等等。您是怎么看待这些声音的？

　　林中：没有。其实最初我们只定了一个发股的规模，因为联交所要求是25%，所以我们一直按照这个在变。其次，关于价格方面，我们是有几个考虑，其一，为了实现上市这一目的，这是我们内部定的一个成功标志，其次，要为股东创造价值。

　　所以，为了完成上市这一成功标志，我们有几个策略，其中就包括要有一个相对便宜IPO定价，留出一定的空间。旭辉的上市不是为了一次性要拿多少钱回来，而是我们另一段长跑的开始。我一直讲，上市就像经营一个超级大盘一样，经营策略就是要低开高走。

　　其次，我们也知道，光有价格便宜还不够，还要有高增长，有增长就证明你是好东西。其实在上市之前，旭辉就在给投资者交出超出预期的利润和规模的增长上做了很多准备，保证每年都有持续稳定的增长。

　　不过，光有这两点还是不够，还要乐于跟股东分享增长的成果，光增长不分享也没用。所以旭辉决定把2012年的利息留在2013年派给新老股东，而非在上市之前把利息派给大股东。如此一来，2013年我们就有2012年和2013年的派息，这一派息比例，按照现时招股价计算已经达到7.7%，这是非常可观的。这种股票你买了光拿利息就有7.7%的回报。

　　同时，我们在招股书上也提到，我们会有一个相对稳定的派息政策，我们有信心维持核心净利润率20%来派息，这样才能体现公司不断与股东分享成长的结果，通过这三管齐下来为股东创造价值。

　　所以，我们不会太在意这一两个月的股价，旭辉有很多机构投资者和基金，包括我们认识很多年的一些老朋友，他们进来以后，都不只是看短期的利益，他们觉得旭辉未来两三年会发生一次大变化，再过两三年又会发生一次大变化。

　　我觉得资本市场是公正的，一个真正好的企业，只要给点时间，市场一定会公正反映你的价值。

　　观点新媒体：上市之后，旭辉或在哪些方面取得较大的跃进或改变？

　　林中：其实旭辉一直都是按照自己跑步的节奏在往前跑。我们看一个小孩的成长，今天和昨天比其实变化不大，但是隔半年看，长高了，长壮了，隔一年看变化很大，我想旭辉也应该是这样，每年都会不一样。

　　不过，从几个方面还是都可以看到旭辉的变化，一是旭辉的业务规模，旭辉在持续不断地增长。第二，旭辉的品牌知名度会越来越好。第三，旭辉的产品和质量会越来越好。第四，旭辉的客户满意度会越来越高。第五，旭辉人才越来越多，团队的执行能力越来越强，能够成为一支地产铁军。

　　观点新媒体：上市以后，旭辉是否会有进一步的扩张？

　　林中：现时旭辉主要在长三角区域、环渤海区域，还有中西部发展，我们上市之后不会着急去扩张。现时策略还是聚焦一二线城市，先做大做强已有城市。我们过去一两年，包括今年拿的地都是在一二线城市。同时，在一二线城市深耕细作，做大做强，我们要求每个城市做到TOP10，平均一个城市销售额可以做到30亿。此外，在现在已有市场内做大规模，增加市场份额，提升在市场中的竞争能力。而后才考虑扩张新市场，进入新城市。

　　观点新媒体：最近不断地看到旭辉有一些买地的动作，那么旭辉在土地选择上有怎么的标准？

　　林中：旭辉是一个非常讲究战略导向，能力驱动型的企业。第一，买地一定要符合我们“两高一净”的战略，买地的第一条就是三个干净，土地是不是干净，法律事务是不是干净，规划指标是不是干净，没有这三个干净就不会买。

　　其次，旭辉买的地要符合产品定位。我们大量买的都是宜居、刚性的中档精品住宅，以及销售型办公楼项目。第三，就是要符合财务指标，一定会考虑财务安全，不会过度负债去买地，当然也不会牺牲高周转率去买地。最后则是要符合布局战略和策略。

　　我们现在并没有到处乱买地，还是考虑先做大一个城市，所以现时都是在已有城市买地。待已有城市做大做强以后，我们大概在一二线城市一年新增两三个项目。

　　观点新媒体：您刚才提及，上市其中目的之一是为旭辉寻找长期的融资平台。那么在现阶段，旭辉的资金需求是不是很迫切？

　　林中：现阶段旭辉的现金量还是很多的，财务非常稳健，而且我们的产品变现能力很强，销售回款超过95%，即使财务杠杆高一点风险都不大。

　　旭辉追求的还是在财务安全底线上持续稳定的增长，所以我们上市以后也会维持健康的负债水平。值得一提的是，我们的表外负债比较少。

　　现时旭辉600多万平方米的土地储备中，95%以上的地价款付清了，只有最近新增的项目部分土地款未付，但加起来只有几个亿，不到总资产5%。

　　观点新媒体：你们接下来会不会有发债或者融资的打算？

　　林中：只要是有利于公司发展、有利于股东价值的事情我们都会考虑，听取这方面的建议。但到目前为止，我们暂时没有相关具体的计划和方案。

　　观点新媒体：今年旭辉的目标销售是100亿，预计明年从销售的角度来说会上升多少？

　　林中：这个不能说，不过旭辉还是会有一个比较快的增长。但是，所有的增长我们都会既考虑到我们的战略，又考虑到我们的财务负债水平。我们内部一直在提，旭辉要实现一个可持续、有质量地、安全地快速增长。所以，我们内部不会追求纯数字，过高的、不可持续、引起财务很紧张的增长。

　　观点新媒体：有没有说几年内有一个量化的增长指标？

　　林中：没有，但我们每两三年会有一个短期目标。还是希望今后旭辉要进入中国一线房企前20强，我相信未来十年、二十年，在中国前20大城市或者25大城市都能够看到旭辉，而且都是当地的前十强，这是我们长远的策略。

　　观点新媒体：去年至今看到不少企业都通过内部管理机构的调整，从而今年在业绩上获得较大的增长，对旭辉而言，是否也有做相应的调整？

　　林中：有，其实我们早两年就开始着手这方面的工作。其实，一个企业的战略变化，跟外部环境、企业目标有关系。一个企业组织的变化，跟战略的变化、组织的规模、业务的挑战紧密联系在一起。其实，企业每次的跨度，你会发现企业有一些质的变化，包括在组织、文化、人才上。

　　比如说企业要做到100亿，肯定不是一个区域性的公司，也不是一个老板亲力亲为的公司，而是完全靠组织人才推动企业的发展，不然做不到。其实，这背后很大原因归于组织的变革，完整的组织体系、管理体系、业务体系，使这个组织像一台机器一样自动在运作。

　　比如说旭辉到100亿的时候就有很大的变化，我们很多公司要由项目型转向经营导向的公司，这里面包括一系列的职能变化。而超过100亿的时候，我们就特别看重打造体系的能力，领导的组织能力，这些和原来就会不一样。所以我们就要求，城市公司总经理是一个有创业精神的企业家，而不只是做好一个专业决策总经理，这些都是变化。

　　我们现阶段把变革能力作为很重要的努力，因为这才能支撑我们持续成功。一个企业的成长就像蜕皮一样，它要长大，就要蜕一次皮，然后开始长肉，再要突破就还要蜕皮，然后再变大，这就是量变到质变。其实，每个阶段都要完成这个跨越，否则量变积累到一定程度跨不过去就上不去，所以你会发现很多企业停留在100亿和300亿或者500亿左右。

　　全国化布局面临的挑战是集团化的管控，职业经理团队，适合他们的企业文化，企业的规范化治理，老板的角色，到了第二阶段，能否完成跨越就要否定之前成功的东西。

　　比如说民营企业创业能成功最主要的核心要素是老板亲力亲为，冲锋陷阵。但是，第一阶段成功的东西就是第二阶段的障碍。事无巨细的管理就像一条章鱼，章鱼的爪子有多长，业务就做多大，超过了就有风险。要懂得靠组织，体系和人才去做事情，难就难在能否跨越自己那座山，原来成功的东西现在全部要改变。

　　观点新媒体：如果你现在去休假，度假一个月或者一年，公司正常运转有问题吗？

　　林中：一年我还不敢说，一个月还可以。我现在不当总经理，着重关注战略、组织、文化、机制、人才、投资者关系，这是我的第一级职能。其实，大的方向对了，公司就能够正常的运转。

　　观点新媒体：另外两位林总分别管理哪些方面呢？

　　林中：林伟副董事长主要负责公共事务与政府事务关系。林峰是总裁，主要负责日常运营、开发。至于购买土地方面，我们有一个投资决策委员会，共有九名成员，我有一票否决权，确保我们不会买错地。

　　观点新媒体：在现阶段您对旭辉这支职业化团队有什么要求？

　　林中：旭辉最近在实施一个高人才战略，有一个“五高”战略--高标准，高薪酬，高绩效，高关怀，高淘汰。这“五高”战略是匹配旭辉未来两年的发展，随着旭辉的不断发展，规模不断增大，旭辉对人才的要求，核心能力会不断的变化。

　　我们对中层干部是希望他有更高的执行能力，要懂专业，懂管理，会领导，要有很强的四项基本能力--解决问题的能力，辅导下属的能力，沟通的能力，团队协作的能力。

　　例如，我们希望我们的调薪总监是行业精英、专业权威，他能够打造体系，能够管得起整个调薪的组织。至于区域总经理，我们希望他是有创业精神的企业家，学会算账，关注利润，学会如何平衡销售量和销售价格，每个人都是小老板的心态和角色，而不只是只会搞个项目。

　　观点新媒体：在引进人才方面，旭辉有没有相关的策略？

　　林中：旭辉现在是外部引进和自我培养两者并重，但会逐步过渡到自我培养为主，外部引进为辅。一个优秀的企业一定是具备自身造血功能的企业，但同时也要引进新鲜血液，不要总是近亲繁殖。

　　观点新媒体：在引进人才方面，旭辉会看重他们哪些方面？

　　林中：我们在招人的时候，不会看重简历或曾在哪个公司就职，而是根据我们的战略提炼出的所需要的员工核心能力，之后才考虑员工的专业能力、管理能力。

　　我们希望，招进来的人才能够认同旭辉的价值观，有敬业精神，有激情，有专业能力。其实，一个优秀的企业背后最重要的是组织、文化、机制和人才的组合。

　　旭辉也希望打造一个平台，在这个平台上，所有的旭辉人工作能快乐，身体能健康，心灵能丰盛，金钱能自由。

　　观点新媒体：于您个人而言，这些年来，您在房地产行业中是怎么一直保持这股激情的？

　　林中：因为我把事业，或这种工作视同生命的一部分。我发现人有非常多的潜力，无非是他没有能够发挥出来，有时候我们同事们聊天，我说，一个人如果用生命和鲜血去做一件事情，和一个人只是为工资做事情获得的成就是不一样的。

　　观点新媒体：您是怎么样激励所有的员工有这样的激情的，如何让这些员工感觉是为自己干事？

　　林中：这是一个企业永恒的课题，因为员工需要不断地激励。首先，他要跟着一个能够带着他打胜仗的人，公司要有发展。我喜欢看战争片，不断能打胜仗的人，他后面跟随的人就会很多，因为那种氛围，那种士气和气场会不一样。

　　第二个，激励和分配机制非常重要。怎么奖励、激励，这是一个导向，以此产生的一系列管理制度的设置等，都是基于对激励和分配机制的思考。例如多劳多得，能者多得，为绩效，为能力付薪。

　　第三个，要有一个非常好的文化。旭辉提倡简单、透明、阳光、尊重、信任、开放的组织文化。因为人在积极向上的团队和组织里面工作会很舒服，但要是钩心斗角，尔虞我诈，大家都没有把精力用在工作上，这个时候就工作不舒服。

　　其实，员工离开公司首要的离职原因就是对工作现状不满意，这里面有很多种原因。作为一个管理者，就要学会如何敏锐地发现，不断改进。旭辉一直觉得管理就是点点滴滴求改善，追根究底合理化，这是一个永续的，不断重复，不断持续的过程。

　　要是谁跟我说我没问题了，我觉得你离死就不远了，为什么？不是没问题，而是你没发现问题，等到你发现就变成癌症，大到不能处理了。所以，做管理者是每天都在改进才能提高。



（审校：劳蓉蓉）
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