观点时评:“地王”会导致楼市调控再度收紧

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2012-10-11 01:45

  • 无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

      观点地产网 10月10日,总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”沪上诞生,尽管其为市中心核心地段,但是,其诞生似乎和当前楼市调控的风声有点不合时宜。当前来讲,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态,但是,房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期,让开发商“谨慎”扩张,楼市调控至今仍然是失败的。

      无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

      土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

      今年以来,在楼市“微调”政策的刺激下,开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活,成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解,降价的动力就会逐步消失,最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态,陷入的观望气氛,市场成交量出现萎缩。当前市场处于阶段性的观望状态。

      十一前后的上海商品住宅市场成交状况亦是如此。具体而言,当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因:

      第一、市场成交量回暖之后,开发企业资金面不太紧张,部分开发商或主动或被动地继续博弈市场,开发商推盘节奏的放缓供应量的减少,从而影响市场成交量及地方政府财政收入,倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

      第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机,发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期,及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加,导致部分购房者进一步观望。

      从10月商品住宅市场成交量趋势来看,10月难说有突破性的成交量,一方面开盘量不如之前多,另外,在涨价预期博弈的市场背景下,成交量势必会短期内出现萎缩的迹象,难以出现火爆行情,但是,基本需求仍然会继续释放。2012年剩余11-12月两个月上市房企应该会集中跑量,因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求。

      从房价促销力度角度来讲,大幅促销的可能性不大,开发商资金没有之前那么紧张了,估计小幅 微幅降价促销成为市场主流。从价格走势角度来看,无论目前短期还是中长期,防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和重点。

      另外,从土地市场来看,由保利竞得的总价达45亿元的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01 “地王”也不意味着土地市场的回暖。

      因为在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下,总价、单价“地王”只能是少数大型房企的“游戏”,而对于大多数中小房企而言只能望而却步。

      其次,当前土地市场溢价率并不高,并且也和“低起拍价”价格有关系,并且大多数地王拿地企业相对谨慎,也说明土地市场并非回暖。且今年以来高溢价和地王地块大多数和地块位置区位确实比较好,比如在市中心核心区域、滨江豪宅板块、城市副中心、新区、新城中心核心地段,地段位置较好地块当然会受到市场的追捧,但这些地块不代表整个市场的趋势。

      此外,从土地市场来看,拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业,这些企业在前期通过降价跑量回笼资金,在下半年政府集中推地的这个阶段开始补仓拿地,而中小企业及高端产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。

      从这些企业拿地的时机及原因原来来看,一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面不是太紧张了,市场基本面在成交量回升几个月之后开始慢慢向好的方向转,开发企业才会开始谨慎拿地;另一方面,土地市场价格尚是相对较低的时候,此时正值政府大规模推地的时机,应该来说,是比较好的拿地“换仓”时机。

      张宏伟 观点地产新媒体作者

    撰文:张宏伟    

    审校:劳蓉蓉



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