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观点时评:“黄金周”前广州为何限售高端盘?
作者: 张宏伟     时间: 2012-09-25 21:31:26    来源: [ 观点地产网 ]

“限售”也只能控制其短期内没有办法成交,而其一旦入市,其势必还会影响到未来的房地产市场的量价走势。

  观点地产网 广州市国土房管局9月24日晚在官方微博透露,对市区个别异常高价的住宅项目采取限售。广州市由此再次收紧楼市调控,开创商品房“限售”的先河。

  而之前,上海9月份前后房管局发文两次,重申严格执行限购政策。

  广州、上海等城市“限售”或重申严格执行限购政策,从其指向来看,主要还是为了防止价格上涨而来。从原因角度而言,主要有两方面:

  第一、今年6月份全国房价“止跌微涨”之后出现连续三个月上涨的现象,楼市重新面临房价上涨的压力,为了完成年度房价控制目标,各个地方政府会采取相应的措施调节市场成交趋势及房价的走势,严格执行限购政策,引导市场增加市场供应量,继续“以价换量”。

  第二、防止高端楼市的集中成交再度推高已经开始上涨的楼市均价。从广州限售政策指向来看,广州楼市限售其实主要是针对高端楼市的成交,另外,从今年一线城市的历史成交数据来看,过去几个月部分城市高端楼盘或高端楼市成交集中放量,导致市场成交均价从结构上被拉升提高,从而推动整体楼市价格向上走,一线城市重申限购政策严格执行,也是为了防止高端楼市再度集中放量推高房价。

  然而,尽管“限售”是为了防止高端楼市集中成交放量从结构上推高房价,但“限售”有一定的不合理性,因为否认了一部分具有购房资格的人群对于高端楼盘的购房资格,从一定意义上,也不利于高端楼盘市场继续以价换量。

  其实,可以来具体看一下过去几个月高端楼市放量的原因。这些高端楼盘以低开或降价的方式引起投资客或者购房者的关注,导致这些已经被压抑需求的高端楼市需求集中入市;同时,各地在楼市限购政策执行方面不是太严格,一些多套房的投资客或者购房者可以通过打擦边球的方式进行购房,这些需求的集中入市一定程度上也拉升了高端楼市的成交量价。

  从以上分析可知,如果高端楼盘“限售”了,那么,这些楼盘即使降价也没有办法取得销售业绩,具有购房资格的人群也没有办法购买这样的楼盘。

  因此,广州施行限售的楼市政策,从效果角度而言,尽管基本上和上海如出一撤,短期内表面上可以控制高端需求入市而带来的结构性的房价上涨。但是,“限售”也只能控制其短期内没有办法成交,而其一旦入市,其势必还会影响到未来的房地产市场的量价走势,广州“限售”高端楼盘,从根本上也难以控制房价上涨。

  当前来讲,严格执行限购政策,尽可能多的让市场增加供应量,防止形成相对紧张的市场供求关系,而不是限制市场供应量入市,同时,也要防止打擦边球的政策继续执行,坚持去投资化的楼市调控政策,防止不合理的需求进入高端楼市就显得非常必要。

  在限购政策严格执行的市场背景下,预料房价在第四季度难以有反弹的机会,虽然个别城市的房地产市场存销比在降低,开发企业也在炒作,但限购与限贷本质上并没有松动或者取消,去投资化的楼市调控政策还在执行,外来性资金仍然没有办法影响到房地产市场价格的走势,在限购严格执行、限售等政策执行下,高端楼市成交会走低,有可能继续以价换量,但是,整体市场均价仍然会保持相对稳定状态。

  同时,楼市微调政策仍然是大趋势,首套房需求及自住需求仍然会在微调政策刺激下继续放量,政策层面不会对于这些楼市需求进行控制和打压。楼市没有加时赛,2012“跑得快”不会错,“跑得快”企业赢未来。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为,势必会影响这些项目的去化速度,从这个角度来讲,降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景跑赢市场。

  降价幅度收窄、涨价行为这种博弈的市场的做法或许会获得短期内的利益收益,但在“买涨不买跌”难以形成的市场背景下,相对于“以价换量”以时间换取发展空间的做法,降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为只能让现有项目停滞不前,降低项目及企业的资金周转率,由此有可能会丧失更多的发展机会。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者



(审校:梁嘉欣)
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