　　过去几年三线城市外延式人口增长明显慢于一二线城市。2006-2010年，镇江、南通、扬州常住人口增长明显慢于一二线城市(其中南通常住人口几乎没增长、镇江常住人口增长了4%，而深圳常住人口增长了19%，北京总人口增长率24%)，这可能是这几年来一二线城市房地产市场发展更快的重要原因。这些三线城市外延式人口增长不大，但本地人口城镇化带来的人口集中较明显(比如：南通常住人口中的城镇人口增长了19%，镇江常住人口中的城镇人口增长了8.8%)。

　　三线城市或是未来人口集聚重心。2010年27个一二线重点城市(直辖市及省会城市)常住人口约2.5亿人，相当于我国总人口的20%，但很多一二线城市已经出现了诸如交通拥挤、资源短缺、环境污染、幸福感降低等方面的问题，对人口的接纳力将面临考验，所以，在我国继续城镇化的过程中，提高一些交通便利的三线城市对人口的吸纳将是必然的选择。因此，长期看，三线城市房地产市场预计仍将面临巨大发展空间。

　　受调控影响，三线城市近几年商品房销售面积也出现了较大幅度的萎缩，堪比一二线城市状况。比如南通2011年商品房成交面积仅相当于2009年的50%，常熟相当于58%，镇江相当于38%。而今年市场看，镇江复苏幅度更大一些，1-8月已经同比正增长，但南通与常熟仍同比负增长。?投资需求占比显著下降。从购房客户的动机来看，09年-10年的投资需求较重，来自于部分楼盘销售人员反馈，这个比例可能在10%-40%，这通过一些楼盘2010年交付时入住率50%-60%的情况可得到一些验证。而从目前的成交情况看，预测投资需求占比估计在5%左右(普遍应该在10%以内)。

　　库存压力比一二线城市大。南通：商品房库存约150万平米，去化周期约12月；常熟：假设经过09、10年两年成交活跃期后，基本没有存货，则常熟商品房目前剩余库存约100万平米，去化周期约8个月。镇江：假设经过09、10年两年成交活跃期后，基本没有存货，则镇江商品住房目前剩余库存约100万平米，去化周期约11个月。平均来看，库存去化周期比一二线城市(约8个月)要大。"金9"成色不足。南通、常熟、镇江从去年11-12月市场开始变差，从今年3月开始渐渐复苏，但6-7月基本达到今年高点，之后成交量便开始下滑，9月仍未见"金9"出现，预测原因主要是：1、目前市场以刚需为主，经过前期释放后，跟进不足。2、9月部分银行优惠利率逐渐收缩，从85折提高到9折甚至基准。3、一些楼盘优惠取消或涨价对客户购买力造成影响。4、目前新增供应不多，9月底或10月推盘量将会比较多。?行业风险提示：重点城市10月成交量继续下滑，对地产股不利。

　　东方证券调研：长期看，三线城市房地产预计仍大有可为

（审校：杨晓敏）