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即便是这些重新定位改造的工程都能完成，但也不意味前门大街的出租情况比以前有很大改善。

　　观点网 曹萍 习惯了将旗下物业一次性交予那些能源老板的老潘或许没有想到，从散售到持有，SOHO中国的这一步转型走得如此艰难。

　　而作为SOHO中国旗下首个自持物业--前门大街，从以前的商业街、购物广场的定位向体验展示中心的转变，对SOHO中国的转型具有重要的战略意义。

　　前门再定位

　　9月18日，SOHO中国宣布，旗下第一个自持物业前门大街将打造成一个体验、展示中心，这是老潘给前门大街最新的定位。

　　SOHO中国认为，随着电商的发展，未来人们的消费将以网购为主，实体店的功能将以展示、体验为主。而前门大街平均日客流量在15万人次以上，节假日客流量达到日均30万人次。

　　因此，客流量较高的前门大街更适合引入各类产品体验馆，譬如老字号、各色美食和科技产品等体验店。

　　潘石屹透露，在此定位下，前门大街一期改造将引入韩国希杰集团以及京东商城首个线下的电子商务体验馆，

　　根据规划，前门大街还将入驻包括韩国泰迪熊博物馆、巧克力博物馆、汽车博物馆、啤酒博物馆等不同主题类型的博物馆，还有高科技公司，譬如5D电影院体验馆、具有前门大街特色的旅游纪念品等。

　　在SOHO中国的设想中，未来，前门大街将打造一个5300平米的休闲娱乐中心，届时高端餐厅、酒吧、咖啡厅、面包店、纪念品店以及各色美食将一应俱全。

　　老潘预计前门项目的整体改造在年底完成。届时，SOHO中国持有的面积将达到5.5万平米。

　　资料显示，前门项目面积约为5.47万方米。一期位于前门大街，面积约2.28万方米，已全部建成；二期面积约3.19万方米，其中约1.41万方米已经完工，其余部分在建中。SOHO中国预计，二期可于今年全部竣工，竣工部分已出租经营，目前出租率约74%。

　　调整之因

　　事实上，作为SOHO中国旗下第一个持有物业，老潘在前门项目上并没有少下功夫，但从目前来看，尽管对该项目的改造已达五年，但效果仍难尽人意。

　　对于SOHO中国此次在前门项目上做出的定位调整，业内人士给出了不同的意见。

　　有熟悉商业地产运营经验的业内人士指出，SOHO中国之所以会对前门项目重新定位，原因有两个：第一，原先的市场定位不对，进而造成管理上的混乱，现在出于某种考虑不得不改；第二，项目原来租售情况发生了变化，为了适应这种变化，潘石屹必须对项目定位作出调整。

　　据了解，虽然经过潘石屹的几番调整，但目前前门大街只有为数不多的家老字号在运营，其余多是中端流行品牌店，且大半店铺为空租状态。

　　“这样的业态之间很难形成有效的互补，也就聚集不了人气，租金水平、出租率自然就上不来”，业内人士如是称。

　　即便如此，这依然是老潘调整后的结果。据悉，因为不满意前门大街的出租情况，SOHO中国曾在去年引入一家商业运营管理公司，但最后此事却不了了之，再无音信。

　　今年5月22日，SOHO中国与盈石资产管理有限公司成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，由合营公司来负责SOHO中国自持物业的招商及运营，其首个项目便是前门大街。

　　实际上，除了项目本身经营不佳外，SOHO中国自身的现状也是促使其做出这种改变的原因。

　　“散售已经是一种落后的模式”，潘石屹在一篇文中写到，作为一个曾以散售模式著称的公司，如今面临着更多的考验。

　　资本市场的不认可、地方政府对商业的自持要求、散售需交付的高额税收，及利润方面的因素，迫使SOHO中国必须作出转型。

　　而且，这一进展必须加快，“按照原来的路往下走的话，会越走越惨”，潘石屹如是判断。

　　散售模式对SOHO中国业绩的负面影响已经显现。2011年，SOHO中国完成销售109亿元，远远低于其230亿元目标；今年上半年，其完成合同销售60亿元，仅占其全年销售目标的26%。

　　分析人士认为，主要是SOHO中国项目体量都比较大，且交付时间不均衡，由此造成的业绩的大幅变动，则是投资者所难以容忍的。

　　实际上，潘石屹曾透露，在SOHO中国内部，转型持有的工作已做了半年时间，而过去一两个月里，SOHO主要是征求国内外投资者、尤其是美国华尔街投资者的意见。

　　转型之阻

　　“目前商业地产还属于散售时代”，曾在SOHO中国任职多年的苏鑫如此认为。SOHO中国之所以做出向持有的这一转型，主要是预期未来的租售关系会发生变化。就商业地产而言，运营在商业地产价值链中占比超过50%。

　　但对于没有商业招商及运营经验的SOHO中国而言，转型持有的路或许是艰难的。

　　就此次前门大街所做的定位调整，有业内人士指出，这是老潘对以往定位的否认，不过，新提出来的“体验式消费”是顺应商业地产产品形态、营运模式而做出的变革。“对于这一改变，我们应该乐观其成，因为这是潘石屹的新模式”，上述人士称。

　　不过，这一模式也使得SOHO中国面临着新的问题。

　　首先，要做这样的展示中心，要找到一批比较大的客户，类似游艇、汽车这类比较愿意做形象展示的企业。但这类客户的资源非常有限，而且，这些客户都比较挑剔，这就非常考验潘石屹的招商能力。

　　另外，前门大街要完成这样一个定位改造，需要的成本比较大，据悉届时改造成本约占整个营业成本的4%。从操作层面而言，这样的改造将动及商业项目的动线，整个项目都需要而根据新客户的需求对铺面进行调整，工程量比较大。

　　“即便是这些重新定位改造的工程都能完成，但也不意味前门大街的出租情况比以前有很大改善”，熟悉商业的人士做出这样的感慨。

　　前门大街要提高出租率，除了产品完善定位外，还需要看四个方面的情况：物业条件、业态组合、目标客户群、与周边商圈特征是否吻合。

　　而这些，都取决于决策者对于物业的目标定位和其操作商业地产专业性，“不是有钱就能做好商业地产的”。该人士认为，重新定位需要多久，则取决于决策者的商业运营水平。水平高的人开业前就可以完成，水平低的人则耗时很久。

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