博鳌之夜 精英对话：经济下滑与房地产

8月9日晚，2012博鳌房地产论坛进入博鳌之夜，在德国高仪·2012中国地产风尚大奖颁奖典礼之后，一年一度的“博鳌之夜：地产精英 博鳌论剑”正式上演，对话的主题是“可持续中国房地产之二：不确定的复苏，经济下滑与房地产”。

这是一场地产英雄界的论剑，一个地产泰斗们过招的思想擂台，一场可能改变中国地产行业命运的对话。

嘉宾主持：

著名经济学家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生

德意志银行亚太区投资银行执行主席、亚太区执行委员会委员蔡洪平先生

对话嘉宾：

中国房地产业协会副会长朱中一先生

著名经济学家，中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

华远地产股份有限公司董事长任志强先生

北京首都创业集团有限公司总经理、首创置业股份有限公司董事长刘晓光先生

今典集团董事长张宝全先生

莱蒙国际集团有限公司董事长黄俊康先生

路劲地产集团董事局主席单伟豹先生

巴曙松：我刚才跟任总讲：“听刚才的颁奖，我发现房地产调控能使房地产商和相关产业工作人员的口才提高非常快，随便谁都能够上来讲一大段，而且很流畅。”

总结了几个原因。第一，感谢房地产调控政策，逼着他们要开始营销，不像原来这么不熟悉销路；第二，以老任为代表的开发商在微博；第三，以陈所长为代表的房地产研究专家，到处在参加各种论坛。

我想大家接下来还可以借助他们学习一个小时，看看在各个场合该怎么讲，对话主题叫“经济下滑与房地产”，经济下行房地产之间有什么关系？现在我总结下来，有一种说法说“夜壶论”，什么时候是需要用得着“夜壶论”的时候？是经济形势好的时候还是不好的时候？

今天下午和晚上的观点还有不一样，我看到陈所长讲的是整个经济形势好，固定资产投资空间大，跟房地产资源的发展。还有一种说法经济形势不好，企业需要用“夜壶”的时候。

蔡洪平：关于经济形势往下出现了一个历史性的拐点，是今天下午我的观点，我觉得这是历史性的，我对我下午的发言负责。

如果对历史性下滑的总趋势缺乏认识的话，我想我们所有的基调和方针都要出错误，当然在里面下滑最少是我们的房地产，这是一个政策的逆区。

任志强：中国经济下滑是因为房地产下滑，发达国家就是经济下滑了才让房地产下滑的，反了。我们看了这个月之所以经济形势不好是因为房地产投资又在下降，当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，中国的经济一般就都是下滑的。可以往前数一数，历史上曾经有过，只要是经济下滑通常是固定资产投资下滑，其中拉动固定资产投资上升和下滑的重要因素是房地产，只是过去把它统计在基本建设里了。

巴曙松：那你怎么看待蔡总说的，经济开始一个大的下行趋势？

任志强：对啊，房地产行业实际上正在下行中啊。

蔡洪平：这个我认为有些争议，应该有些争议。

任志强：固定资产投资增长增速变成了20.4，其中房地产投资从去年的32或是36下降到现在的15.1，那么一年得下降多少？如果按去年大概6万多亿的投资，如果按30%的增长，三六一十八，一万八千亿；如果现在只有15%，意味着下降一半，哪一个单独行业能把这一万亿给补上，你说说，是工业？是重工业？是技术设施？我们通常情况下工业占了50%左右，基础设施占25%，房地产占25%，房地产增速从30多掉到15，大概要少掉一万亿，这几个行业好像没几个能补出一万亿来，起码单一行业是没有一样能补得上一万亿的，非常简单的。

如果房地产投资的增速继续下滑，只能对经济往下的拉动作用更大，而不是往上，现在还有15还不错了，而这15里头其中重要的部分是保障性住房，

如果扣掉将近6千亿左右，5千多亿不到6千亿保障性住房的话，绝对的商品房投资是下降的，因为我们今年只有15%。三万多亿的投资里只有15%的增长，如果这15%一除，也就说扣除保障性住房，商品房一定裁量。

倒过来说，我们说宏观调控只解决一个问题，就是压房价，现在很简单一个问题，如果保障性住房大量的增加，对房价有没有影响？如果住宅的产量是急剧下降或者说住宅新开工量继续下降，对房价会起到什么作用？因为我们现在的投资增长里头是办公投资增长加速，正的；那个商场是正的，而住宅是负的。也就是说现在的投资增长里头不是靠房地产的住宅部分拉动的投资增长，而是靠写字楼和商场拉动的投资增长。

现在的投资增长根本不可能解决房价问题，反而会加速房价问题的恶化，问题就这么简单。

巴曙松：你们学会在什么场合要这么理直气壮，就说经济和房地产的关系不是谁拖累了谁，房地产就是经济，房地产热经济就会热。

任志强：不，我说的是增速。

蔡洪平：房地产是内需的一部分，内需还有汽车，还有出口，还有其他的。目前是这三个“火车头”全部处于“哑火”状态，或是处于抑制状态，这就使我们找不到一个增长点来驱动它的经济。

巴曙松：你违规，你第二轮发言了。

蔡洪平：我是主持人。

刘晓光：两个方面，一方面经济下行是不争的事实。如果经济下行厉害对房地产肯定是有影响的，经济下行意味将来的税收、就业、收入水平都会下降，都会下降肯定是有影响的，对房地产销售也是有影响的。反过来讲，房地产业的下降影响也是非常大的，包括现在大家看到的钢材、水泥、玻璃等，影响非常大。

黄俊康：我是第一次参加博鳌房地产论坛的，宏观的东西这么多大师在，我们就没有什么资格在这说什么，就说说我们做生意的感受。我做房地产开发，同时也开了一家百货公司，全国也开了50多个百货店。这次调控下来，房地产固然受影响，零售业受影响也非常大，过往十年百货公司的连续十年递增都是35%以上，今年以来不到10%，估计未来半年也不会更好，从这一点来讲房地产不好确实影响到行行业业。

张宝全：经济下行包括房地产业不好，即使房地产降下来了之后，在经济体当中的占比也比较大，所以对经济的影响很大。究竟是调控还是市场的因素？其实我个人还是认为市场的因素是主导因素，如果要分的话是三七分。

如果这一次不调控的话，我觉得市场在09年以后也是要下行的。

另外一点是说，就算不调控或者市场继续往下走的话，我们房地产也是要下行的，因为房地产不太可能依然像十五年前一样持续增长，像北京这样一年一千多万平米这样继续增长，我觉得这个时代已经过去。

在这样的情况下，我觉得地产企业如何来面对，包括在09年4万亿给我们GDP结构带来的不平衡，包括像现在钢材比猪饲料还便宜。所以我觉得，严格来讲09年拉动经济，给我们带来一种宏观上的因素，结构上的不平衡，包括地产大势的状态，我觉得现在可能是必须面对的事实或者是现实。

巴曙松：所以提醒有关部门，不要把将来房地产下来了，归结为调控的成果，经济周期下行本来就该这样子。

陈淮：我很郁闷，老是“被主持”。曾经被任总主持过一次，现在被巴所长连续“被主持”了两次。

我不知道我们前面的发言为什么要顺着巴所长挖的坑往里跳，经济下行你非揽到自己房地产头上干嘛？

今年下半年经济发展确确实实是低估了，但是房地产的形势也不要高估。我们经济下行三分之二是金融出了问题了，今天下午发改委宣布再次上调油价，为什么呢？

巴曙松：国际债务出问题了。

陈淮：因为我们在国际上把钱借给美国人，因此在美元的波动下我们就被动受制于此。13万亿人民币啊，我们把4500亿美元借给美国人买房子，没有一个金融专家说那叫泡沫或者风险，合三万多亿人民币，那房子都在美国。4500亿两房债券拿不回来了，没有人说这是拖累了中国经济的因素。

前不久，欧盟宣布拿1200亿欧元振兴经济，其中有540亿从中国借的。2010-2011年负利率中国城乡居民老百姓储蓄忍受8000到10000亿的负资产，我们的股市连续三年成了世界最差。巴所长曾经在2010年很严肃的纠正我说不是最差，是倒数第三。

我们金融专家把金融整成了这样，今年拉动经济其中一个因素是出口，主要是对欧出口呈现为集中困难。对欧出口困难是因为欧债危机导致欧元贬值，人民币相对失值，希腊之所以迟迟走不出困境，就是因为老百姓坚决不同意政府紧缩，所以欧盟第二次援助的钱给不给还不知道。

老百姓说的公务员不能裁减，就业不能减少，工资不能降低，公共福利不能消弱，税收不能增加，再借的钱怎么还，政府你跟英国人嚷嚷去。人家那是欠了钱不紧缩，可是我们往外借钱还得紧缩的，我们的金融专家对此没招了，就来主持房地产了。

巴曙松：我来回应一下，既然谈金融，老蔡可以接着再补充。第一我们买的两房债券，没有出现问题，收益还很好，而且两房后来接下来还都发了新的债券。他为什么要发新债券？就是想向市场证明还是有流动性的，有偿还能力的。

陈淮：估计我得违背点规则。2011年奥巴马政府两次遇到债务危机，美国国债就是因为没钱还利息，怎么办呢？要求国会允许借更多的钱，靠借债还利息，你说这个债券的债息能相信吗？

蔡洪平：理论上说是可以的，但是实际上我们知道，套现的问题如何解决？当然现在全国，全世界政要都学会一招，向政府借钱还其他人的钱。从这一点上说理论上可以还，但是实际上目前还不起，理论上可以还，应该是没有问题的。

巴曙松：格林斯潘在国会听证中回答这个问题说，一美元，这还有什么难处呢？而且现在全世界都要，越重大越要。美元还在不断的走强，我不知道外管局这些4500亿卖了没有，要是没卖现在赚的更多。

如果被一些搞房地产的人一吓唬就卖了，就赚不了那么多。如果他坚持到现在既要赚到利息，还赚到了升值的好处，但这往往是他在本行业，说话不一定是吓唬人，但跨行业的人一吓唬，外面的人一看，大师里面都批评了赶快卖了，可能现在卖出麻烦了，他就赚不了这么多了。

单伟豹：本来在一个市场经济里面肯定房地产下滑，我在香港都是这样的。但是中国经济其实原来不是自由市场，它是市场经济，政府干涉的太深太多，而且外行。

我说国内的政府干涉太多。中国政府对市场的干扰，尤其是房地产市场的干扰很多，房地产市场基本不算是自由市场，绝不是市场经济。那它的走势就不能用经济规律体来看，经济下滑就跟着下滑。09年的有4万亿投进去，把很多房地产救了回来。那这一轮调控又把房地产的资金链压的很紧，现在经济下滑了，可能要利用一下房地产的GDP的增幅，因为出口和投资是不可能的事。对房地产来说，在中国来说经济下滑肯定是一个正面消息，而且应该是这样，这是我的结论。

朱中一：国内经济的下行是不争的趋势，主要是两个原因，一个是出口在下降，另一个投资这块，去年以来就没有了，4月份以后，国家发改委就批了一些应急性项目，但项目批了以后不可能马上有回报。

房地产那块，政府是两方面的考虑，一个是保障性安置住房的规模，但是这方面还是有限的。中央政府还是希望普通商品房的增加，所以大家可以看到4月以后包括地方政府的讲话都含了增加商品房的有效供应，但实际上是有难度的。为什么有难度呢？因为政府既要房价回归，又要投资上来，这个本身就是不成立的。

作为领导层来讲，最好你销售上，投资也上，但是这个事情很难做。

据我所知，包括土地供应也说了，咱们对于房地产不要用什么火爆之类的词。实际上咱们房地产的回暖，它不是稳步的，销售量是上来了，其他的量是环比上升了，包括新开工面积，包括投资环比是上涨的，包括土地供应，但总的，增速也好都是同比下降的，而且客观上来说开发企业，如果说回暖，回暖的重要标志就是拿地就进行开发，所以对房地产期望不要太高。

巴曙松：我看那个人民日报的社论，说了量在价先，现在销售的持续回暖，酝酿着接下来的价格的反弹。我看这社论还写得比较靠谱。

朱中一：对，一般量上去以后价肯定要上一点，对不对？但是现在的问题是什么呢？量是上来了，价也上来了，达到了一个度，两难就是在这里。

陈启宗：老外以为我们中国人是铁板一块。任总跟陈淮，他们之前有一些互相不同意的事。那我现在就来一个，我也不同意任总的，也不同意陈淮的。

任总啊，在他的看法里面就是房地产是宇宙的中心、中国的中心、经济的中心。

任志强：那是你说的，我说的是中国那占50%的投资，其中房地产开发占25%，这是不是经济的中心？

陈启宗：不是这样一个对比，而是看事情的一个角度问题。从房地产角度来看好多事该看的没看。

巴曙松：在榔头眼里到处都是钉子。

陈启宗：比如说社会很多其他的问题，和谐的问题、就业的问题，大学生找不到工作的问题、待遇问题，陈淮我也不同意。

巴曙松：你小心他报复你哦。

陈启宗：我个子矮就是因为被别人打得多。陈淮认为我们中国就是世界的中心，老外我也不管，我们出口好象就跟我们买别人债券没关系。我知道他们两个人也不是像我说的这么不对。总而言之，我的意思就是说无论是国际的情况还是国内的情况，都不能用纯商业的角度来看，或者纯经济的角度来看。

老实说，我个人认为，中国的问题基本上不是经济的问题，这个命题本身就有问题，经济下滑与房地产，经济下滑那也没什么大不了的，无论是什么样的经济体，像西方或是像单先生说的一半经济一半政府的，总而言之都一样，经济总是会上浮或下滑，没有什么大不了的，反而我个人对现在作为一个房地产商我担心的不是这些问题，反而是别的社会问题，或者是因为经济问题引发出别的社会问题。

我好久没有买土地了，我举个例子，最近有一个城市来找我，从前是十块，或者六块，现在是四块五，但是我还是没有买，为什么呢？我认为整体的环境前景我看不透，主要不是经济角度，经济的还比较好看，因为上上下下，基本上是可以看到一点的，但是呢，其他的事实在看不透。

我在公司里我不是CEO，不是CFO，不是财务总监，也不什么设计总监或者市场总监，我的工作就是观察社会的情况，在国际的场合里要观察其他的情况，因为他们影响中国，中国也影响他们；在中国内地我也在观察内地的情况，我也能够观察到比较正确的认识理解到各方面相互之间的关系，才能够让我们得出不只是一个经济或者是商业政策上的一个决定，而是整体的决定。

巴曙松：我第一次听到陈总这么迷惘，看不清楚，因为刚才会议之前就在播你几年前在博鳌房地产论坛的演讲，说我恒隆最喜欢熊市，熊市一来我就拥抱熊市。

陈启宗：对。

巴曙松：看来你的观念变了。

陈启宗：不是观念变了，是这个熊是一种新的熊，我没看懂，我要再观察一段日子，认为真的可以拥抱我才拥抱，不能拥抱的话我直接把熊吃掉。

巴曙松：我正在犹豫，我接不接着主持下去，因为陈淮所长脸上写着两个字--不服。所以我接着主持，而且我建议的题目是：新的醒悟会是什么？

就是说对于我们地产商下个一年、下个五年新的醒悟会是什么？是我们熟悉的几种，不熟悉的几种怎么应对。

蔡洪平：谢谢，我们想到一起去了，真是搞金融的，心有灵犀一点通。

我开一个头吧，快要过去的就不要多说了，在座的房地产商很多，记住几个词大家是共识的，第一，这个调控十年是不对的，对不对？以后就不要调控了，这是一个共识。

第二，以前这个政府不是看不见的手，是闲不住的手。

任志强：我们就说这个房地产，在未来的二十年里面我看大有作为。原因是因为我们的李副总理说未来的经济发展动力就是城镇化，这不是我编的。既然未来的十年主要靠城镇化来拉动中国经济，那没有房地产那是没有办法城镇化的。我不管那房子是租的是买的是什么，反正你有房子住，那么如果把这个作为未来中国经济发展的基本动力的话，那可能要解决两个问题。

第一个问题就是土地制度问题。第二个要解决好的是户籍制度，这两个问题不解决，那巴博士老说的要解决外地人口在城里的保障性住房问题，那都是治标不治本的东西。

要是把户籍制度解决了，怎么会就变成外地流动人口呢？我们就看不到美国字典里有外地流动人口这个词，应该是到哪儿就算哪儿人。所以中国的字典是要改一改，有些方面尤其得改一改，比如说土地制度，户籍制度等等，如果这些问题解决好了的话，未来的城镇化发展拉动中国经济保持我们不敢说十到二十年，五到八年是有把握的，或者说再高一点六到九年都是有可能的。

我们不是担心中国的经济以后会怎么样，我们实际上要担心经济能不能保持一个高速发展态势，如果能，那可以说房地产大家不用担心，不会像某些媒体上说的房地产现在没了黄金十年，怎么就没了呢？还有那么多人没房子住怎么就没了呢？还有那么多人没有进城怎么就没了呢？大家收入还在不断增长呢，钱多了就买房了，拥有资产的时代到了。

人生活着的乐趣多了，干嘛非要在一颗树上吊死呢？。

刘晓光：我觉得还是将来什么形势诱发原因的问题。一个是调控，另一个来讲是很多调控到了一个临界。

如果真出了重大问题的时候，那可能暴风骤雨式的调控就会不断的造成形势变化，这个问题可能是政府需要注意的。收入很低的家庭可以买经济适用房，收入很高的还可以买商品房，中间的收入群，也就是下层就比较难了。

黄俊康：我想我们做企业的，熊怎么样真的挺难分辨的，也不能等着那天熊来了或者不来。我们每天得活着，还有那么多的员工，他们也要工作。

在这么一个局面下，我们自己做好对策，第一留有余地；第二以变应变；第三适度的保守，还有一个就是产品适度的多元化来预防一会出现个白熊，一会来个小黑熊，不能一下就被咬死了，能躲就尽量躲，只能这么活着，只能这么过着，到哪一天熊来了，很清楚了，我们就留有余地可以进攻。

蔡洪平：对未来十年有什么企盼和要求？

黄俊康：怎么企盼？我们都不敢有太多奢望。首先房地产还是要稳定，如果不稳定我想大变未必是大吉。

张宝全：从我的角度来讲，我还是想讲一讲地产上来。刚才任总说房地产还有二十年的好日子，依据是城市化。我觉得的好日子不长了，也就三、五年。城市化确实是下一步中国城市发展、经济发展一个非常重要和不可避免的战略前提。但是城镇化通过房地产来实现还需要几个前提。

中国现在的私有房达到80%，甚至90%，也就是说农民拥有宅基地的房屋和房产尽管在产权它不是国有的，是集体的，但是他也是房产，而且我相信下一步这么大的资产，这么大的土地必定会被关注。

在城市发展过程中农民要进城，但是我觉得城市发展过程中也同时带来的是城市要下农村。在国外，在城市核心区往往是我们经济适用房区，但是在中国现在城市中心区是豪宅区，这些我相信可能也是我们国家一种规律，也是逃脱不了。

城市人下乡，乡里人进城，房地产市场仍然维持，二手房地产市场会火爆，包括最近整个房地产交易量二手房是非常大的体量，以后这种态势仍然会成为基本的态势。

作为地产企业，我认为这个前提是必须要面对的，因为这对我们选择是非常重要的。

蔡洪平：对于未来十年的发展，大家满怀信心。我们对以后的期望，从地产角度看对政策有什么要求？

陈淮：巴所长把主持人交给你，就希望你像他一样，让他先说。他刚长特别给我们提了个头，说人民日报的社论很靠谱，十年前我就听说过，中国有四大虚：老板的肾、三讲的稿、人民日报社论、统计局的表。十年过去了，居然还有人信。

现在中国有两个重要会议都是在海边开的，一个叫北戴河会议，一个叫博鳌论坛。在北戴河会上，我们今天在这言之凿凿、一本正经讨论的根本就提不上议事议程，随便列十条还到不了房地产。

这一届政府来说，调控房地产是至关重要的，因为就像世界杯，下一届不参加的运动员，在最后加时赛里头，哪怕踹对方腿肚子，捅裁判胳肢窝，也得踢进一个球去，太重要了。

只要前面的问题都解决好了，房地产自然就是好的，用不着你去期望。前面的问题有一个解决不好，房地产就好不了。

如同刚才陈总所讲的，是不是，如果三品诰命夫人，请你喝酒，喝醉了往你嘴里倒药，你说你能跑的了吗？

我想这个问题其实是一个伪命题，我们别对十八之后提期望。房地产之前那些比这严重得多的问题，在那个海边开的会上都给解决好了，哪怕解决好三个，不用十个，我们肯定是一马平川。

单伟豹：我的观点一直是这样，市场能干的事让市场去干，市场干不了的事政府去干，绝对是对的。所以像美国这次的次贷，政府没管的，而不是市场经济出了问题，是真没办法。

中国有很多问题需要政府去解决，教育问题、医疗问题、老龄化问题。老龄化马上就要来了，我看不到有任何政策出来，完全看不到。

商品架构、商品建筑要不要改善，这些是政府完全应该尽全力去做的事，但是房地产绝对是一个市场经济，那就不要折腾了，你折腾有用吗？这是市场的事情。市场经济让市场去做，政府去做政府应该做的，就是说别再折腾我们的市场，让市场正常的运行就可以了。你不调这十年会比现在更差，我完全不相信。

巴曙松：领导不是说了，本届政府该做的事，绝不拖到下一届。要看新闻联播，不要老看微博。

朱中一：我想把一些政府在想什么事情，据我所知道的，告诉给你们，让你们做下参考，这是第一；第二点坦率的说，我去年有份报告，领导有这样重要的指示，三层意思，第一对近两年的房地产宏观调控，要进行统计评估，对地方的经验要进行统计，对下一步调控和完善购房制度有重点的提出前瞻性的意见，这是什么意思呢？房地产下一步一定要考虑的。

巴曙松：这三条好像放哪个行业都可用。

朱中一：就是说以后不谈宏观调控是不可能的。

巴曙松：朱会长说的是调控语言和市场语言之间出现很大的分化，这中间找到共识的难度在加大，所以他肯定是意识到大家会提出这个。这也是一个我们要面对的现实，就调控决策者的想法和市场的预期渐行渐远，这个是需要加强的。

陈启宗：现在全世界的问题我这样描绘——欧洲是有肿瘤，癌症，早晚也会死掉的；美国金融发达，像是心脏病，这是很快活的，因为不知道什么时候会死，一来的时候就立刻死掉，这就是今天的美国。原因何在呢？肿瘤也好，癌症也好还是心脏病都有一个来源，就是小政府，大市场。

中国有我们的难处，但是也有我们的强处，我们要走自己的道路，西方的路他们的难处慢慢出现，在中国还没有太多人研究西方这些的难处何在。我觉得中国还是要走自己路，但是在西方有些东西还是要学的。

黄总啊，你说毙了那个熊，我基本上不毙熊。你毙那个熊，它总有一天赶上你把你吃掉。你只能拥抱它，拥抱它有危险，但是你只要把自己的企业安排得好的话，你就能够拥抱熊市，用那个不好的环境把它变为你最大的契机，从而发展，而不是要等到下一个市场的机遇回来再去做。

巴曙松：你说完最后这段话的时候，尤其讲第一段话的时候，陈淮所长脸上欣慰的笑了，因为他终于知道，在这一圈里面最应该去北戴河开会的是谁。

时间正好一个小时，感谢台上的各位，感谢蔡总和我联袂主持。