　　4 月销售增速小幅回升至-12.8%，小幅低于预期，三四线及以下城市成为销售的主要拖累。我们维持销售增速后期向上改善的趋势，但改善速度较为缓慢。新开工和地产投资增速明显放缓，在库存高企，开发贷并无明显改善的情况下，开发商开工和投资意愿很难主动提升。我们认为投资增速的快速下滑，将加大政策倒逼的程度。后期地产板块的主要看点将落在政策微调这一方面。销售和供给两端的政策都存在微调的可能性，包括按揭贷款利率的进一步优惠，开发贷定向扶持等政策。

　　报告摘要

　　三四线及以下城市销售延续弱势，4 月销售略低于预期：4 月全国商品房销售面积单月同比增速从上个月的-13.3%继续小幅回升至-12.8%。4 月单月商品房销售面积季调之后的绝对值从3 月的84.2 百万平方米小幅下滑至83.7 百万平方米，环比下滑0.6%左右。4 月销售同比略低于我们预期，由于去年4 月低基数影响，我们预期销售增速改善幅度略强于目前改善水平。我们认为不达预期的主要原因是，三四线及以下城市销量仍然处于放缓状态。我们维持2 月销售增速见底判断，楼市进入弱复苏阶段，后期销售增速向上改善的趋势不变。但改善的速度将比较缓慢。

　　4 月新开工明显下滑至-15%，中期投资放缓问题正逐渐显现：4 月的全国房屋新开工同比增速相比3 月的-4.2%，继续下滑至-14.6%。4月单月房屋新开工面积季调之后，环比下滑7%。4 月新开工增速下滑明显，反映开发商新开工意愿进一步放缓。这与我们草根调研中观察的情况相一致，在后期库存仍然继续上行，开发商资金仍然非常紧张的背景下，开发商在没有政策外力助推下，新开工意愿很难明显提升。我们维持全年新开工增速-13%的判断，而后期假设政策不进行微调，则明年投资增速将可能在今年的基础上，进一步放缓。

　　4 月房地产投资增速大幅放缓，政策倒逼逐渐加强：4 月房地产投资增速从3 月的19.6%的水平下滑至9.2%，超过我们之前的预期。开发商资金来源方面，4 月同比增速由3 月-5.6%小幅回升至-4.5%，其中，国内贷款增速从3 月3.9%，下滑至-6.3%，显示开发贷并无明显改善。我们认为投资增速的快速下滑，将加大政策倒逼的程度。后期地产板块的主要看点将落在政策微调这一方面。销售和供给两端的政策都存在微调的可能性，包括按揭贷款利率的进一步优惠，开发贷定向扶持等政策。

　　莫尼塔证券-房地产行业：开工投资明显放缓，政策倒逼加强