朱中一：尊敬的各位领导、各位嘉宾，房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好。

　　很高兴来到常州参加由现代快报和观点共同主办的以二三线城市为主题的2012城市观点论坛常州行。这个主题是中小企业非常关心的问题，也是和当前房地产形势和调控政策密不可分的问题，我在讲中小企业如何面对这个问题之前，必须要讲一下当前的房地产形势以及如何理解和把握当前的调控政策问题。

　　当前的房地产市场形势，确实处于量价齐跌，市场观望，企业资金普遍紧张，不少企业负债上升。国家统计局在前几天发布的有关数据当中实际上也提到了这个问题，比如房地产开发投资的增速回落。今年一至三月份，全国房地产开发投资一共是10927亿元，同比增长23.5%。如果扣除价格因素，实际增长20.7%，增速比2011年全年回落了4.4%，比上年同期回落了4.6%。其中，住宅投资7443亿元，同比增长19%，增速比上年全年和上年同期分别回落了11.2%和18.4%。房屋新开工面积39946万平米，同比增长0.3%，增速比上年全年和上年同期分别回落了15.9%和23.1%。其中住宅新开工面积29427万平米，下降5.2%，这些主要指标里面，江苏也是这样。比如，江苏的房地产开发投资同比增长19.3%，全国同比增长23.5%。住宅投资，全国同比增长19%，江苏同比增长11.5%。房屋新开工面积全国同比增长0.3%，江苏同比增长2.9%。住宅新开工面积全国同比下降5.2%，江苏同比下降6.3%。这个数字基本上跟全国差不多多少。

　　第二，商品房的销售面积明显下降，待售面积显著提高。一到三月份，全国共销售商品房是15239万平米，同比下降13.6%，住宅销售面积13387万平米，同比下降15.5%。这两个数字江苏也差不多多少。江苏的商品房销售同比下降15.2%，住宅的销售面积全国同比下降15.5%，江苏同比下降15.2%，基本和全国差不多。商品住房待售面积全国现在还有30122.2万平米，同比增长35.5%。一到三月，全国土地的购置面积是7859万平米，同比下降53.9%，这个数字在江苏更加突出一点，江苏的一到三月份的土地购置面积是同比下降23%，这个是同比下降比较大的数字。这是我讲的第一个观点。

　　但是从国家宏观调控政策的预期这一点来看，我们觉得应该是这样看。全国大多数城市的房价环比总体下降，这是中央调控政策所期望的。土地的购置面积、住宅新开工面积房屋销售面积的同比下降和房地产开发投资增速的回落，也是意料之中的，国家的宏观调控政策来分析，目前的房地产市场运行应该说整体是平稳的。我自己这样判断，估计2012年的房地产市场的形势，由于政府对居民自住的首套购房的政策支持，由于工业化、城镇化还在快速推进，由于户籍制度的改革，就全国来说，2012年的市场可能跟2011年的市场大体是相差不远的，就是差不多的。应该说，2011年的市场，我们去年这个时候，也认为是非常严峻，但是实际下来以后，总体觉得2012年的市场比我们想象的要好。具体的呢，当时我们觉得有三个表现。第一个表现，就是投机投资性的购房明显的减少，大部分城市的新建住宅价格同比增幅放缓，环比下降。第二，保障性安居工程推进顺利，当时计划开工一千万套，实际开工是1043万套，基本建成432万套。第三，市场的运行总体平稳，这里包括了房地产投资同比增长27.9%，包括商品房销售面积将近11亿，住宅销售面积90732万平米，商品房的销售面积和住宅的销售面积都是历史新高的，去年我们都说市场如何如何，实际上这些指标是历史新高。当然市场由于预期的不平衡，我们现在之所以感觉到天气冷也好，市场冬天也好，一个重要的原因就是我们有一批限购城市，特别是东部地区的一些限购城市，确实在销售量也好、销售额也好，或者房价的下降幅度是比较大的。去年全国实际上住宅销售面积同比下降的是22个城市，商品房销售面积同比下降的是20个城市。也就是说，22个城市量和价是下的，全国大多数城市来说是平稳的，特别是销售量是历史新高的。这是去年的市场形势。从目前政策的惯性来看，今年2012年的市场，是不是像大家想的那么严峻，我看也不见得，这是我的总体判断。

　　当然我们说实在话，对于目前市场当中大家反映的问题和企业遇到的难处，作为我们协会，因为是联系政府和企业之间的桥梁，我们还是经常给政府有关部门反映的。我们也是如实反映的，这一点请大家放心。但是我们也坦率说，我们给政府反映的时候，往往政府是听的多，表态的少，这也是一个基本事实。为什么听的多表态少，我自己判断，作为中央政府来说，感觉到目前对调控政策的导向是正确的，正因为基本的导向是正确的，所以中央政府反复表态，对调控政策是不动摇不放松的。那么怎么样理解这个问题？我个人理解，中央的政策导向是正确的，首先我们理解的是打压，实际上客观来看，中央的调控政策打压的是什么呢？仅仅抑制的是投资投机性需求，仅仅抑制的是这个东西。不管是限购也好，还是什么也好，主要是对这一块。而且在抑制投机投资需求的同时，加大了住房的有效供应，包括了两块，一个是大力加大保障性住房的供应，一个是要求采取有效措施，加大普遍商品房的供应，当然加大普通商品房的供应有点难处。但是作为政策导向来说，有压的一点，也有保的一点，是双向调整的。而且调控的目标非常清晰，对一些房价过高的地区要求房价合理回归，同时也提出，要构建一个长期的规范的健康有序的房地产市场体系，解决老百姓住有所居的问题。这两个目标很清楚，是为了促进房地产市场的健康发展，解决老百姓住有所居的问题。所以我认为这一点是无可非议的，这一点从中央调控的本质要求、导向、目标来说是绝对正确的。

　　那么为什么不放松，包括最近的温总理在国务院会议上的讲话，包括3月14日的记者招待会上，他讲的很清楚，目前一些地方的房价还很高，还没有回落到合理价位，如果放松，调控会出现反复，房价会出现反弹，这个讲的也很清楚。至于大家议论的比较多的一个限购的问题，这里有一个采取行政调节还是市场调节的问题，但是目前来说，限购的措施也是对的，因为限购有一个前提条件，就是在房价上涨过快、房价过高的部分地区限购，当然有些地方现在的条件变了，采取什么措施问题，中央也要研究。但是这个导向是正确的，这个我们讲的限购并不是像一些人认为的，限购是有了房就不能买房子了，不是这个意思，城市里的人有了房还可以再买一套房子，这个还是比较人性化的。现在社会上一些人认为限购就是有了房就不能买房子了，这个是对中央政策理解的片面性。而且限购还有一个重要的前提是考虑了人口制约和环境承载能力，比如北京这样的城市，本来2020年城市规划是1800万人，但是现在已经超过两千万人了，如果不限购，人口无限膨胀，无法承载。所以限购既是一个政策措施，更重要的是考虑了人口资源环境的承受能力，而且是和户籍制度改革配套的。这个问题现在也有人在研究，我们和上面沟通的时候，我们感觉上面的思路是很清晰的，不会给你这一段时间的房地产数字下来，或者经济的放慢而改变政策，这是不可能的。就房地产这一块来讲，我们虽然新开工的面积有所下降，但是由于前两年较大规模的开发，现在仍在施工，以及今年新开工的700万套的保障性工程，这个工程基本上都是在二三季度以后大量上来的。这个能够在很大程度上冲抵商品住宅投资的下降。这个是问题不大的。目前全国的施工面积是40亿平米，这个是很大的，这个施工面积再加上700万套的保障性工程陆续开工，所以给相关的下游建材、装配产业是不会有太大影响的。我们讲房地产一头连着经济，一头连着民生，经济这块主要是考虑对这些相关产业的影响，对这些相关产业的影响是不大的。第二，调控挤掉的是泡沫。第三，调控主要是有利于经济结构的调整，这个中央已经讲的很清楚了，这里已经包括了中央政府主动将GDP增长定在7.5%，这里面已经充分考虑了，如果外贸的下降，如果房地产投资的下降，这些因素都是充分考虑了。同时，我觉得，也必须要给大家说清楚的，GDP的放慢和我们现在讲的不要过多的依赖房地产，也是借鉴了国际上的经验教训，这是很重要的。因为2008年爆发的世界金融危机和现在还在延续的欧债危机，一个重要的原因是西方国家长期以来重消费、轻生产，虚拟经济过度膨胀，脱离了以工业制造业为主的实体经济发展。这个实际上就是借鉴了国外的经验教训。我们总结了这些经验教训以后，我们主动把GDP增长速度放慢一点，而且要尽量克服整个经济对房地产的依赖，这个从国家层面来讲，既是为了整个经济的平稳健康发展，而房地产行业的发展，本身是要对相关产业协调发展的，如果过度的发展，就会造成资源的浪费。这些道理现在是越来越清晰了。

　　所以我想，如果理解了这些问题以后，就可以很容易的理解为什么中央政府反复强调调控政策不动摇不放松的理由。

　　下面我在讲中小企业如何应对的问题。我总的感觉，不管怎么说，不管是中小企业也好，所有企业也好，首先还是要有一个顺应政府调控政策，根据企业自身的特点决定自己的生存发展。这里又有几个问题，一个是要理解中央调控政策的方向目标是正确的，而且我们要理解这个问题，必须跳出行业看行业，尤其不能以前前年快速发展为参照物，前几年那样的时代肯定已经过去了，不能以那个为参照物，以后要适应的是这两年调控政策描绘的市场规则，抑制投机投资，促进房价合理回归为主要内容的政策制度，我认为这个大家必须要适应，就是前面的参照物我们不行了，我们现在要参照的是现在制订的规则，而现在制订的规则就是今后的方向。如果我们这个调整过来了，我们什么问题都可以想通了。要做到这一点，企业要按照现在的市场规则来谋划下一步的发展。作为中小企业来说，我觉得还有几个问题要认识清楚。

　　第一个，价格有涨有落，企业的优胜劣汰是市场规律。前几年那样房价只涨不落、搞房地产的企业越来越多，这个是一个不正常的现象，而正常的现象就是市场的规则，就是房价有涨有落，企业优胜劣汰。这才是市场经济。当然，从市场的发展来看，我就不多说了，从2010年对五百强的测评，一个很大的特点，就是企业的集中度明显提高，包括前一百强的，前五十强的，前十强的，集中度都在提高。这是一个总的趋势。但同时，即使一些强的企业，如果你不按现行的政策来走，他也遇到的困境。比如说像绿城，他现在由原来的前十名到了二十多名。如果政策适应快的，比如以前的40名到了十多名。

　　第二个，企业的优胜劣汰也好，兼并重组也好，不会像一些媒体宣传的那么可怕，为什么？我觉得道理有这么几点，第一，我们的房地产是一个不动产，而全国地区发展很不平衡，中小企业的特点是贴近市场，本地化，定价比较低，成本比较低，如果把项目做好了，你价格比较低，他就有优势。第二，我们现在号称有六千万个企业，但是这里面大量的是项目公司，项目公司就是船小好掉头，你做好一个项目可以见好就收，有的可以通过股权转让、合作开发，与大型骨干企业的兼并重组解决生存和发展问题。当然，还有的，你实在不行可以见好就收。所以不会像工业企业那样，在兼并重组破产当中有那么一堆问题，不会有那么多的问题。当然现在有些问题，我们在防止着，我们要防止的是个别企业不负责任，你干了一段就跑路了，这个要防止。这个政府机关也在密切关注，中小企业对政府机关来说，一个是政策管理规定的修改，要提高门槛，另一个，包括对项目的实施要加强监控，第三，对商品房的预售款加强监管。通过这些措施我们来防范这些问题。对中小企业，跟大企业一样面临着几个问题，这是共性的。比如说在市场经济调整越是规范的情况下，我们要更加重视诚信品牌社会责任的理念，把产品做好，提高产品的性价比加强企业的管理。第二，我们要找好区域定位，包括一些小城镇，甚至有些地方是新农村的建设。还有一个问题，业态的问题和产品的定位问题。业态的定位我们觉得在城镇化发展中住宅还是主业态，商业地产、旅游地产、产业园区地产和养老地产的开发，如果有实力的，包括资金能力、人才能力，包括管理水平有实力的，也可以探索，但是如果你没有这个实力，不要盲目进入。

　　只要根据自己的实际谋划好，我们的企业也不会像大家想象的那么严峻。但是不管怎么说，我们要面对现实，根据自己的特点，来寻找自己的生存和发展之路。谢谢大家。

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