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“公司还是专注于房地产主业，现在市场行业不明朗的情况之下，滨江采取稳健的发展模式。”

　　观点网 梁嘉欣 等待多时，滨江金色黎明终于开盘了。

　　4月8日，金色黎明首开并推出1、6、13号楼共240套房源。其中，沿杭州德胜高架的1号楼均价1.3万元/平，不沿高架的6、13号楼均价1.5-1.6万元/平。

　　据市场消息，金色黎明原本计划5月才面市，如今开盘时间却突然前置，不过可喜的是，240套房源就在开盘当天上午即被预定一空，滨江“日光”再度上演。

　　金色黎明还想乘胜追击，2、3、7、9、10号楼共450套房源即将推出，据透露，目前已被预约一空，价格未定，但可能会较一期有所上调。

　　金色黎明的畅销，相信可为滨江今年的销售业绩增色不少。按平均售价1.5万/平方米计算，预计单就金色黎明一期即将可回笼近4亿的资金。

　　亏本卖房？滨江：不以成本定价

　　按照滨江原来的设想，金色黎明应当是集团2011年业绩贡献的主要来源之一。

　　可惜，去年不断寻底的杭州市场环境，对坚持稳健营销策略的滨江而言，确实未看到好的推盘时机，故此，旗下项目包括金色黎明在内的推盘时间一拖再拖，而最终，始终未能赶在2011年内入市。

　　当然，这也导致滨江下半年销售表现不济。数据披露，滨江下半年销售额仅约为9亿元，直接影响了滨江全年销售目标的达成。

　　滨江日前公布2011年年度业绩报告，报告期内，公司项目累计实现销售合同金额45.74亿元，远低于年初计划的100亿元销售目标。

　　而2011年主要的业绩来源则来自城市之星及万家星城项目。其中，城市之星项目累计实现销售合同金额30.62亿元，万家星城项目累计实现销售合同金额9.02亿元，其它项目累计实现销售合同金额6.10亿元。

　　开发速度加快，加上销售滞后，自然令滨江的存货量大幅攀升。

　　相关分析指出，目前滨江手头从2011年滚存下来的存货货量就有75亿元。另据年报显示，截至报告期末，滨江的存货量达266.5亿。

　　尽可能地消化存货，无可避免地成为滨江2012年的工作重心之一。

　　3月以来，滨江开始密集推盘。据透露，2012年滨江还将有4个项目推出，而低价卖房，则成为滨江逆市营销的主推策略。

　　与金色黎明一路之隔，是滨江又一个明星项目——曙光之城。与金色黎明一样，本该于去年入市的曙光之城被推至今年开卖。

　　就在不久前的3月15日、3月18日、3月20日，曙光之城分别推出240多套、322套、320套房源。据杭州透明售房网销售数据显示，截至4月5日，曙光之城882套房源仅剩下169套处于可售状态。

　　然而，在靓丽的销售数据背后，却藏着一组不大好看的账本。据悉，曙光之城毛坯房源均价约1.6万元/平方米，精装房源均价不到2万元/平方米，而该项目的楼面价为12684元/平方米。

　　有业内人士认为，该项目前三期可能会亏损约3亿元。

　　或因如此，本计划将于近日推出第四期的曙光之城来了个急刹车，而改让金色黎明提前入市，业内指，这是滨江止蚀的举措。

　　被问及曙光之城为何选择“亏本甩卖”，滨江集团董事长戚金兴于4月6日网上业绩说明会上表示，没有卖不出去的楼盘，只有性价比不高的楼盘。

　　“对于曙光之城的销售，公司顺应市场变化理性定价，秉承一贯‘不惜售’的销售原则，采取灵活的销售策略，快速销售，回笼资金。”

　　戚金兴指，1.5至1.6万元/平是曙光之城一期毛坯房开盘均价，“目前的市场行情下，我们不能只追求单个楼盘利润的最大化，而是要考虑到整个公司利益的最大化。”

　　戚金兴另称，滨江对旗下楼盘不以成本论价格，而以市场论价格，但是对于资源稀缺、环境优美、低密度、全排屋的这种稀缺产品，则将以优质的品质、合适的价格推向市场。

　　不务正业？滨江：仍专注地产

　　虽然滨江表示，2012年度公司将有杭州万家星城二期、三期，以及衢州春江月项目，绍兴金色家园项目，上虞金色家园项目等陆续交付，利润将高于2011年度，但业界对于滨江的资金链却仍表示担忧。

　　据年报所示，报告期内，滨江实现营业收入35.65亿元，同比下降42.66%；实现营业利润总额10.51亿元，同比下降45.80%，实现归属于母公司所有者的净利润7.84亿元，同比下降18.86%。

　　滨江对此解释称，业绩下滑主要系报告期内房地产仅结算了万家星城一期及千岛湖别墅尾盘。

　　年报还显示，滨江2011年资产负债率为80.6%，今年内需归还银行贷款共13.2亿元。截至2011年末，公司非流动负债余额为58.07亿元，同比增长7.24%。

　　分析指出，滨江集团去年负债率上升，财务压力增大，期末在手现金下降72%至11亿元，同时净负债率上升62个百分点达到历史高点的100%。

　　相关报道援引杭州业内人士的话表示，目前杭州房企中资金最困难的或是滨江集团了。

　　当然，面对高企的负债率，滨江并不是无动于衷。滨江表示，2012年，公司将继续执行 “两开源，两节流”的策略。

　　两开源：一是抓老盘，促新盘，快速销售，回笼资金；二是加快融资。两节流：一是紧密跟进土地市场情况，择时择机理性进行土地储备。二是合理控制经营管理费，节省开支。

　　“节流一继续三个暂缓，暂缓拿地，暂缓合作，暂缓兼并，节流二可用可不用暂时不用，一定要用少用和迟用。”戚金兴称。

　　但其亦表示，如果下半年形势好转，且有优质的土地，会适时购买。“我认为每个区块调价以后的价格，按现在的房价减去成本，还留给房地产企业10%左右的利润，这样的地价，我们就会出手。”

　　据了解，目前滨江以杭州市场为主，并已进入绍兴、上虞、金华、衢州。截至2011年末，滨江拥有土地权益面积146.49万平方米，权益建筑面积371.31万平方米。

　　不过，虽然在土地上的支出减少，滨江在房地产业务以外的领域的渗透速度并未减慢。2011年，滨江除了成立创投公司，开设希尔顿酒店，还要跨行业试水生物医药。

　　彼时，戚金兴曾表示，滨江将不再以单纯的房地产为主业，而是要打造一家集金融、房产、科技为一体的大型集团公司。

　　值得注意的是，从2月底开始，滨江集团大股东滨江控股分三次向信托公司质押公司股权，累计质押股份29599万股，占公司股份总数的21.89%，市值逾25亿元。

　　戚金兴表示，该些信托资金将主要为滨江创投准备资金。

　　然而，戚金兴的积极拓宽收益来源的举动并未得到投资者的认同。有投资者质疑，戚金兴涉足医药、创投，不仅分散公司团队精力，还需面临一定的风险。

　　戚金兴对此回应，集团公司还是专注于房地产主业，现在市场行业不明朗的情况之下，滨江采取稳健的发展模式。

　　不容忽略的一点是，滨江在代建业务上亦有所突破。滨江副总经理、董事会秘书李渊透露，公司目前代建的保障房面积达37.97万平方米。截至报告期末，公司商业代建面积达60.73万平方米。

　　较早前，滨江称表示，今后滨江的发展方向是做基金代建，利用滨江专业开发的能力，为基金投资项目做开发。

　　“目前暂时还没有承接基金的代建业务，相关的建设团队，管理体系已经构建并开展业务，随时可以承接新的业务。”李渊称。

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