朱中一：各位嘉宾大家上午好！很高兴来青岛参加2012年城市观点论坛青岛行。

　　温家宝总理在两会前对房产有一番讲话，在新闻发布会上又有一番讲话，应该说他的讲话是深思熟虑的。总理对房地产行业做了基本的规划，我们基本上怎么认真学习、贯彻和领会讲话精神。因为总理的报告是两会，全国人大全体通过的，所以我想我们怎样从经济的层面理解好、贯彻好。有一些问题，确实在实施当中有理解和消化的问题。

　　我想总理在两会上的讲话包括新闻发布会的讲话，我觉得今年的房地产走势有两个问题很清晰，总理的政府工作报告和新闻发布会上，讲的问题有七点基本工作：

　　第一，继续搞好房地产宏观调控，严格执行并逐步完善投资投机性需求的政策措施，进一步巩固调控使房价理性回归。

　　第二，继续推进保障房安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套、新开工700万套以上，保障性住房建设、分配等管理制度。这里的工作，又有四项工作：一是怎么样确保土地的落实问题，因为今年的量表面上看700万的开工量少了，实际加上历年来的项，今年在建的项有1800万套，资金和土地的落实量很大。二是严把工程验收关，确保工程质量。三是完善分配制度，加快管理政策。四是逐步完善保障性住房的政策。

　　到具体的地方来说，是很难把握的问题，什么很难把握呢？不少地方的存量房的压力很大。存量房压力很大的情况下，怎么样保证供给，确实是难题。加上现在企业由于存量比较大，现在的政策在开工、竣工方面，有的在调整。所以这个工作的落实很难，梳理也很难。

　　第四，加快建设城镇住房信息系统建设。这个作为住建部做的，要今年上半年，进行住房信息的联网，而且要求各个省市联网。如果信息联网以后，能够解决怎样解决老百姓住房的问题。

　　第五，改革房地产税收制度。大家最关心的就是怎么样普及重庆、上海房地产在一些县级城市怎么推广，这有一些难度。在我们协会来讲，一直建议要让老百姓把多余的房子推向二手房市场和租赁市场，而主要目的是增加地方税收。

　　第六，促进房地产市场长期平稳健康发展。这一句话是总理政府报告的最后一句话，我自己理解，也可以作为咱们长期的发展目标。要实现这个长期目标，实际也包含三方面的工作：一是怎么样建立完善符合我们国情的住房政策与制度。二是研究制定促进房地产市场持续健康长远发展的长期制度问题。三是加快房地产市场的发展，还是要综合发挥市场配置资源的积极作用，同时还要发挥好政府调控的作用。处理好市场和政府调控的关系问题。

　　第七，家宝总理在召开新闻发布会的时候，也说得很清楚，对房地产市场发展他认为是好的，因为工业化、城镇化在发展。在他的报告里讲，是很重要的事情。对家宝总理的政府工作报告和记者招待会上的讲话，以及今年1月份的时候，在总理办公会上的讲话，他提到住房调控有两个目标，一个是促进房价的合理回归，一个是促进长期制度。总的来说，方向已经描绘的很清楚，关键是大家怎么样学习、领会和贯彻。

　　我自己感觉到，当前要学习贯彻好总理的讲话，我们有三个问题，可能是大家议论比较多的。我自己也在琢磨这些问题。

　　第一，政策不动摇、不放松。第一个问题就是目前的房价还比较高。

　　第二，调控的方向是正确的，为什么？第一是为了抑制投机，这肯定是正确的，因为我们盖房子，主要解决老百姓住的问题，而不是炒的问题。第二，包括限购的政策，我们认认真真学习限购政策，我们觉得在当前也是比较好的一种政策。因为在房价过高、上涨过快的地区，一定是限购的。而且限购并不是有了房子不能买，你有了一套房子的还可以买，但是有了两套房子的，你暂时不要买。他没有排斥你改善型的需求。第三，限购是和地方人口、环境资源相适应的，像北京、上海，不可能都到北京去买房，因为资源不能接受。所以方向是正确的，所以是不动摇的。为什么不放松？因为会造成混乱，不利于房地产行业的健康持续发展。

　　将来怎么做？我们客观的说，如果我们有了中长期制度的政策，我们会用新进的政策来取代。目前社会上也好，我们业界也好，包括学术界也好，也有对房地产与经济之间的议论，就是房地产长期这样下去，对经济有没有影响。包括地方的财政、税收有没有影响。我们客观来讲，没有影响是假的，但是关键这种影响是利大于弊还是弊大于利？

　　我想是利大于弊。为什么？第一，现在大量的保障房工程，一定程度上，今年新开工700万套，加上新建的一共1800万套，很大程度上会成为房价下降的压力。第二，房地产调控，我们抑制的是投机投资性的，我们挤掉的是泡沫。而挤掉这个泡沫，从长远来说是有利于实体经济的发展。第三，一个很重要，我们国家为了促进经济的转型，为了促进经济效益和老百姓实际的收益率的提高，主动把今年GDP的增长放到7.5%。另一方面考虑是外贸，还有我自己也感觉到，我看到学术界的讨论，也看到房地产的下降。即使下降到7.5%，对经济基本面不会带来太大的影响。所以这一点大家一定要考虑的。

　　我刚才讲这是从中央政府层面考虑的。作为地方政府，可能实际问题更多一点。因为地方政府既要承担房地产市场的责任，要承担落实保障性住房的责任，还要承担经济平衡发展的责任。我想地方政府是有智慧处理好这方面的关系。我自己觉得，在房地产这个问题上，一定在中央政府统一政策指导下，让地方政府做一定的支撑，我相信地方政府有这一方面的智慧。

　　第二，政策的不放松、不动摇，是不是说明政策一点不能动？这也不是的。因为去年第四季度到今年的一季度，我们已经看得很清楚了。有些城市微调，是较轻的，涉及到限购问题，有些涉及到减少税收的问题。比如说普通住房的价格标准，因为是前几年制定的，这几年确实变化很大，肯定要调整。另外，住房公积金购买的问题，在这些问题放宽的，或者微调的，实际上今年政府是支持的，甚至是认可的，政策实际上也是在微调的。这是第二条，政府的不放松、不动摇，实际上地也在进行微调。

　　第三，刚才卢铿董事长也讲了，就是房价的回归问题，这个问题可能有些难。但是我们应该从正面理解，现在房价确实比较高的，包括青岛这几年的房价涨了多少。2008年以前房价四五千块钱，现在一两万块钱。我自己的观点，包括我跟咱们的经济学家陈淮主任讲，我自己一个观点，第一，房价的分配规律，要因地制宜的。房价涨得很快，房价就是要挤泡沫，就是要合理回归，这是第一个观点。第二个观点，根据房价稳定的需求，为了防止房价涨价的蔓延，这个不能蔓延。第三个问题，像一些中小城市，中西部城市，房价确实比较低。现在大型的、全国性的企业进去了，质量提高了，成本上升了，确实有合理房价上涨因素的，我认为这是合理的。家宝总理也讲到了，成本上去的这种房价的上涨我认为是可以的。但是最好控制在房价上涨和地方政府制定的房地产调控目标一致，或者要与老百姓的收入基本适应，或者低于老百姓的收入，我想采取这种办法，是不是就可以认可了。当然，确实有难题。现在如果根据房价收入比，北京、上海的房价可能在五千以内是合理的，我说现在供应商品房都是前两年拿的土地，可能地面价格就超过这个价。我昨天来青岛已经很晚了，我了解了一些楼盘。当时楼盘地面价格很高的，所以房价的合理回归，怎么样跟地价的合理回归相一致，怎么样跟老百姓的收入相一致，我认为还有一个过程。这是我对大家当前关心的几个问题的一些看法。

　　上面是围绕房地产的，就房地产行业的走向，还有一个问题，包括怎样引导房地产企业健康发展的问题，一会儿还有一个论坛，我不讲了。还有，现在已经进入老龄化社会，如何以机构养老为支撑的，养老服务体系，是我们大家共同的责任。家家都有老人，人人都要老，而且我们国家的老龄化形势很严峻。包括商业地产，我们不要盲目进入。

　　第一个观点，希望大家一定要跳出行业看行业，所以我们自己一定不能老是自己在自己圈子里研究这个问题、那个问题，发这个牢骚、那个牢骚。在思维上一定要跳出行业看行业。而且我们平常的标准，一定不能按前两年房地产快速发展、获得暴利的情况看。因为暴利不可能了。所以评判的标准一定要做好。

　　第二，前两年市场不正常，这两年修改新的规则，而逐步修订新的规则是朝着正常房地产行业的方向走的，所以我们要主动适应这个规则，不要老是争论。

　　第三，我们的企业在顺应政策的前提下，一定要做好区域的定位和产品定位，根据产业发展，实现稳步发展。某企业2011年的时候，500强排到400名，今年进入17名，为什么进入17名？因为在理念上坚持薄利多销。现在二三线城市都进入了。它坚持薄利多销，所以得到很快的发展。

　　第四，房地产暴利时代已经结束了，所以我们一定要考虑到以合理价格促销。否则的话，可能很难受。

　　最后，我用一句话结束，咱们的老人家毛主席说的，风物长宜放眼量。所以我们要寻找我们的发展之路，稳步健康发展。谢谢大家。

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