　　城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、青岛、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登等全国众多著名城市。而今，我们再一次回到青岛，开启2012年全新的城市观点论坛新征程。

　　青岛，作为一个海洋文化名城，正在努力打造蓝色经济。无论是从区域规划还是到城市建设，房地产行业将继续成为其推动前行的中坚力量。

　　同时，作为城市观点论坛创办八年以来三次走进的城市，青岛在城市观点论坛的发展历程上有着特别重要地位，也有着更加充分的基础，必然会碰撞出更加激扬的思想火花。

　　当前而言，房地产市场已是极度深寒，调控必然会持续下去的思路已经确认，2012年房企如何在调控中突围？而这也是我们在本届青岛行论坛上想要寻找的答案。

　　八年以来，城市观点论坛都秉承创立宗旨，一直坚持带给房地产更多不同的视角和思想。我们相信，只有更新的思维与视角才能找到房地产的未来。

　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体、青岛报业传媒集团·青岛早报，协办单位海尔地产集团。年度协办单位莱蒙国际集团，年度战略合作伙伴山东省文登市人民政府，以及华誉景观、兰德咨询、山东中原、深圳世联、合富辉煌等欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈　淮先生

　　青岛日报社党委副书记、青岛报业传媒集团总经理王海涛先生

　　青岛市房地产业协会会长林民庆先生

　　青岛报业传媒集团总编辑、青岛早报总编辑阎晋阳先生

　　山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲　波先生

　　青岛海尔地产集团有限公司董事长兼首席执行官卢　铿先生

　　青岛市规划协会会长陶瑞平先生

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

　　青建集团股份有限公司执行总裁、青建地产集团董事长兼总裁宋修义先生

　　海上嘉年华（青岛）置业有限公司执行总裁黄冠青先生

　　高和投资董事长苏　鑫先生

　　河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山先生

　　兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生

　　洲联集团（WWW5A）·五合智库总经理邹　毅先生

　　易城中国副总裁尹宝军先生

　　青岛早报总经理曲　呐先生

　　观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多青岛、山东暨全国实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2012城市观点论坛青岛行的朋友们。

　　下面有请青岛市房地产业协会会长林民庆先生为我们致辞。

　　林民庆：尊敬的各位嘉宾、业界各位同仁，媒体界的朋友们，大家好！

林庆民

　　首先，请允许我代表青岛市房地产业协会和到会的岛城房地产业界的同仁，对中国房地产业协会副会长朱中一先生、著名经济学家、住建部政策研究中心原主任陈淮先生等诸位领导、专家和远道而来的嘉宾，表示热烈的欢迎！

　　同时，我们要感谢青岛报业传媒集团·青岛早报和观点新媒体为岛城精心策划组织的地产大型论坛大家知道，青岛的房地产市场，也和国内一二线城市的走势基本一致。在中央和地方系列的强力调控下，面临诸多新的课题，市场的不确定性在这个阶段显得尤为突出。房地产企业的流动性资金遇到很大的槛。在竞争不断升级的大背景下，房企的生存之道在哪里？怎样才能渡过漫长的市场冬季？希望今天的论坛，能给大家带来全新的思路，带来耳目一新的观点，带来破解市场难题的有效办法。

　　在这里，让我们再次感谢各位演讲的领导、各位专家，各位行业的精英，将给我们带来新的思维和新的对策。

　　最后，预祝大会成功！谢谢。

　　主持人：好的，非常感谢林民庆先生，下面我们有请青岛报业传媒集团总经理王海涛先生致辞。有请。

　　王海涛：尊敬的朱中一先生，尊敬的陈淮先生，尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家上午好！

王海涛

　　首先请允许我代表2012城市观点论坛青岛行主办单位，青岛报业传媒集团对出席今天论坛的各位朋友，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　正如各位所了解的一样，七年前，城市观点论坛从青岛开始它的第一站航程，七年之后，我们又非常高兴的看到了城市观点论坛再次回到它出发的地方。据我们了解，这已经是城市观点论坛第三次在青岛召开这样的大型论坛。

　　今天，让我们更加高兴的是，大家在百忙之中来到展望2012、政策与形势城市观点论坛现场，共同探讨青岛房地产的未来。

　　去年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，2012年的青岛房地产市场将面临怎样的挑战？将带来什么样的机遇？是我们在座各位都极为关心的问题。我们相信，在这里各位专家学者、政商精英，能详细解读最新的行业政策，解决诉求多样化的行业走向，挖掘当前背景下，化危机为生机，化悲观为信心。我们相信，这是我们这次论坛交流的主旨和方向。

　　青岛报业传媒集团旗下的青岛早报，作为青岛市区发行量最大的主流媒体，16年来，它坚持正确的办报宗旨，把握舆论导向，与时俱进、不断创新。在经营创新、采编创新及版面创新方面不断探索，贴近居民生活、贴近市民，深受市民的喜爱。现在已发展成为青岛地区发行量最高、影响力最大的都市媒体。在高学历的人群中有强大的吸引力和强大的话语权。今天青岛报业传媒集团·青岛早报，与观点新媒体联合主办的展望2012、政策与形势观点论坛，是政策与形势的盛宴，我们希望通过本次论坛把观点传播出去，我们更希望通过本次论坛引发新的思考，为房地产健康发展提供更多的探索，为什么房地产行业良好发展提供更多的建议。

　　最后，再次代表主办方向莅临本次论坛的各位领导、嘉宾身体健康、万事如意。谢谢！

　　主持人：非常感谢王海涛先生。接下来，我们有请观点的产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。欢迎。

　　陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾：

　　上午好！

　　城市观点论坛2005年自青岛开始举办，八年以来走遍中国大江南北，今天是第三次走进青岛--一个房地产已经发展得比较成熟之城。

陈诗涛

　　今天我们论坛的主题是“展望2012 政策与形势”。其实在座每一位房地产从业人士都比我有发言权，无论是房价的下调还是销量的调整，无论政策是继续从严还是有松动的可能。不过，可以明确地感到，2012，房地产企业决策者较过往年份已经非常审慎，非常不乐观了。我们江苏的企业建议我们在4月份举办的城市观点论坛常州行的主题上加上两个字“极寒”。

　　2012中国房地产究竟怎样，青岛乃至山东的区域房地产又将如何走向？我相信今天的主讲者朱会长，陈主任、卢铿董事长及更多嘉宾会阐释得非常精彩，为我们提供更多不一样的新思路。

　　最后再次感谢一直支持我们的海尔地产、文登市政府、莱蒙国际、华誉景观、兰德咨询，更感谢观点新媒体十年以来的友好伙伴青岛报业集团青岛早报，感谢出席论坛的所有来宾及所有媒体朋友。因为你们的支持，城市观点论坛将继续努力前行！

　　谢谢大家！

　　主持人：好的，非常感谢陈诗涛女士的致辞。下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：

　　青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿（先生）

　　中国房地产业协会副会长朱中一（先生）

　　著名经济学家、住建部政策研究中心前主任陈淮（先生）

　　山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波（先生）

　　高和投资董事长苏鑫（先生）

　　等演讲嘉宾为我们奉献精彩的年度演讲。

　　首先，我很荣幸地请出我们今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请：

　　青岛海尔地产集团有限公司董事长兼首席执行官卢铿（先生）

　　卢铿：各位领导、嘉宾，大家早上好！我今天演讲的题目是《后新政时代的地产新思维》。

　　我今天的发言只代表我个人，不代表任何企业。

　　我们看到今天我们面临的时代已经发生了全面的变化，非常深刻的一种时代感官，我们已经在不知不觉中进入一个新的时代。当前国际、政治、经济环境可以说空前复杂，大家都知道，我就不念了。从美国、日本、欧洲经济体，以及到我们自己。

　　可以说2012年是非常艰难的一年。中国从左边红色的图中可以看到，是我们国人非常值得骄傲的一方面，另一方面也是非常忧患的一方面。改革开放30多年来，一个巨人巨跑之后，走到今天，引起大家集中的反思，问题很多，问题很严重。

　　当下的行业形势，也进入比较严峻的一个状态。大家最关心的还是房价问题，其实我一直觉得有些话要说。房价问题确实高，第一，十来年高了5—10倍，这是不争的事实。其实，有很多的原因，大家可以看到我展现出PPT的内容。从这些内容当中，大家可以看到，实际由于我们许多客观、主观因素的综合结果。但是在理论上，开发区承受过多的指责。我这上面也提到，房地产区域行为，当房子能卖6000元的时候，旁边人卖到了7000元，这时候自然1000元的趋利空间我相信房地产商不会放过的。实际这只是附加上涨的一个局部，但是许许多多的内容并不是开发商造成的。

　　房地产一直到现在，实际上还是支柱产业，而且是第一位的支柱产业。在去年，住房的销售额是8万亿元，远远比汽车等产值要高。现在的房价我觉得其实下降空间并不大，因为房地产已经被成本绑架了，而成本又被税收等绑架了，所以下降空间并不大。所以我觉得政策最重要的是稳住房价，而不是大降房价为目的，实际做不到的。我也提到，用现金量和可转让，代替限购、限贷，来引起市场的活跃。

　　新的策略应该是，高端房应该彻底市场化，降到70%以上，一般老百姓还是不能接受的。正好高端房的敞开，可以为政府积累大量的资源，用这些资源来搞地方基本建设。中端房用减税的策略，补贴房地产企业，解决百姓的刚性需求。一般房应该是政府出资，而不是把已经收了许多税费之后，还让开发商用配建的方式来承担。今天我们的房价确实很高，如果单用住房收入比来看，比例是非常高的。但是我们也看到，我们跟其他国家比的话，比如说巴西的首都、印度的孟买，房价比我们高很多，所以现在的问题不是房价太高，而是收入太低。尤其在房价没有太多的下行空间的时候，更需要这个问题。总体上来讲，强压下去的房价，实际上不具备可持续性。它反弹的能量积累已经非常大。

　　我这里有一个事情需要关注的，我完全脱离开开发商来说，作为一个普通的企业家，一个企业界的人士，我觉得应该关注一下政策产生的负面效果，其实很多的。我们如果忽略这些负面效果，而是一边倒唱赞歌的话，我觉得对国民经济和人民生活会带来另外的影响。这些影响应该说很广泛、很深刻。我觉得媒体界的朋友，包括政治界的领导更应该认真的反思。

　　新政之后，其实带来各个方面都没有满意，也出现了关于后新政的议论。对未来楼市的判断我也不讲了。

　　我讲一下最近思考的观点。我觉得现在有些观点是需要大家分享和讨论的。一个是房地产确实不是实体经济，但是近百个，我手上有97个，是不可忽略的。不能因为它不是实体经济，就过度的忽略。第二，其实是政府、百姓多方受益。作为开发商也是投资主体，不应该被妖魔化。第三，房地产商的泡沫化。如果泡沫破裂，实际上地方政府和银行和国企实际都拉下水。大量隐性的高估房地产，这是不争的事实。我们的舆论基本上忽略了这一点，甚至银行自己说我们跟房地产商没有什么关系。

　　其实对房地产购买，货币流通越快，对国民经济和地方发展越好。另外现在多数的房企早就没有了暴富，全行业如果做深刻分析。房地产现在已经成为了弱势群体，现在每平米，我们去办销售许可证的时候，主管总局要求我们押一部分资金，而且三年不还给你。这是我们承受了数种税费后还要承担的。

　　房价高，其中有诸多原因，开发商是其中一个原因，不是主要原因。还有由于地价和税费为主的成本降不下来，房价不可能大降。现在不是房价太高，而是收入太低。房价确实很高，但是当你的压力空间不是很高的时候，这时候我们要研究一下收入。另外房地产大洗牌之后，会出现少量的情况。香港在进行若干次洗牌之后，有许多大公司垄断的结果。结果是什么呢？结果是老百姓受苦。因为当几个大公司垄断的时候，价格被他们把持。另外，美国征收物业税，目的是为了抬高房价。我们查过当时的资料，美国很多城市征收房产税，是为了增加政府的收入，把城市建好，把地方的土地炒热。如果我们现在用房产税代替土地财政，我觉得会出现问题。所以现在高端房应该放开，中端房补贴。因为现在投资完全被控制了，应当讲本应由政府负责任。

　　另外长期看，中国楼市还有很好的前景。实际上现实中，楼市的政策正在松动，比如说银根正在松动。我估计今年可能还有40%左右的成本下调。然后地价也逐渐回归理性，地方政府已经开始做微调，普通住宅的标准也正在做改变，刚性需求政府强调需要保障等等。所以我觉得，实际上现在没有刚才陈总说的那么悲观，我觉得已经在做一些必要的松动。

　　未来的前景，我相信会很好。因为实际上支撑中国楼市未来发展持续向好的因素还有很多，一个方面是城市化，二是大都市效应。今后城市的发展，大都市群、大都市圈，核心会有很强的聚集效应。然后促进大迁徙，城乡二元的户籍政策会改变。计划生育政策也在修订，政策回归理性，土地政策在改良，地价、房价都在回归理性，财富的分配，我相信政府也在做调节，趋于合理等等。还有巨大的刚性改善需求等等，长远来看，中国还有20年。现在我们人口城市化率大概是51.27%，非常低。照理说，应该是70%，所以每年一个点，应该还有20年，这是中国的城市化率不可阻挡的状态。中国现在在51.27%左右，每年一个点，将近还有20年时间，而且美国一个诺贝尔奖获得者曾经说，未来两件事，其中一件是中国的城市化革命。

　　这是新政之下坚持冬泳。我今天讲的主题，我带过了，就这十个观点。这是在绝大部分企业还是在盖房子、卖房子的时候，我们就在这个时代都给一些关注，包括政策关注等等。

　　这是政策关注，我们不能整天研究企业的事和行业的事，你必须研究世界将要发生的事，国家将要发生的事。实际创新机会、发展机会都在。

　　第二个是社会关注，这个时代是开发商掌握许多机会和资源，因此开发商应该承担必要的社会责任。包括住区的稳定，文化传承等等。所以在我们的项目策划中应该考虑到这些相关的责任。

　　第三是创新的关注。当大部分的开发商甚至一些著名开发商在严峻的冬天当中放弃创新的时候，我觉得有责任的开发商，应该更加注重创新，在思想、主题、模式等等，有许多值得我们关注创新的。

　　第四，价值关注。我们从用户的价值，到服务的、社会的、环境的、文化的等等，其实房地产的价值观的点是非常多的。

　　第五，科技关注。非常遗憾，实际我刚才讲到的房地产新政所带来的负面影响当中，有一个我觉得政府需要非常关注的。由于科研政策滞后，带来几乎所有房地产商都放弃了对科技的关注。几年前我们都在非常认真的研究节能的问题、环保的问题，材料问题，现在大家基本都放弃了。

　　第六，艺术关注。因为我们进入后工业时代，跟前工业时代或者工业时代的区别，以前大家都关注居住功能，现在关注的是一个艺术的生活。有一句话叫艺术点装生活。尤其是中国教育基本上艺术思考，应该在教育中加以强调。

　　第七，哲学关注。大家都知道马斯洛的需求原理，那五个层次。其实有七个层面，这是1954年他写《动机和人格》这本书的时候，最高是自我实现需求。等有修订版的时候，提出关于认知和成本需求。把原来第五位排到了第七位，把后来补充的这两个放在了第四和第五。所以从这一点看得出来，马斯洛已经在那个时候关注到这个时代应该发生的变化。所以开发商项目策划时应该参照他这个考虑。

　　第八，环保关注。中国非常不幸已经成为污染国，我们每年不要说别的了，我举两个例子，二氧化碳排放量已经超过了美国，大概每年中国大地上排放了60亿吨二氧化碳到大气层，是世界第一的。还有一个，中国农村污染是世界第一，农村通过农药、肥料，还有我们的几十万个自然村，基本上没有排污和环保设施，所以在中国的农村出现了很大的问题。我最近看到一个资料，这个资料是一个学者报告，他说在我们的商品，除了农民自己小块地种的粮供自己吃以外，我们商品粮60%是东北黑土地的。但是按照现在的状态，黑土地未来50年基本瘦了。

　　第九，服务关注。这个我不说了。

　　第十，管理关注。海尔集团正在研究，对物本性的关注，改变为对人本性的关注。

　　今年必定是必须特殊的年份，房地产企业都在经历历练。在危机之前，我们选择了积极冬泳，创新思维的概念。我们都希望看到，一个通过创新思维而诞生的健康的局面，一个个经过洗礼的房地产商将努力改变国民的生活方式。谢谢各位！

　　主持人：谢谢卢铿先生的精彩演讲。接下来进行的将是青岛行论坛的主旨演讲，我们有请演讲嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生。

　　朱中一（先生）的演讲题目是：两会后的房地产行业走向

　　朱中一：各位嘉宾大家上午好！很高兴来青岛参加2012年城市观点论坛青岛行。

朱中一

　　温家宝总理在两会前对房产有一番讲话，在新闻发布会上又有一番讲话，应该说他的讲话是深思熟虑的。总理对房地产行业做了基本的规划，我们基本上怎么认真学习、贯彻和领会讲话精神。因为总理的报告是两会，全国人大全体通过的，所以我想我们怎样从经济的层面理解好、贯彻好。有一些问题，确实在实施当中有理解和消化的问题。

　　我想总理在两会上的讲话包括新闻发布会的讲话，我觉得今年的房地产走势有两个问题很清晰，总理的政府工作报告和新闻发布会上，讲的问题有七点基本工作：

　　第一，继续搞好房地产宏观调控，严格执行并逐步完善投资投机性需求的政策措施，进一步巩固调控使房价理性回归。

　　第二，继续推进保障房安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套、新开工700万套以上，保障性住房建设、分配等管理制度。这里的工作，又有四项工作：一是怎么样确保土地的落实问题，因为今年的量表面上看700万的开工量少了，实际加上历年来的项，今年在建的项有1800万套，资金和土地的落实量很大。二是严把工程验收关，确保工程质量。三是完善分配制度，加快管理政策。四是逐步完善保障性住房的政策。

　　到具体的地方来说，是很难把握的问题，什么很难把握呢？不少地方的存量房的压力很大。存量房压力很大的情况下，怎么样保证供给，确实是难题。加上现在企业由于存量比较大，现在的政策在开工、竣工方面，有的在调整。所以这个工作的落实很难，梳理也很难。

　　第四，加快建设城镇住房信息系统建设。这个作为住建部做的，要今年上半年，进行住房信息的联网，而且要求各个省市联网。如果信息联网以后，能够解决怎样解决老百姓住房的问题。

　　第五，改革房地产税收制度。大家最关心的就是怎么样普及重庆、上海房地产在一些县级城市怎么推广，这有一些难度。在我们协会来讲，一直建议要让老百姓把多余的房子推向二手房市场和租赁市场，而主要目的是增加地方税收。

　　第六，促进房地产市场长期平稳健康发展。这一句话是总理政府报告的最后一句话，我自己理解，也可以作为咱们长期的发展目标。要实现这个长期目标，实际也包含三方面的工作：一是怎么样建立完善符合我们国情的住房政策与制度。二是研究制定促进房地产市场持续健康长远发展的长期制度问题。三是加快房地产市场的发展，还是要综合发挥市场配置资源的积极作用，同时还要发挥好政府调控的作用。处理好市场和政府调控的关系问题。

　　第七，家宝总理在召开新闻发布会的时候，也说得很清楚，对房地产市场发展他认为是好的，因为工业化、城镇化在发展。在他的报告里讲，是很重要的事情。对家宝总理的政府工作报告和记者招待会上的讲话，以及今年1月份的时候，在总理办公会上的讲话，他提到住房调控有两个目标，一个是促进房价的合理回归，一个是促进长期制度。总的来说，方向已经描绘的很清楚，关键是大家怎么样学习、领会和贯彻。

　　我自己感觉到，当前要学习贯彻好总理的讲话，我们有三个问题，可能是大家议论比较多的。我自己也在琢磨这些问题。

　　第一，政策不动摇、不放松。第一个问题就是目前的房价还比较高。

　　第二，调控的方向是正确的，为什么？第一是为了抑制投机，这肯定是正确的，因为我们盖房子，主要解决老百姓住的问题，而不是炒的问题。第二，包括限购的政策，我们认认真真学习限购政策，我们觉得在当前也是比较好的一种政策。因为在房价过高、上涨过快的地区，一定是限购的。而且限购并不是有了房子不能买，你有了一套房子的还可以买，但是有了两套房子的，你暂时不要买。他没有排斥你改善型的需求。第三，限购是和地方人口、环境资源相适应的，像北京、上海，不可能都到北京去买房，因为资源不能接受。所以方向是正确的，所以是不动摇的。为什么不放松？因为会造成混乱，不利于房地产行业的健康持续发展。

　　将来怎么做？我们客观的说，如果我们有了中长期制度的政策，我们会用新进的政策来取代。目前社会上也好，我们业界也好，包括学术界也好，也有对房地产与经济之间的议论，就是房地产长期这样下去，对经济有没有影响。包括地方的财政、税收有没有影响。我们客观来讲，没有影响是假的，但是关键这种影响是利大于弊还是弊大于利？

　　我想是利大于弊。为什么？第一，现在大量的保障房工程，一定程度上，今年新开工700万套，加上新建的一共1800万套，很大程度上会成为房价下降的压力。第二，房地产调控，我们抑制的是投机投资性的，我们挤掉的是泡沫。而挤掉这个泡沫，从长远来说是有利于实体经济的发展。第三，一个很重要，我们国家为了促进经济的转型，为了促进经济效益和老百姓实际的收益率的提高，主动把今年GDP的增长放到7.5%。另一方面考虑是外贸，还有我自己也感觉到，我看到学术界的讨论，也看到房地产的下降。即使下降到7.5%，对经济基本面不会带来太大的影响。所以这一点大家一定要考虑的。

　　我刚才讲这是从中央政府层面考虑的。作为地方政府，可能实际问题更多一点。因为地方政府既要承担房地产市场的责任，要承担落实保障性住房的责任，还要承担经济平衡发展的责任。我想地方政府是有智慧处理好这方面的关系。我自己觉得，在房地产这个问题上，一定在中央政府统一政策指导下，让地方政府做一定的支撑，我相信地方政府有这一方面的智慧。

　　第二，政策的不放松、不动摇，是不是说明政策一点不能动？这也不是的。因为去年第四季度到今年的一季度，我们已经看得很清楚了。有些城市微调，是较轻的，涉及到限购问题，有些涉及到减少税收的问题。比如说普通住房的价格标准，因为是前几年制定的，这几年确实变化很大，肯定要调整。另外，住房公积金购买的问题，在这些问题放宽的，或者微调的，实际上今年政府是支持的，甚至是认可的，政策实际上也是在微调的。这是第二条，政府的不放松、不动摇，实际上地也在进行微调。

　　第三，刚才卢铿董事长也讲了，就是房价的回归问题，这个问题可能有些难。但是我们应该从正面理解，现在房价确实比较高的，包括青岛这几年的房价涨了多少。2008年以前房价四五千块钱，现在一两万块钱。我自己的观点，包括我跟咱们的经济学家陈淮主任讲，我自己一个观点，第一，房价的分配规律，要因地制宜的。房价涨得很快，房价就是要挤泡沫，就是要合理回归，这是第一个观点。第二个观点，根据房价稳定的需求，为了防止房价涨价的蔓延，这个不能蔓延。第三个问题，像一些中小城市，中西部城市，房价确实比较低。现在大型的、全国性的企业进去了，质量提高了，成本上升了，确实有合理房价上涨因素的，我认为这是合理的。家宝总理也讲到了，成本上去的这种房价的上涨我认为是可以的。但是最好控制在房价上涨和地方政府制定的房地产调控目标一致，或者要与老百姓的收入基本适应，或者低于老百姓的收入，我想采取这种办法，是不是就可以认可了。当然，确实有难题。现在如果根据房价收入比，北京、上海的房价可能在五千以内是合理的，我说现在供应商品房都是前两年拿的土地，可能地面价格就超过这个价。我昨天来青岛已经很晚了，我了解了一些楼盘。当时楼盘地面价格很高的，所以房价的合理回归，怎么样跟地价的合理回归相一致，怎么样跟老百姓的收入相一致，我认为还有一个过程。这是我对大家当前关心的几个问题的一些看法。

　　上面是围绕房地产的，就房地产行业的走向，还有一个问题，包括怎样引导房地产企业健康发展的问题，一会儿还有一个论坛，我不讲了。还有，现在已经进入老龄化社会，如何以机构养老为支撑的，养老服务体系，是我们大家共同的责任。家家都有老人，人人都要老，而且我们国家的老龄化形势很严峻。包括商业地产，我们不要盲目进入。

　　第一个观点，希望大家一定要跳出行业看行业，所以我们自己一定不能老是自己在自己圈子里研究这个问题、那个问题，发这个牢骚、那个牢骚。在思维上一定要跳出行业看行业。而且我们平常的标准，一定不能按前两年房地产快速发展、获得暴利的情况看。因为暴利不可能了。所以评判的标准一定要做好。

　　第二，前两年市场不正常，这两年修改新的规则，而逐步修订新的规则是朝着正常房地产行业的方向走的，所以我们要主动适应这个规则，不要老是争论。

　　第三，我们的企业在顺应政策的前提下，一定要做好区域的定位和产品定位，根据产业发展，实现稳步发展。某企业2011年的时候，500强排到400名，今年进入17名，为什么进入17名？因为在理念上坚持薄利多销。现在二三线城市都进入了。它坚持薄利多销，所以得到很快的发展。

　　第四，房地产暴利时代已经结束了，所以我们一定要考虑到以合理价格促销。否则的话，可能很难受。

　　最后，我用一句话结束，咱们的老人家毛主席说的，风宜放长远看眼量。所以我们要寻找我们的发展之路，稳步健康发展。谢谢大家。

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲。接下来我们请出的是著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，他的演讲题目是：明显降温的房地产市场。有请陈先生。

　　陈淮：我第一个声明，我是个学者。第二，我今天作为一个学者，用不着非得和某个部委联系起来才有影响。

　　给我出的题目是《明显降温的房地产市场》，我倒建议《走向常态的房地产市场》。我非常同意刚才朱会长所说的，你以为像卖白菜一样卖房子才叫常态？那本来就是错的，你以为发高烧才是健康，那本来就是错的。所以明显降温可以更好地描述为走向常态更合适一些。

　　从哪看出来？我们用10分钟描述。我想第一，我们知道有四个时代过去了。

　　第一，我们依靠超低的利率过度便宜的货币供给，过度宽松的货币政策，那个时代过去了。从亚洲金融危机以来，我们一直是维持在最低收入。09年金融危机背景下，对买房的刺激需求显而易见，财务成本压力也有很大的优惠，这个时代过去了。依靠过度宽松的货币环境才能争取的那个时代过去了。

　　第二，依靠于恐慌性需求，过度占用资源需求，为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了。我非常不赞成我们个别媒体动辄拿成交量说事，那是学了两天股市股评家的语言来评价房地产市场。股民今天对前景不看好，大家都少交易，明天看好这个市场多交易，明天多交易的规模和今天没有关系，但是房子不一样。青岛市在8—10年内，一共需要多少房子，是一个常数，所能改变的只是这个总量，在十年的区间内分布结构，今天少买了，明天一定会多买。今天少买了是因为昨天多买了，这和股市不一样。我们还是研究点客观规律，少用一点主观判断、主观愿望甚至是主观想象来观察认识我们所面对的这种客观市场。依靠于过度占有资源需求，恐慌性需求，以及为卖而买的需求支持的时代过去了，三到五年前的需求推迟到今年实现很正常。三年后的需求提前到今年也很正常，这和吃饭、穿衣都不一样的是，吃饭的需求无法把昨天的需求推迟到今天，或者把明天的需求提前到今天实现。合理分布在一个时间范围内，这才是常态。

　　第三，依靠不断涨价才能活着，才有钱赚的那个时代过去了。你仔细想想，哪个产品不断卖贵才能有钱赚？哪个没有价格坡度就没法活？我觉得这个市场本身就站不住，依靠不断涨价才能活的那个时代过去了，如果有什么理性回归，这才是理性回归

　　第四，无风险的投资、无风险的赚钱，风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者、利益相关者的那个时代过去了。开发商可能要面对一个高风险、高透支的时代，这才是常态。

　　那四个时代过去了，死和活永远在这个市场中是一个任何投资者所面对的选择，这是我说的第一层意思，回归常态。

　　回归常态第二层意思，究竟什么是常态？我们再稍微说的具体一点。我赞成刚才卢铿董事长的提法，房地产还有20年的辉煌期。我这话一说，明天媒体就会说房地产还有20年的连涨期。这能一样吗？在未来的5—20年周期内，我们自住性需求，满足自己住这种需求，将成为市场的主体，将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素，这叫常态。依靠于煤老板、温州炒房团或者对价格不断忽悠，一个月一涨，大家提前入市，都想分享短期内价格上涨的好处，造成的这种价格异动，可以说这种有没有限购，都会有的需求，自住性需求是市场常态。

　　第二，适当放松货币的政策是市场常态，合理正常的通胀区间就应当是3%—5%，除了这个正常、良性、温和的通胀区间之外，当前，推动中国通货膨胀出现一些对我们不利、负面影响，因国内外因素明显存在。比如说欧债危机，美国政策，政治环境紧张对油价的影响，都可能成为通胀的因素。因此和这样一个可以预期的通胀水平相适应的货币政策，一定是比现在的货币环境更紧，而不是更松，这叫常态。

　　第三，有涨有跌，有的地方涨有的地方跌的房价变化将成为市场常态。别以为房价从长期看是一个上涨的，就在任何一个地方就是只涨不跌的，但也别认为房价理性回归就是只跌不涨的。所以这都有客观规律，不以我们主观意志为转移。我想预测、判断青岛也好、北京也好，这个市场买得起还是买不起房，不是按照四则运算这样简单的算数就可以判断的。别以为工资除多少年不吃不喝，那小学四年级的水平就够了。还是要以人们住房销售能力与收入的敏感度弹性分析。比如说青岛月工资3000元，收入增长33%，住房消费能力可以增长100%，我们画成一条直线，需要用多长时间。再进一步说，人们买得起房和买不起房子，并不仅仅是把当地老百姓收入，首先要观察正常生活支出在家庭比重占多少，当支出收入比，每个月抽烟喝酒，太太该上美容院上美容院，如果90%的钱都花掉的话，基本不具备资产累积能力。那房价高低涨落和您没什么关系。当你的支出收入比降到60%、70%的时候，你具备了资产累积能力，但只是流动性好、变现性强的金融资产，例如存款、国库券等等。当支出收入比降到50%的时候，你具有持有不动产的能力，但是您的抗风险能力不强，比如说利率涨一倍能不能维持正常收入。当支出收入比降到三成以下的时候，您才具有合理的资产累积能力。中国的问题是，这种群体在社会中所占比重还不够大。发达国家的房价收入比之所以3—6倍，是因为抛户最富有的比尔盖茨群体，中间的大部分人群都可以达到这样一个支出收入比。房价是有客观规律的。但是我们刚才也说，我们也别以为房价的变动就是唯一的单一趋向，有时候涨有时候跌，大城市和二三线城市的变化不一定，我们要适应这个常态。

　　最后，房价跟行业的竞争、消费者的选择才是常态。那些有枪就是草头王，十来个人七八支枪就能当开发商的时代已经过去了。要准备面对在这个行业内进行残酷的淘汰，资源重新优化配置这样一个时代。

　　最后我用一个有意思的比喻，来结束我刚才所说的明显降温的房地产市场改为走向常态的房地产市场。结婚、谈恋爱、度蜜月，这个周期大家很兴奋，大家如胶似漆，每天上班发十条短信。那个时代过了，结了婚的时代，你就等着老公不断编瞎话，那叫常态。你太太说衣服穿得不对，买衣服的时候也不看一眼就说好看，这叫常态。常态是面对一个又一个的问题，这叫常态，别以为总像结婚度蜜月那样的是常态，房地产产业也是一样。谢谢。

　　主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲。接下来有请第三位奉献主题演讲的嘉宾：山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生

　　曲波先生的演讲题目是：抢抓蓝色机遇打造滨海新城促动文登房地产市场科学发展。有请！

　　曲波：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们：

　　大家上午好！今天，十分高兴与各位相会在美丽的青岛。首先，我代表文登市人民政府，对此次论坛的举办表示热烈的祝贺！对关心和支持文登发展的各界人士，表示衷心的感谢！希望通过今天这个平台，加深我们的感情和友谊，开启我们更深层次上的交流与合作。

　　刚才专家解读中国地产形势正在降温，但我们认为降温并不代表不增长，合理的科学发展，反而是降温的最好方式。我们文登房地产市场就是在政府引导、企业参与、协调发展的大形势下稳健增长的。2011年，我市共成交商品房套数、成交面积、成交金额，同比分别增长约10%、6.7%和32%。在保证了本市刚性需求的同时，也扩大了外来购买力，使更多人移民文登、居住文登、创业文登、养生文登。

　　文登市地处胶东半岛东部，总面积1645平方公里，海岸线长156公里，是一座最适合人类居住的海滨城市、生态城市、旅游城市，是中国著名的长寿之乡、温泉之都和道教圣地。

　　文登历史悠久，人文荟萃。公元前219年，秦始皇东巡至此，召集文人登山，吟诗作赋，文登由此得名。公元568年置县，已有1400多年建置史，是胶东半岛少数千年古县之一。悠悠千年的历史，积淀了深厚的文化底蕴，孕育出了独具特色的诗学文化、道教文化、李龙文化、红色文化，久享"文登学"的美誉，是山东历史文化名城。诗学文化灿烂辉煌，春秋时期就被称为"文士之乡"，隋唐以来有100多名进士荣登金榜，仅明清两朝就有66人，是同期全国各县平均数的2.3倍。道教文化源远流长，融儒、释、道于一体的全真教在文登开宗立派，发展成为中国道教文化中影响最大的两大教派之一。李龙文化声名远扬，秃尾巴李龙王诞生于文登，其行侠仗义、正直崇信的传说在山东以及东北三省家喻户晓，被列为国家级非物质文化遗产。红色文化影响深远，1937年发动了闻名全国的天福山起义，打响了胶东抗日战争第一枪，为共和国缔造了四个军，哺育了120多位文登籍将军。

　　文登山清水秀，环境优美宜人。山水相依，海河相接，风光秀美，四季分明，冬暖夏凉，气候宜人，是中国优秀旅游城市。国家森林公园昆嵛山，绵延百里，气势磅礴，被誉为"海上仙山之祖"；中国道教全真派发祥地圣经山古迹众多，天然老子石像栩栩如生，《太上老子道德经》摩崖石刻被列为全国重点文物保护单位；省级森林公园天福山，林深谷幽，鸟语花香，是天然绿色氧吧；李龙故里回龙山藏龙聚福，有270多年的庙会史。境内156公里海岸线，岛礁棋布，岬湾相间；12公里金色沙滩，岸坡舒缓，沙细水清，是天然海水浴场。地热资源丰富，拥有5处高品质温泉，矿化度高，喷珠流香，是中国"温泉之都"。植被茂盛，生态良好，空气质量良好天数、饮用水源的水质、城市地表水的水质以及近海岸的水质达标率都达到100%，是国家环保模范城市、国家园林城市、山东省生态建设示范市。

　　文登区位优越，载体功能完备。位于青岛、烟台、威海三市中心区域，东与韩国隔海相望，乘飞机45分钟可到达首尔，是中国大陆离韩国时空距离最近的城市。陆海空交通设施完备，高速公路、济威铁路、开放港口、国际机场一应俱全，周边2小时车程内有5个国家一类开放港口、3个国际机场，交通非常便捷。产业发展载体完善，启动了经济开发区拓展区建设，建成及配套区面积扩大到40平方公里，进驻企业总数达到500多家，发展水平跻身山东省144个省级开发区前四强，成为全省首批科学发展示范园区，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；启动了城市文化商务区建设，重点打造文化教育、金融商贸、综合服务、生活居住、生态休闲五大组团，拉开了34平方公里的发展框架，开工建设高层楼宇130多栋，一个服务功能完善、高层建筑密集、生态水系环绕、生活创业两宜的现代化新城初具规模，被确定为全省发展服务业重点城区；启动了南海新区建设，陆域规划控制面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，累计完成基础设施投入50多亿元，路、水、电、暖、燃气、排污、通讯等"十通一平"设施基本到位，南海新港即将竣工，疏港铁路启动建设，已有15家世界或中国500强企业及上市公司进驻，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工，被批准设为省级工业园和省级高新区，在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中被确定为山东省重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分。

　　山东半岛蓝色经济区建设上升为国家发展战略，给文登提供了难得的发展机遇，也为各界有识之士提供了广阔的投资平台和良好的盈利空间。我们愿意与大家共同分享投资商机，以最真挚的感情、最优良的环境、最完善的服务，让广大投资者得到最丰厚的回报。欢迎大家在方便的时候带着亲朋好友到文登考察指导、休闲度假、投资兴业，与我们一道携手并肩，共享蓝色经济区建设的历史机遇！

　　最后，祝各位来宾身体健康、工作顺利、阖家幸福！谢谢大家。

　　主持人：谢谢曲波先生，通过您的演讲，让我们对文登有了更深的了解，同时也对文登有了更多的期待和向往。接下来我们有请最后一位演讲嘉宾，高和投资董事长苏鑫先生。苏鑫先生的演讲题目是：房地产2012的市场预判。有请。

　　苏鑫：大家上午好！

　　本来我是地产基金，应该讲房地产金融。但是我还是跟诗涛请求了一下，还是换一个角度，换一个话题。为什么换一个话题呢？有两个原因：第一，我们经常从行业内看这个行业，我们换一个角度和大家进行交流和分析。第二，投资有两个角度，两个纬度，一种投资是投机会，一种投资是投趋势。以前我们可能投机会能赚到钱，未来我觉得应该判断趋势，对我们来说是至关重要的。所以我把话题换了一个对行业调控以后，行业未来变化的猜想。

　　我们看一看市场现状，我用三句话来概括。购房人是集体观望，从去年11月份开始，在全国的一线、二线，甚至到三线城市，成交量都大幅度萎缩。去年，一线城市跌破2008年的成交量，二线城市到第四季度也是接近了2008年的成交量。开发商非常悲观，去年有两个行业重要的聚会，一个是8月份的博鳌论坛，当时与会有一半人还认为2013年以后有重大机会。到年底的时候，有一个工商联的会议，里面传达的信息几乎100%对房地产非常悲观。政府坚持调控，最近总理在次次强调房地产调控很重要，这是我看到的市场现状。

　　我们怎么分析未来的趋势？从三个纬度来看，一个是经济，主要是货币政策可能对行业的影响。一个是房地产行业的走势，最后我们判断一下市场变化的趋势。

　　总的一个趋势，我认为2012年房地产结构性调整不可避免。

　　今年的货币大家感到货币政策放松，但是很少会流到房地产。我们看到的政策趋势来说是有倾向性投放的。有一个比较明确的趋势，即使货币放松了，也不会有太多的钱流到房地产行业里去。这是宏观经济的判断。

　　房地产政策，中央的决心不会改变的。调控目标已经界定的非常清晰，就是要把房价调整到合理的水平。地方政府会怎么样呢？因为调控到合理的水平，每人有不同的理解。最关键的就是房地产这个行业，之所以到今天这个局面，我们都感觉到压力非常大，就是因为从土地、税收、金融、都没有配套的完善的政策，所以才造成今天这种结果。地方政府税收压力非常大，缺钱。在这种情况下，就有可能认为它达到了价格下降空间一定水平以后，进行政策的调整。实际在“两会”期间已经有这种信息了，未来这种可能性是非常大的。比方说可以学一下长沙的模式，学习一下重庆模式，推行房产税，不再根据限购。但是解决不了这个行业信心的问题。我们现在面临的行业剧变，为什么感觉进入寒冬呢？实际是购房者集体观望，如果想打破，必须有宏观政策的共识，才有可能发生变化。所以判断政策，从全面层面不可能有大的变化。中央层面还是坚持调控。各个城市，可能会有一些微调，很快我们可以看得到。但是它不能改变行业在短期内的趋势，房地产行业购房的趋势。

　　最近我们看首套房的支持，这一点对行业来说非常重要，因为如果没有这个政策的出台，成交量像去年四季度末和今年一季度初这种快速的悬崖式跌幅的话，这种超调可能是灾难性的。

　　这种超调会带来什么变化？我们从三个纬度来看。先看城市的纬，一线城市核心区域的房价，抗跌性还是比较强的。周边地区像北京已经跌20%—30%。二线城市的风险在加剧。因为以前二线城市这几年大家涨得都很快，甚至整个城市都发展非常好。未来的变化一定是城市之间的竞争，不可能这么多的城市都可以快速的往前走，一定会出现强烈的分化，而这个分化一定在房地产行业里面体现出来。三线城市，我们相信它的风险会小，前提是对刚性需求的金融政策到位的话，它的风险会小。

　　第二个纬度，我们从房地产企业的纬度来分析一下。品牌公司一定要走复合地产的道路，因为以前我们很大的公司，都是靠囤地来挣钱的，靠囤地来给自己积蓄发展力量。现在房地产原有的开发模式，在政策上不可能再得到支持。怎么能支持你呢？必须要给地方提供税收等等。所以复合地产，比如旅游地产等等，这样才能得到资源的支持和匹配。中性企业一定要走专业化的战略。小的企业，在这次洗牌过程当中，绝大部分尤其是2008年以后进入这个行业，没有太多积累的，以机会型为主的小企业，可能要离开这个行业，但是他们还可以在行业里分享利润，变成专业的投资人。

　　第三个纬度，从物业类型的纬度分析。商业地产，目前我们习惯把地变成房子赚钱，认为商业地产也如此，这大错特错。商业地产实际是三个层面，一个是土地的升值，这和住宅是一样的，一个是靠产品、品牌的附加价值，这跟住宅也有相似的地方。而第三个，实际最核心的商业地产是靠运营，靠后期的运营，最终它的价格靠租金来决定的。这一点，实际是传统的住宅开发是完全不一样的。

　　我们会看到，我们即使把很多的项目建起来，好的商业地段，前三到五年非常多。现在大家都愿意把更多钱、资源、精力放到商业地产，地方政府也如此，把它变成形象工程。我们看到很多二线城市，出现了100座以上的城市综合体。会有这么多的城市消化这么多的供应量吗？即使建起来，会有这么多的消费来支撑吗？如果没有怎么办？我举一个例子，北京大家都知道，租金市场非常好，现在据说已经租金已经进到世界前三名。在中关村大力发展的时候，在三年推了300万人民币，五年内才消化。我们想想上千的供应量，需要多少年消化？商业地产的风险对专业的要求，跟住宅完全不一样的。住宅去投资化是一种趋势，不允许作为投资，把住宅作为消费品来看待。如果是消费品，我们对照美国来看，美国住宅是消费品的，它的100年数据统计，去掉通胀因素，每一年的涨幅不超过0.6%，这与朱会长和陈主任讲的是一致的。如果去投资化作为一种消费品，常态就不可能使住宅价格不断快速永远的上涨。

　　我们要分析今年房价的走势，好像很难判断。但是我们可以判断一些趋势，这个趋势就是这个行业发生重大的变化，行业的规则，发生了重大的变化。以前我们面临的只有单一的市场，现在出现了双层市场，保障房和商品房，两个市场并存。带来形象的变化，我们可以看一看，相当于以前是足球场，允许22个人，未来我们面临的是篮球场，只允许十个人。以前开发商只要拿地就可以赚到钱，地方政府只要卖地就可以赚到钱，投资人只要买房就可以赚到钱，所有的游戏参与者都没有风险就赚到很多钱，这种规则能继续下去吗？未来一定会发生变化，地产商一定会变成房地产商，靠囤地赚钱的时代不可能持续，必须靠产品来增加附加价值。地方政府由卖地商变成一个产业的推动者，因为城市的竞争还得靠经济来引导，经济才有一定的预期。所以城市的发展还要靠产业的推动。购房人炒房时代已经变成理性的一种投资时代。

　　以前的房地产对我们来说是一种“超配”，我们更多的资产放在房地产，但是它将回归到“标配”。房地产行业将进入震荡加剧的时代，不会永远的一根线，是波动的，不会是全国全面的趋势变化，一定是不同的区域、不同的产品结构，结构性的是不同的。开发商的融资，由完全依赖于这种间接融资银行为主，变成直接的融资，这是很重要的一方面，这也是基金未来生存大发展的一个基础。

　　再一点的变化，可能现在我们讨论比较少。就是我们这一轮把大家投资人惯性投的有两个，在国内有两个市场，一个是股票市场，一个是资本市场。股票市场的惯性已经被堵住了，结果会怎样？艺术品、现在是观望，最后还要出来。未来房地产还是投资的主要渠道。我们怎么来疏导它？否则对整个经济的破坏也是比较大的。因为房地产天生有两种属性，我们认为普通住宅有投资属性，这没有问题，到底什么还有投资属性？我们怎么把愿意投到房地产的件梳理起来？这是我们行业人员面临很大的问题，这是短期内的问题。惯性愿意做房地产，这种疏导还是非常重要的。

　　所以这种猜想，到2012年行业变化的猜想，都是一种假设，假设2012年没有出现，2012年预言没有实现，地球大崩溃没有实现。如果实现的话，我们怎么去做？这是当时小电影的票，这实际给我们一个启发，就是说现在房地产行业面临一个状态，和人类的预言相似。首先我们要先生存，然后再发展。最后我总结我的发言，两句话：第一，投资要投趋势，而不能简单投机会。第二，房地产公司，现在最关键的是要生存。谢谢各位。

　　主持人：谢谢。我提议大家以热烈的掌声感谢以上嘉宾的精彩演讲，谢谢你们！