PE成型主业难振 新湖中宝多元化之辩
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2011-12-29 00:27:52    来源: [ 观点网 ]

新湖中宝多元化投资的拓展影响了公司地产业务的运营效率，加大了地产业务在周期调控中的效率波动。

　　观点网 见习编辑 李雯露 过去的几个月以来，恐怕是众多房企最难熬的一段时间了。遗憾的是，2011已近尾声，楼市仍然未有好转的迹象出现。

　　对于新湖中宝而言，此轮扩张重要发力点的私募股权投资已经进入收获期，但主业房地产依然未有明显的改善。

　　PE成型

　　上周，瑞银证券发布研究报告表示，估计新湖中宝2011年全年销售额仅为59.1亿元。

　　瑞银分析称，由于该公司年初设定的销售目标75.8亿元中，位于限购城市的约占55%，加上该公司产品多为中高端定位，因而预计销售情况将低于市场预期。

　　但瑞银指出，目前新湖在私募股权方面的投资已具规模，或已成为该公司新的利润增长点。

　　瑞银证券研究发现，新湖已经在私募股权投资领域内进行了规模较大的投资，已直接投资长城证券、湘财证券、吉林银行、盛京银行、成都农商行、景泰财险、大智慧、金洲管道等企业，同时还以新湖控股为平台间接投资私募股权。

　　“这些投资已经开始为公司贡献稳定的投资收益。”瑞银证券称。

　　其中吉林银行、长城证券、盛京银行、成都农商行和新湖控股2010年合计为公司贡献了4.14亿元投资收益，占公司营业利润的19.4%。

　　另有资料显示，11月23日，新湖系参股的金河生物科技股份有限公司首发顺利过会。按照2010年每股收益0.49元和35倍的发行市盈率粗略计算，新湖集团所持398.41万股(占4.88%)对应市值6832.73万元。这部分股权于2010年5月购自浙江中泰投资管理有限公司，成本2350.62万元，一年间投资收益率接近2倍。

　　而新湖系年内的收获还有参股大智慧和贝因美。前者2011年1月上市，11%股权当前市值约9.53亿元，2009年持股成本3.52亿元，当前收益率在3倍左右；后者2011年4月上市，1.23%股权当前市值1.31亿元，2009年底持股成本5710万元，当前收益率2.30倍。

　　此外，该公司还积极介入金融企业和矿产资源投资。瑞银证券预计这些投资将在2011年为该公司贡献约5.4亿元投资收益，约占该公司营业利润的20%。

　　“（这些投资）将帮助该公司平滑地产业务波动。” 瑞银证券研究报告中如是表述。

　　前路难测

　　也有人提出了不同的看法。

　　中航证券经研究发现，新湖中宝多元化投资的拓展影响了公司地产业务的运营效率，加大了地产业务在周期调控中的效率波动。

　　恐怕这并非危言耸听。

　　数据披露，去年新湖中宝地产业务的存量资产周转率较高峰期下降了30%，而行业平均降幅仅为16%；今年上半年，新湖中宝地产业务的存量资产周转率进一步下降40%，也高于行业24%的平均降幅。

　　存量资产周转率的一降再降，也就意味着新湖中宝经营现金回款的能力被大幅削弱，从而导致公司整体负债空间萎缩。

　　中航证券指出，2011年中期，新湖中宝手持现金63亿，1年内到期的银行贷款53亿，长期银行贷款58亿，权益资本金93亿元，真实净借贷资本比52%，净负债率67%，已突破40%的净负债率上限，持续低谷中将面临相当于总资产10%的资金缺口（30-35亿）。

　　该机构续指，新湖持有成都农村商业银行、上海大智慧、锦泰财产保险、长城证券、湘财证券、盛京银行、吉林银行等金融机构股权，其账面价值约28.5亿，此外，公司持有账面价值5-6亿的矿产资源权益，即使考虑到这些多元投资的抵押融资或变现融资空间，也仅能勉强覆盖上述经营现金缺口。

　　“如果未来公司地产主业的周转效率进一步降低，则资金缺口将暴露。” 中航证券如是表示。

　　瑞银证券对此亦指出，业务多元化短期内可能不会对公司业绩有较大的推动，并且地产业务现金回笼情况不理想也可能会制约公司整体增长速度。

　　“预计该公司可通过调整推盘结构来改善2012-2013年销售情况。” 瑞银证券展望。

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