观点网 日前消息显示,2012年上海楼市限购政策也将继续延期执行。
上海楼市限购延期对高端市场影响最大,这种影响不在于限购政策层面本身,而在于开发商对未来市场预期的判断。限购延期有可能导致开发企业尤其是高端产品开发企业对于未来市场预期更加悲观,从而可能会导致高端楼盘加入到降价阵营。
然而,高端楼盘降价有可能引起老业主讨说法,降价也不一定引起市场成交量的反弹,从降价幅度来讲,从以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利,或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。
而中高端项目尤其是豪宅项目降价不一定会带来这样的市场效果。这主要和中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高有关系。降价也不一定引起市场成交量的反弹,这样的尴尬局面有可能导致高端产品线定位的房企2012年生存状况更加悲观。
同时,上海楼市限购延期对于以自住需求为主的市场影响也不容忽视。
一方面,以自住需求为主的楼市需求确实存在,只不过是调控政策压抑许久。其实,在当前许多投资者正在持币待购,只要政策稍有松动,房地产市场就会出现报复性反弹。各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷,导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。
另一方面,当前及2012年调控重点仍将控制“价格”过快上涨作为主要目标。笔者看来,对于商品住宅市场而言,只要“价格”控制得住,其他比如市场交易量方面政策有可能会有定向定量放松或出台一些必要的“保量”的措施,而当前各地的成交量未尽人意。
因此,2012年楼市限购延期执行的市场背景下,开发企业资金面的状况难以改观,多数开发企业仍将采取“现金为王”的市场策略,以自住需求为主的市场将呈现出“限价保量”的特征。
2012年年初开发商的资金链就不可能有大幅松动,以自住需求为主的市场需求如何尽快释放出来,这需要政策层面与开发企业双方积极配合共同应对明年“限购”延期的市场状况。
从政策层面来讲,2012年上海限购政策延期执行的市场背景下,当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张,以自住需求为主的首套房贷政策2012年应定向放宽,保护以自住刚性需求为主的购房者,为这些购房群体争取更多的购房时间。
对于首套房贷政策2012年定向放宽的方向,当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张,2012年更应该倾向于保护以自住刚性需求为主的购房者,强调房产的居住功能,弱化房产的投资功能。
此外,企业在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品,以“现金为王”为主导,其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。
这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性,要适度拉长项目的开发周期,伴随着项目开发周期的拉长,以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好,这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益,也为企业发展带来峰回路转的效应。
张宏伟 观点新媒体专栏作者