　　首先，请问秦主任。您刚才谈到了未来十年，给大家提出了一个很好的盛世景园，过去十年和未来十年不一样。我做房地产已经22年了，我发现2008年的时候，大家都挺不容易的，金融风暴却让市场更好了，开发商都会想，是不是那么严重呢？国家过一段时间以后，会不会让房地产市场重新又来一轮新的发展呢？如果现在自己杞人忧天，没想到过两天又会发展呢？从中央的角度，我就抛出了这样一个问题。

　　秦虹：是这样，也许我没有表达得太清楚。未来十年，房地产业一定是增长的，而不是萎缩的，不是说前十年增长，后十年倒退，不是这个概念，一定是增长的，只是增长速度一定是下降的。因为，去年一年市场的份额是十年前一年市场份额的10倍，这个增长速度太快了。所以，我们一定要看到房地产市场发展空间还是很大的，今后十年还是增长，但增速一定是下降。所以，我是提出了这样一个判断，也就是提醒开发企业，你对未来的预期要有所调整，不要按过去的经验来决定今后的发展，你的发展要做调整了，过去的十年并不是今后的十年。

　　另外，开发企业最终是核心竞争力。因为，过去十年增长速度太快，房产产品、企业开发经营缺少实实在在的东西，远大推出了新产品，还有很多东西是需要研究的，没有人去研究产品定位、产品品质、产品功能，如何符合客户的需求，如何符合长远的利益，没有人考虑，今后必须要考虑这些，提高产品本身的附加价值，而不仅仅追求价值的产品。所以，我对远大的创新是非常赞赏的。

　　黎振伟：谢谢，我也感叹中国过去这么些年的发展，广州用了10年时间土地成长了两倍，无论政策改变，土地是不可增长的，品质是要不断提升的，国家对房地产的管理是一定要加强的，这一点，我相信是一定的。

　　第二位嘉宾来自于远大集团。刚才，张总讲得非常好，我前一个行业是做汽车，又讲到企业了。以前，我们说企业不好做了，就做房地产。所以，导致中国很多实业在萎缩。那么，张总一上来就说我不是做房地产的，是做建筑技术的，是做高科技的。但是，如果你们不去试行的话，也没人会相信。所以，你们是被动做房地产，主动做技术。

　　建设部谈了很久，张总也说了很多，但推行不容易，最重要的是成本，还有习惯问题，大家对成本很担心。请问陆总，如果要把这种技术推向市场，要解决技术问题，成本大概是多少？怎么样改变人们的观念呢？

　　陆虎：今天，非常有幸参加观点对话，其实，对房地产来说我没有观点，是来聆听的。但是，我们在想几个问题。一是中国提出的房地产产业化，住宅产业化，其实口号提得非常好，产业已经形成了，没有这个产业就没有房地产，实际上我们提的是住宅建筑的工业化与产业化的最高层次，在这种情况下可能要寻找一种新的增长方式。

　　用钢筋水泥建房子，现在做房子和燕子筑窝没有区别，只是更加精确了，我们从过去的农民工变成用工厂工作的工人用机械化装备。那么，远大的住宅工业更多是怎么样将工业化程度，将房子作为工业产品来做。

　　关于价格，钢材，6层以下钢材每平米消耗36公斤，外墙成本是建筑面积的0.5倍，内墙成本是建筑面积的2.5倍，精装修的房子2200元/平方米左右，高层酒店带厨浴卫的，约3800元/平方米，这是在售的价格。我们的产品，最大的好处是在国家宏观政策的时候，功能可以发生变化。如果住宅不行，就可以改成商业，这是我们对房子的定位，先讲这么多。

　　黎振伟：陆总，下午我们将去看远大城，实际上已经在售了，成型了。市场接受程度怎么样？

　　陆虎：我们的订单很多，在湖南是直销，在湖南建了厂，可能会慢慢引进到南边的城市。9月23日，我将去银川，银川有客户加盟了。另外，还有27家订单是国外加盟的。沙特王子有一家公司要和我们加盟，请第三方做了一个咨询报告，他把世界上200多家企业最接近的8家做了比较，我们现在是生产能力不够，所以他们要加盟。

　　黎振伟：3800元/平方米的价格，完全可以接受，去现场看一看。下一位嘉宾是碧桂园的黎晓林先生，以前还是万科的操盘手。碧桂园拿地规模大，做得很好。我们和碧桂园在广州合作得非常多，您觉得要应对未来市场的变化，碧桂园的发展模式和核心竞争力是什么？请您给大家讲讲。

　　黎晓林：刚才，黎振伟先生说在这个论坛上要讲点平时不讲的，今天就剖开讲。从前，有一个企业的老总到了碧桂园和老板进行交流，询问碧桂园的房子为什么卖得这么便宜？当时，老板没有讲。

　　黎振伟：老板都不讲的，今天在这里讲。

　　黎晓林：碧桂园的大规模开发主要在城乡结合部，开发行业触及到行业转型及国内政策的变化。碧桂园的房价为什么是“老百姓买得起的房子”，遵守了这个规则，成本控制是最强大的核心竞争力。我们知道，面临行业变化洗牌，这个时候成本控制能力是非常重要的，包括2008年金融危机的时候，我们知道不管是银行业还是汽车业，以前是我们学习的楷模企业都倒闭了。但是，沃尔玛有很强的成本控制能力，反而没有遭受到危机的威胁。那么，我们老板特别强调管理成本。其他公司在一段时候都显示自己的实力，可能会在城市中央建一栋写字楼显示自己的实力。但是，碧桂园不是这样，而是在城乡结合部设置一个简易的办公楼。

黎晓林

　　一、二线城市调控严厉，开发商是不是就要往二、三线城市走？但是，二、三线城市的房价不一定就能上来。很多品牌公司的管理成本、财务费用、营销策划费用全部加起来，可能就到了5000万元以上，那样的城市，他们想去也去不了。那么，碧桂园有先天性优势，我们盖别墅，双拼也好、联排也好，只要能卖到4000-5000元/平方米，我们都可以做，都可以盈利。所以，碧桂园公司在这个时候没有感到很忧虑，很焦虑，而且坚持自己的发展道路一直在做。

　　那么，成本控制能力好，还要注重性价比。在成本控制能力好的情况下，要提高产品的品质，提升环境，这一方面要做好工作，这些都是我的理解。谢谢。

　　黎振伟：谢谢黎总，你透漏了房地产最基本的成本管理，非常重要。如果把成本管理做好了，把性价比做好了，当然这家企业，这个项目，一定是成功的，无论怎么变，这两者不能变。

　　但是，你和陆总有可能产业化结合吗？

　　黎晓林：可以探讨，金融家在前面提醒了企业家要有好的资产周转率，项目周期越短越好，我们对远大的产品有信心，但要使用新的技术不是一天的问题，我们将会在今后更进一步的了解，也要老百姓能够接受，我们在今后会继续和远大接触的，谢谢。

　　黎振伟：好的。下一位嘉宾来自于福晟集团潘俊钢总裁，福建企业是以开拓、吃苦耐劳而著称，福建商很厉害。你到湖南以后，怎么样看待湖南的市场？因为，湖南给人的感觉是房价不高，土地很多。但是，现在发展得确实比较好。你们的企业怎么看待湖南这个市场？你们的企业在湖南下一步究竟发展住宅？还是商业？还是多元化发展？

　　潘俊钢：我们老总介绍了湖南长沙的情况，区位优势是非常明显的，我在这里不想重复了。企业怎么看长沙呢？我们从2005年接触长沙，真正进驻是2006年，一直看好长沙，两流嘛，人流很关键，在湖南就只有一个政治经济文化中心，即长沙，人口有6700多万的人口。整个长沙是湖南人的长沙，特别是武广高铁开通之后，很多人到广州投资置业，也会来长沙看一看是否有投资的机会。那么，以前的长沙在中部城市中发展稍微滞后一点，这几年发展迅速，地价、房价在目前还是比较低的，均价在全国省会城市中目前排在倒数后几位。作为一个GDP在湖南排在第一的城市，房地产还有很大的发展空间，我们对这个城市非常看好。

潘俊钢

　　从2006年做第一个项目，已经做了四个项目了，产品也销售得非常好。今后，我们也非常看好湖南的二、三线城市，二、三线城市发展空间也很大。谢谢。

　　黎振伟：潘总，现在电视节目喜欢出速配，我们不是速配，我们是速调查，邹总在下面，您刚才在台上展示了先导区的宏伟蓝图，正好有一个来自福建的投资者，您是找开发商。那么，潘总对先导区的土地有兴趣吗？

　　潘俊钢：先导区是整个长沙市政府重点推广的地方，区位也相当好，打造的概念、打造的环境也是很有发展空间的，那个地方值得投资，相信在那里投资有很好回报。

　　黎振伟：还是意向性的。下面采访金科公司的何总，我听口音您是重庆人，金科是重庆三大开发商之一，产品很有特色。其实，重庆的房地产发展得很快，有很多创新之处值得我们学习。您来到长沙，怎么样把金科的模式和长沙市场实现更好的结合？你们有什么心得？怎么样让金科在长沙更好的发展？未来发展的重点在哪里？

　　何希平：金科非常看好湖南长沙，这是我们战略布点的一个标杆，是一个战略位置。从湖南的发展情况来看，如同刚才潘总讲的，2008、2009年，长沙的房地产开发才真正起步，以前走得很慢，这和1998年左右的重庆差不多。1998年的时候也是刚起步，2000年以后才相当于现在的长沙。尤其是在邹主任的先导区，我们有一个项目也在先导区区域，手续正在办，在洋湖片区，对这个片区非常有信心。先导区相当于重庆经开区，以及机场的整个片区，我们在长沙尤其看中了大河西，起步也就从大河西开始了。现在，我们在浏阳又布点了一个新项目，约3000多亩，挨着碧桂园。

何希平

　　我们对长沙未来的发展看法，这是我个人的看法。市场在发生变化，客户也必然会发生变化，咱们应该好好研究产品，根据不同的客户需求研究好产品，打造好项目。关于产品的拿地策略，目前我并不认为是房地产的严冬，也不是特别乐观。但是，我们的策略是不拿高价地，可以拿未来发展潜力比较大，保值增值空间比较大的低价地块。

　　目前，我们有一件很棘手的事情和曹中讲的资金相关。其实，我非常赞同曹总的意见，首先要考虑自己拿到资金干吗，而不是因为银根紧缩，先从银行拿点钱放在这里，放在这里未必有好处。我认为，作为企业本身，首先要做好自有资金的安排，用长沙话讲是先做“跑的快”，现金为王。这是我的想法和观点，谢谢。

　　黎振伟：刚才，何总的观点确实说明了一个问题，钱不是那么便宜，邹总告诉大家，地也不是那么便宜的，你们一年投入的钱是几百亿。秦总说得好啊，模式改变了。2007年的时候，我去过重庆，房子真的便宜，江边有一栋很好的高楼，2008年的时候都卖得非常好，他们很懂得一个城市在发展过程中的机会在哪里，他们是过来人嘛。所以，长沙回过头来有外来大鳄进来的时候，本地开发商要有所思考了。下一位就是本地开发商，湖南恒万置业投资有限（集团）公司副总裁乐兵先生。

　　乐兵：我们做的是综合体。

　　黎振伟：在本地企业有什么新策略？外来开发商又怎么来定位自己呢？

　　乐兵：非常感谢主持人，湖南恒万置业投资有限（集团）公司还是一家非常年轻的企业，在三年以前我们就对2011年有一个市场预期，在三年前就布局了株洲、湘潭及长沙，已有300万平方米的土地储备。

　　今天的论坛上，我看到了六个字。首先是机会。以前，我们修一条路，三年规划，五年修建，十年通车，而现在看邹总的先导区，几个月，一年路就通了，对长沙的房企来说，路通让房企得到了非常大的好处。桐梓坡隧道旁边，我们也有一块地，下个月就会开始开发，而且在隧道两端各有一块地，这将在下一步增强我们的竞争力。

　　第二是竞争。现在长沙的房价，比如保利已经卖到了16000元/平方米，未来的华远价格可能会更高，大的品牌企业已经真正进驻到了长沙，作为本土房企来说，目前的压力可以说非常大。但是，只有在压力之下才会有动力。金科是重庆不错的企业，在湖南也有很多的土地储备。我想，作为湖南的开发商要看到两点，一是现金为王；二是要有适当的土地储备；三是要走联合、联营的开发模式。其实，外来开发商有很多成功的经验，有雄厚的资金，本土开发商也有本土资源，或者说本土地域熟悉程度。对于在长沙做更大规模的项目，我觉得可以少走一些弯路。

　　第三是本土企业要有一种学习的态度。作为本土企业来说，学习是非常重要的，为什么说本土企业的项目房价卖到8000多元/平方米都困难？而万达一个上午可以卖到10个亿，感觉就是在抢房子。为什么外来企业和本土企业有这么大的区别？这里面有内功的问题，有学习的问题。特别是像华远、保利、金科等企业来到了长沙，本土企业要有一种学习的态度去好好学习，学习全国的优秀企业。谢谢。

　　黎振伟：好的。作为本土企业真的有很多特点，有地利，有人缘，2007年我到英国的时候，就发现恒万非常认真，做酒店的时候听到他们谈灯光怎么去做设计，这家企业找到了非常多的设计公司，很多的专业公司来装饰这家酒店。本土企业一样可以做出好的产品，问题是怎么样学习，在竞争中寻找优势。那么，赵总，在今天的调控过程中，怎么样从更客观、更专业的角度来谈？

　　赵云伟：说两点吧，第一，大家可能认为五合国际变成了洲联集团，这就是一个转变。五合国际在去年续写了一个中国房地产传奇之一，五合国际随着中国房地产发展的多元化，开发规模越来越大，产品内容越来越多，设计机构需要做的工作就越来越多，在五合国际的基础上逐渐形成了咨询、规划、建筑及后期施工配合的全程顾问模式，也是跟着时代在变。

　　昨天，我从南京过来参加了全国的规划年会，是中国第一个绿色出行年会，三车500多人全部从市中心坐地铁大国际会展中心，市长带路。我参加了一个专题，“蜕变中的设计队伍”，如何使设计队伍跟上形势，这一点非常关键。以前，我们也不去考虑公司要不要上市？上市有没有用？出设计作品就可以了。现在发现这条路走不通，有很多投资公司找到我们，问我们要不要上市？要不要合作？

　　另外，我们也在研究趋势，这是需要认真研究的，不能就事论事，咱们这个论坛很好，还有金融专家讲趋势。

　　黎振伟：你讲讲设计的趋势。

　　赵云伟：几年前，我们差一点和远大合作，差一点成立公司，研究双方合作开发的成果。但是，那时候不太成熟。因为，国家有大量的节能政策和技术支持，我们错过了那个合作机会。包括，在湖南也有很多地产商，他们是实践者，要对国家的环保技术做一些示范性项目。作为一个设计公司，必须掌握大的趋势，否则设计单位会永远跟在房地产公司后面，房地产公司形势好就有收入，房地产公司形势不好就没有收入了。对于我们这种中外合资的民营机构，能不能变成一家百年老店，是我们企业最关心的事情。谢谢。

　　黎振伟：百年老店，在转型过程中，设计机构如何和开发商一起面对政策性？如何多元化？谈得很好，五合国际不是一个纯技术单位，但技术还是很重要的，希望你们潜心研究技术，嘿嘿。下面有两位是我的同行，合富辉煌的杨虹薇总，我们曾经是同事，杨总在湖南不容易，打拼了5、6年了。其实，从广州到长沙，把很多新的模式带过来了。在5、6中的打拼过程中，杨总怎么看待长沙市场？作为营销机构怎么样去转型？怎么样去配合开发商转型发展？

　　杨虹薇：又见黎总非常高兴。其实，来到长沙这么多年，我自己一直是一个双重身份来看待这个市场。什么叫双重身份？一是我把只有置身于长沙这个城市，我是一个新长沙人，我以一个新长沙人的眼光来看待这个区域房地产的发展和整个行业的发展与推动。二是我是从一线城市过来的广州人，来审视、评定，甚至用一些引领性的思路来看待这个城市。

杨虹薇

　　从新长沙人的角度来看待长沙的话，从目前的大经济形势来讲，这个城市发展的潜力和活力肯定比其他的大城市潜力要大。城市有山有水有资源，交通、经济各方面都很好，长沙的潜力和中部六省其他城市相比，机会是非常大的，不光是山水资源，交通经济，现在还处于高速发展时期。所以，我个人在业内抛出了一个观点，我认为长沙有可能是继广州、深圳之后的又一个南部第三城。也就是说，深圳、广州之后还有什么城市可以成为一个一线城市的储备机会？我认为，长沙具备这样的潜力，它的土地资源、它的城市发展潜力以及它的经济结构，包括它的成长速度，我们认为有这样一个机会，再加上政府在这方面做得非常不错。比如说，600万人口的规划，港口的规划，过江隧道、地铁、高铁，交通改善等等，从我这个新长沙人的角度来看，我认为这个城市在后十年的发展比其他城市的动力要强劲一些。

　　反过来，从广州人的角度来看这个城市的话，我认为长沙在未来十年之内，营销模式、开发模式还将有更加广阔的市场和空间。为什么？因为，经济要发展，势必就有工业的发展，工业的发展势必要有工业园地产的配套。湖南处于广州与中南连接的重要关卡之地，养老地产、旅游地产，都是各开发企业转型、经营的好机会。

　　我曾经说过一个观点，前五年的长沙是在做造城扩城运动；第二个五年的发展，应该是城市改造提升模式。也就是说，在城市内中心应该会有很多高档的综合体、高档商业，甚至豪宅出现。这样的话，产品结构的分水岭，以及不同开发商的开发模式所引领的价值都会形成不同的峰会。谢谢。

　　黎振伟：杨总提出长沙将成为南边的第三城，那不得了。现在，长沙的开发总量已经超过了广州了。长沙上半年的统计是600万平方米，广州可能在今年也要破千万了。长沙从造城到改城，对于营销机构来说，也要转型。下一位嘉宾是中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生，中原到了湖南，怎么样去看专业机构的转型提升呢？在新的环境下，专业机构如何做得更专业，更有价值？

　　胡治钢：谢谢，如何体现得更加专业，还是要从数据去看。中原向来注重数据研究，注重看长沙的走势。全国来讲，一线城市是量价齐跌，长沙媒体对长沙市场的报道也不乐观。实际上从数据上分析，1-8月份长沙市场真的很不错，可以用“很不错”来形容，到9月份确实有了一些压力。但是，1-8月份成交量是下跌的，最主要的原因是1-8月份的供应量不够而造成的，并非是市场调控造成的。因为，政府控制了供应量，在审批过程中造成了很多项目推盘滞后。9月份之后，银根紧缩对开发商的压力确实越来越大。我们可以看到一个比较客观的现象，现在开盘的成交率，在去年好的时候是平均70%-80%，到上周为止是50.3%左右。另外，开盘都可以续客，之前有客户量，最高的时候续到2.2倍，客户比房源多得多，到现在为止，大部分的项目只能做到1.1，甚至0.8，客户明显处于观望状态了。

胡治钢

　　面对这种形势，中原作为代理机构，要清醒地认识到要走出去了。现在，我们加强转借，有时候我们建议开发商降价。但是，有的开发商认为我的房子怎么能够这么贱卖呢？其实，现金拿到手上才是王啊。目前，长沙从走势上来看，我还是比较看好长沙这个城市。虽然，现在的价格是涨到了将近6000多元/平方米的均价，与去年同比涨了31%。其实，长沙的均价提升非常快，还没有到临界点，我自己的判断临界点应该是整体均价到7000元/平方米左右。因为，未来2020年千万级人口的都市规划为长沙缔造了一个梦。那么，开发商、代理公司要做好长期发展的准备，竞争可能会更加白日化，大家要把产品做得更好，营销更加准确，在方式上有所转变。谢谢。

　　黎振伟：谢谢胡总提供的专业数据，没有数据就是乱讲，他是老大，肯定是不能乱讲的。那么，胡总给我们打造了专业的形象。的确，一年有四季，一日有昼夜，不可能老是春天，也不可能老是白天。楼市也要休息休息，也调整调整了。所以，我们做好了调整的准备。这个时候，也正是显示中介代理公司、设计公司专业的时候了。

　　下面，是提问时间，有没有提问的嘉宾？台上在座的都是顶级嘉宾了。

　　提问：我是来自北京的一个地产开发商，打算在湘潭做项目。我想问各位嘉宾两个问题，一是房地产开发商在国外是算金融机构，现在中国的形势是资金链越来越紧，这该怎么解决？二是三线开发的前景有多大？

　　黎振伟：问钱的话就问曹总吧，公司发展需要钱，银根又紧缩，那该怎么办呢？曹总给他们支支招，如果在三线城市做又有什么好的建议？

　　曹少山：这个问题我被问了无数遍，真的没有很好的答案。企业要做好今后资金链可能会长期紧张的心理打算，我劝大家不要对银根放松有所幻想，这种幻想要彻底打破。企业要做下去有很多种方式，前面我已经介绍了。其实，与你的同行合作是一种很好的方式，大家抱团取暖。另外，一定要改变什么钱都是自己挣的心态，你只要改变这种心态，你会发现路不一定很宽，但还是有很多选择。尤其是新型的资金形态，都会愿意和抱着这样心态的开发商合作，这是我的一个建议，谢谢。

　　黎振伟：刚才，台上嘉宾也讲了很多，我想也不用再说了。其实，开发的速度要注意，过去单纯靠拿地、囤地的发展方式也要改变。企业要有优势，如果没有优势，靠拿地单纯做开发也不行，要有自己的优势，而且要和别人整合，更好地、系统性地打造项目。

　　时间关系，时间超过了五分钟，欢迎大家参加圆桌对话，谢谢嘉宾，也谢谢各位！