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观点时评:土地供给应行政府主导下的多轨制
作者: 韩世同     时间: 2011-09-19 23:24:14    来源: [ 观点地产网 ]

适当地、在一定程度上恢复土地协议转让是土地供应制度改革的思考路径和方向,因为大一统的土地垄断制度缺乏市场调节的机制和功能,其实是比计划经济还要计划的模式,是难以适应市场不断变化的需求的。

  观点地产网 国土资源部近日透露,我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示,将按照资源市场配置的基本原则,缩小划拨地范围,扩大有偿使用覆盖面,最终取消土地供应双轨制。

  其实,这样的土地政策调整方向有很大的误区。取消无偿划拨用地的改革意义并不大,因为目前无偿划拨土地的形式已经不多,甚至可以说极少,而目前的主要矛盾是供地不足和地价过高。

  事实上,在统一招拍挂未实行之前,商品住宅用地采取的大量供地形式其实是协议转让,可以说协议转让是招拍挂实施之前主要的商品住宅土地供应方式。

  目前土地供应不足和价格过高等等的矛盾,并不是存在于招拍挂与无偿划拨这两种供地方式之间,而是由于国家统一招拍挂形成了大一统的垄断格局。但政府主管土地的部门的土地储备和征地能力却又无法满足日益增长的市场开发需要,加上地方政府土地财政的作用导致地价房价不断竞相飙升。

  在广东近几年尝试的“三旧改造”,即旧厂、旧城、旧村改造,实际上就是在一定程度上放松土地垄断的制约,让土地供应在一定程度上恢复协议用地的方式,从而将那些政府难以征用的三旧地块得以盘活。这一举措对于盘活三旧地块起到很大的推动作用,但据说这样的政策只有三年有效期,三年过后广东就不能再用这样的方法来盘活土地了。

  适当地、在一定程度上恢复土地协议转让是土地供应制度改革的思考路径和方向,因为大一统的土地垄断制度缺乏市场调节的机制和功能,其实是比计划经济还要计划的模式,是难以适应市场不断变化的需求的。

  而适当地恢复土地协议转让,而且是有条件、有监管、定价合理的协议转让,这样才能在一定程度上满足土地市场变化的需要,这样的制度可以称之为混合型的土地供应制度。

  实际上,不仅土地供应制度应当适当的恢复协议转让,我认为住房制度也应该适当地恢复一些福利分房和单位集资建房,以改变单一的市场开发和政府保障供应不足的现状及因之形成的社会矛盾,从而形成混合的住房体制和供应制度。

  这样的做法,表面上看好像是倒退,其实是“退一步进两步”,也是对过去土地制度改革和住房制度改革存在的过快过激、过于极端、过于一刀切等问题的纠正。也就是说,当初房改就不应该将应该保留的部分福利分房制度革除,土地制度就不应将应该保留的部分协议出让制度革除。现在,这样做是亡羊补牢、为时未晚。

  其实,我国的所谓的社会主义市场经济本身也是一种混合经济,既有国有和民营经济并存,又有计划与市场共生。为何土地市场和住房市场要清一色的大一统或大市场呢?如果我们的许多政策和制度是能够兼容并蓄、融会贯通、同济共生的,社会或许会更加和谐融合,矛盾和问题或许也会和缓减少一些。

  韩世同寒桐投资顾问有限公司总经理、观点地产新媒体专栏作者

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