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观点一周评述：开发商让利让给了银行？
作者: 本刊编辑部     时间: 2011-09-19 02:51:25    来源: [ 观点网 ]

购房者终于等来了开发商的降价，但却被告知房贷利率上浮，无奈开发商让利让给了银行。

　　观点网 本刊编辑部 虽然银监会此前不久还曾说“即使是最坏的情况房价下跌五成，银行也可以承受”，但事实上，银行“可以承受”并不等于一定乐意承受。

　　近期，各地传出有银行暂停房贷业务或房贷利率上浮、门槛拔高的消息，似乎并没有引起太多人的重视。

　　据媒体报道称，部分银行首套房贷首付要达到四成，利率则为基准利率上浮10%-30%；二套房贷则要求首付六成，利率为基准利率上浮1.2倍或以上。

　　一直以来，房贷都是银行的“放心肉”，是优质资产，但不知不觉间，已经逐渐变了风向，甚至有部分银行传出已经暂停发放房贷。

　　表面上看，银行在减少房贷业务是因为现在房价已经比较高，如果下跌风险会比较大。虽然银监会说银行不怕房价下跌，但商业银行同样需要为自己业绩和报表负责。

　　但实际上，更深层次的原因是银行贷款额度紧张，特别是在下半年，尤其是到了年底，一般都没有多少额度，因为银行都习惯了上半年拼命放贷，而第四季度房贷形势可能会更加严峻。

　　不难想象，在有限的资源背景下，银行更愿意发放贷款给企业，收益会较发放房贷更高。有银行业人士称，与企业贷款可以上浮30%至80%相比，房贷业务已经令银行无利可图。

　　银行贷款额度的日益紧张与执行了很长一段时间的货币政策有关，也与不断上调的存款准备金率有关，特别是在近期，央行要求各银行将保证金存款纳入存款准备金缴存范围。

　　据分析，此举将在接下来的6个月冻结约9000亿元资金，相当于上调2.4次(每次50个基点)的存款准备金率。

　　显而易见的是，房贷若出现问题，受到影响最大的是刚需一族，毕竟大多数人买房都是需要依靠银行贷款。

　　也许房贷出现停发的可能性几乎不存在，但房贷首付上调和房贷利率提升加重了本来就已经负担沉重的购房者，很有可能扼杀一大部分刚性需求，使得他们放弃或者延缓购房，这让一直宣称旗下大部分产品都是面向刚性需求的开发商情何以堪？

　　高端产品已经在限购等调控政策的持之以恒努力下逐渐式微，绿城等企业的超低去化率就是其中例证；中低端市场则需要与各地开工的1000万套保障性住房和购房成本上涨继续博弈。

　　甚至有媒体报道指，某知名开发企业接受采访时承认，房贷门槛提高的消息出来之后，因为担心不能及时贷款，影响整个销售流程，不得已要求购房者准备5成的购房款才敢签合同，因此销售业绩受了很大的影响。另外，面对高昂的首付，不少人主动或不得已选择放弃购房。

　　进入九月特别是中秋假期以后，楼市并未如期爆发，已经让市场充满了担忧，“以价换量”似乎已经逐渐是共识。但是开发商可以打折、可以优惠、可以降价，却无法改变当前的货币政策以及银监会的决定。

　　这似乎逐渐陷入一个怪圈——购房者终于等来了开发商的降价，但却被告知房贷利率上浮，无奈开发商让利让给了银行。

　　如果开发商在突出限购、银根收紧等调控政策的重围之后，却一头栽进银行的包围圈，销售持续低迷下去，那么接下来的日子，应该好好考虑怎么样勒紧裤腰带了。

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