　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体、潇湘晨报；合作单位福晟集团、金科股份、山东省文登市人民政府、华誉景观、星月门业、长沙先导投资控股有限公司、中国地产精英俱乐部、合富辉煌房地产、深圳世联地产顾问股份公司；合作媒体搜房网、搜狐焦点、0731房产网、好房子网、新浪乐居等欢迎各位朋友的到来！欢迎大家！

　　下面，将为大家介绍到的是今天到场的各位嘉宾，他们是：

　　建设部政策研究中心副主任秦虹女士

　　远大集团董事长张跃先生

　　福晟集团执行总裁潘俊钢先生

　　河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山先生

　　世联地产首席技术官黎振伟先生

　　方兴地产（中国）有限公司总经理助理、金茂投资（长沙）有限公司执行总经理张志超先生

　　湖南金科房地产开发有限公司总经理何希平先生

　　碧桂园集团总裁助理、湖南重庆区域总裁黎晓林先生

　　湖南保利房地产开发有限公司常务副总经理段钢先生

　　湖南恒万置业投资有限（集团）公司副总经理乐兵先生

　　山东省文登市城市运营办公室主任毕建超先生

　　长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生

　　洲联集团·五合国际CEO赵云伟先生

　　合富辉煌（中国）湖南公司董事总经理杨虹薇女士

　　中原（湖南）房地产代理有限公司总经理胡治钢先生

　　潇湘晨报副总编辑郭谷斌女士

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多全国暨长沙实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2011城市观点论坛长沙行的朋友们。

　　主持人：下面，有请今天会议的致辞嘉宾为我们致辞。首先，有请潇湘晨报副总编辑郭谷斌女士为我们致辞。

　　郭谷斌：尊敬的秦虹女士，尊敬的各位来宾，各位朋友，大家早上好！

　　非常感谢各位在这个秋意盎然的早晨相聚在这里。据刚才介绍本次2011城市观点论坛长沙行，我们邀请的嘉宾是来自全国各地、各房地产领域的精英翘楚，作为此次论坛的主办方代表，请允许我特别感谢建设部政策研究中心秦虹女士的到来，也要感谢各位地产精英的到来，非常感谢大家与潇湘晨报一起，与观点新媒体一起就市场观望中的房企新策略等等相关问题，畅所欲言，展开交流。

郭谷斌

　　潇湘晨报是一个有责任感的媒体，社会关注的焦点，百姓探讨的热点，我们都在关心。作为本土第一品牌媒体，我们有责任引导我们的读者去发现波涛汹涌的表象背后蕴含着怎样的规律，又有怎样的故事。当下，牵动天下百姓的事情莫过于房地产问题，也引发了政府和全社会的关注。聚焦长沙楼市，根据近期国家统计局的数据，长沙8月份新建商品住宅价格指数仍在上涨，在70个大中城市中价格环比下降的有36个，环比持平的有30个，在这样的大环境下，长沙楼市显得意味深长。在这种市场情况下，相信在座的领导、嘉宾能够碰撞出思想的火花，让我们共同思考，也让我们共同期待，希望此次论坛成为观望市场中点亮的一盏灯，成为一次有责任、有意义的论坛，再次感谢各位的光临，也预祝此次论坛圆满成功！

　　谢谢！

　　主持人：非常感谢郭谷斌女士，接下来有请福晟集团执行总裁潘俊钢先生为我们致辞，有请！

　　潘俊钢：尊敬的秦虹女士、尊敬的各位来宾，女士们、先生们：

　　大家上午好！

　　很荣幸今天在此与大家齐聚一堂，共同参加“2011城市观点论坛长沙行”活动。城市观点2005年创办，一路行来，六载时光，遍历全国数十个城市，大有星星之火燎原之势。福晟集团与观点一同成长，一同进步。在此，我谨代表福晟集团代表各位来宾的到来表示欢迎，对各位企业家、专家学者对论坛的支持表示衷心的感谢！

潘俊钢

　　在经历了政府一系列严厉的政策调控之后，市场并未实现政府打压的预期调控目标？因此，调控政策正向二、三线城市蔓延。目前，长沙市场仍以刚性需求为主，楼市需求较旺，房价还较理性。而且，长沙本地限购政策尚留有一线余地。同时，长沙整体城市规划逐渐成形，大河西先导区的建设、武广客运的开通、过江隧道的开通等等，对整个长沙房地产市场都起到了推动的作用。

　　2011年是“十二五”规划的起始年，我认为国家对房地产行业宏观政策的基本趋向应该是积极稳健，审慎灵活。18年以来，数次面对金融危机，以及房地产行业的波峰波谷变化经验，将更好地指导我们迎接挑战，把握机遇，更理性地体现我国房地产发展趋势，促进经济结构调整。在今年整体宏观调控进一步调控的形势下，房地产处于机遇与挑战并存的阶段，在这个重要的节点上，我们需要一起探讨市场观望中的房企新策略，希望各位领导、专家、学者、企业家们能够畅所欲言，提出宝贵意见。我们也希望能与广大的朋友们相互交流、共同进步，携手为中国房地产发展贡献一份力量。

　　最后，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，非常感谢潘先生。接下来，同样以热烈地掌声请出湖南金科房地产开发有限公司总经理何希平先生为大家致辞，有请何先生！

　　何希平：各位领导、各位嘉宾、各位同行朋友们：

　　大家上午好！

　　我跟大家交流五句话，今天主办方给了我三分钟的时间嘛。

何希平

　　第一，非常感谢主办方城市观点新媒体以及潇湘晨报给我一次向大家学习、交流的机会。

　　第二，谈一点市场情况。

　　第三，今年的调控绝非08年的调控，此调控非彼调控，调控之严，力度之大，政府的决心之大，希望大家能清醒地认识到，不容乐观；

　　第四，不容悲观，长沙大有作为。温家宝总理08年讲：“信心比什么都重要”。在湖南长沙，企业信心比什么都重要。

　　第五，企业理性判断，寻求企业健康理性发展。

　　最后，预祝2011城市观点论坛长沙行取得圆满成功，谢谢！

　　主持人：谢谢，非常感谢何先生，接下来有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞，有请！

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾：

　　上午好!

　　在来长沙之前，与全国各地不少房企老总们了解了一下，大家对于今年下半年及明年上半年都不太乐观，对于销售量的下滑，房价的走势充满悲观，更多企业家认为持续从紧的信贷如果再不放松也许使不少企业将走向被并购或者倒闭的命运，记得是哪位企业家告诉我说很多大中型企业也许连五千万现金都拿不出来。

　　我们不禁会问：房企究竟遇到什么了，下一步又将发生怎样的变化？九月的房市也许将促使房企更多思考：我们下一步该怎么办？

陈诗涛

　　城市观点论坛创立七年以来，第二次走进长沙。七年期间，长沙的房地产行业已经发生很大变化。大批知名企业已经进驻长沙并且不断开发出代表性楼盘。包括今天到场的碧桂园、北辰、方兴、保利、万科等等。

　　长沙乃至湖南的行情，我想今天在座的各位比我更有发言权，我更期待今天所有现场的来宾可以激荡出更多思想的火花。这里借用恒隆地产主席陈启宗先生的话：市场只选好的，我们只做对的。

　　最后再次感谢出席今天论坛的来自长沙、湖南及北京、上海、福建、广东、浙江各地的开发企业来宾们，感谢长期支持我们论坛的文登政府、星月门业、华誉景观，先导区政府、金科实业、福晟集团等等，感谢我们的合作伙伴潇湘晨报及其他媒体朋友！谢谢大家！

　　主持人：谢谢，非常感谢陈诗涛女士。在这个时候，嘉宾致辞暂时到这里。接下来要进行的是论坛议程，2011城市观点论坛长沙行论坛主题是“市场观望中的房企新策略”。

　　下面，进入论坛演讲环节。首先，进行今天论坛的第一场主旨演讲，有请演讲嘉宾建设部政策研究中心秦虹女士，演讲主题是形势与对策（2011下半年的房地产市场）。

　　秦虹：大家上午好！

　　很高兴来到长沙和各位交流有关房地产的问题。演讲主题是主办方给我定的，我想房地产从来都是长期投资，不是短期，什么是短期投资？股市才是短期投资。前两天，我对炒股的朋友说，股市投资时间太短了，房地产要看三、五年，你们看三、五个月。他们说，您说的三、五个月都长了，我们只看三、五周。房地产行业，既要看今年下半年，还要看长远时机，所以我的题目就是“形势与对策”。

　　大家注意到今年9月1日，温家宝总理在《求是》杂志上发表了一篇文章，《关于当前的宏观经济形势和经济工作》，在这里面他描述了一大段，内容很多。但是，核心一是温总理说，“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇，政策方向不能改变，力度不能放松。”二是“房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大”。我深切地感觉到，当前调控比较难，中央已经出了这么多的政策，现在影响房地产市场的已经不简单是限购、限贷、限价这些限制性政策，应对通货膨胀压力的紧缩性的货币政策，收紧银根等等，对于房地产这种资金密集型企业已经影响很大了。双向政策都在影响这个行业，为什么总理还觉得压力还很大？调控仍然还要继续，还要坚持？为什么？我觉得和外围形势有很大的关系。

　　关于当前房地产市场的火热，我们考虑了很多因素。但是，我觉得过去十年呈大趋势的人口增长和民间资金的快速扩张膨胀，这两个因素超过了我们原来的预期。为什么市场这么难调？价格这么难议？主要原因是需求量的增加。那么，我认为我们过去的判断是不足的。房地产市场在人流、资金流双向驱动下，房地产需求呈现了快速增长趋势。以城市化率指标来看，统计局去年年底公布的是全国47.6%。大家知道，中国10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，数据在6月份对外公布了，公布的结果是什么？实际上，我们在去年年底的时候，中国的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是说，按照各个企业、各个层面、各个部门、各个角落在研究房地产市场或研究城市化率的时候，实际的城市化率超过了我们的速度，占到了50%。大家要注意，城市化率快速增长所伴随的是什么？是大中小城市之间人口的流动。小城镇的人口流向地级市，地级市的人口流向省会城市，省会城市的人口流向大中城市，去购房。在城市化率加快增长的同时，特别明显的表现出各个地区的省会城市、一线城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年，这十年间，平均每年新增常住人口60万人。那么，这意味着什么？大家想一想，也就是说假定去年新增常住人口60万人，按3个人需要一套房子，不一定买，也可能是租，但要在这个城市常住下去，一年就需要20万套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房销售一共销售了13万套，再加上二手房的销售，一共销售了26万套。也就是说，假定新增的常住人口都需要通过购买形式来解决居住问题的话，北京20万套房子解决60万常驻人口的需求，剩下6万套房子来解决拆迁、改善居住条件是不够的。所以，60万的人口虽然在北京住下了，但他们没有能力在北京买房，都要买的话，北京的价格不是今天的价格。这样一个供求关系，是事实，因为城市集聚人口速度远远超过了预期。那么，我相信不仅是北京、上海，只要是一线城市，各个省的一线城市、二线城市同样面临人口大集聚的过程。

　　现在，新的十年开始了，人口流动趋势会不会相反？人口会不会往中小城市流动？目前来看，看不到。为什么有钱人、有能力的人去大城市落户、去工作、去买房子呢？一个很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服务发展不均等，造成了很多人愿意去公共服务好的地方安家，只有公共服务好的地方能够为后代提供良好的教育，有更多的就业机会，享受更多的文化教育等等，除非你没有能力，你只要有能力就会要享受这些公共服务。所以，目前中国的公共服务好的地方仍然吸引着人流集聚。如果没有第六次全国人口普查数据，我们可能还在沿用47.6%的数据。

　　现在买房的人怎么这么多？大家说，有钱人多了，这是不错的。但是，有钱人多到什么程度呢？钱多到什么程度呢？过去，我们的估计确实不足。今年上半年，我们做了一项研究，做了民间资本测算，去了山西、陕北，鄂尔多斯，测算得到了当地政府和民间的认可，经过调研我们发现鄂尔多斯约有民间资本2200亿，山西大约2000亿。以鄂尔多斯2200亿为例，如果是北京的话，北京市去年一年新建商品住房销售额达到2060亿元，这意味着什么？我们算了一笔帐，这意味着假定鄂尔多斯都要去北京买房子的话，北京一年的新建商品房会全部买光，不用贷款。好在，鄂尔多斯的人喜欢在本地买房，买一套不够就买两套，买两套不够就买三套，形成了一座“死城”，只有少数人在北京买了房，如果真的要去炒房的话，我们的房产资本是扛不住的。

　　那么，我们把全国的民间资本调查清楚了，广东的民间资本少吗？广东的民间资本少吗？湖南的民间资本少吗？同样不少。这么大的民间资本，可悲的是并不是均匀的分散在所有的家庭身上，这些民间资本集聚在少数人手里，这些民间资本就一定要去投资，因为他自己用不完嘛，一定要去投资。从目前中国的状况来看，从民间资本的调研趋势来看，过去一部分民营资本投资到房地产市场了。怎么投？买房子。过去，在本地买；本地买完了到省会城市买；省会城市买完了，到北京、三亚等一线城市买。鄂尔多斯的民间借贷产业很发达，湖南的民间借贷产业还没有那么发达。现在，你到北京买房子，五年纳税才能买，现在外地人到北京买房子比较困难了。现在的鄂尔多斯人都到北京投资商业地产，为什么投资商业地产？是因为他们选来选去，比来比去，认为投资房地产还是要投资他们非常关注的一个焦点，中国的经济是全球最好的，中国的股市基本上是全球最差的，投资股市能有什么回报？存款负利率，还有什么更好的投资渠道呢？中国金融市场的管理比较严格，如果你是新加坡人，你是美国人、欧洲人在当地的投资品种是非常丰富的，而在中国没有太多的投资机会，选来选去就这么几个。所以，投资渠道有限，大大地限制了这些民间资本的投资选择。现在，住宅限购了，很多民间资本就投资商业地产了，这种情况是存在的。

　　所以，民间资本的规模大。我刚才说了北京去年一年商品住房销售额是2060亿，大家知道17个省全省一年的商品房销售额不到2060亿，民间资本真的很大，这些资金流向哪里，哪里的市场是不可能扛得住。过去十年，人流、资金流双向流动推动了房地产市场的发展。实际上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增长最快。

　　所以，温总理说“不放松、不动摇”，主要指房地产政策，限购、限贷。大家批评这些政策，比如违反人权、不符合宪法等，有可能回到计划经济，有可能会碰到批评。但是，有时候反过来想，尽管限购政策确实有很多的负作用。但是，在现在调控房地产投资性需求，或者调控房地产市场的经济手段还不充足的情况下，不用限购又有什么更好的办法来抑制当前压力如此之大的房地产市场呢？可能真是没有更好的办法。按照我的想法，控制房地产市场过热，抑制投资性需求，最好的办法是两个税，一是中间交易环节的税，炒房的收益归为国有了，收益空间降低了，谁还去炒房？二是开征房产税。你只有一套房子，政府不征税，比如政府在上海人均60平米不征税，超过这个面积的都征税。谁还愿意去投资买这么多房子？那么，这两个税收还没有在中国普及的时候，只能用限的手段，不然压力太大了。

　　限购政策，在房地产市场继续过热，房价还再继续上涨的话，肯定会继续实行。货币政策，现在看不到放松的迹象，以后会不会放松呢？我们看到了未来的通胀压力，对我们来说是依然存在的。银根会不会放宽？会不会降息？现在，看不到。既保持现有的货币政策不变，既不松，也不紧，我想对于房地产的限贷恐怕还会继续收紧。因为，在银行部门看到了房地产市场可能会出现结构性调整，将更加谨慎，总的来说不会放松。而且，房地产开发成本越来越高，意味着利润越来越低，风险在加大。所以，房地产融资是传统融资渠道，银行贷款对房地产行业不可能有宽松余地，对此要有足够的准备。

　　那么，以控制信贷规模和省息为主要内容的货币政策，对房地产全产业链将产生影响，从拿地到施工，到后期的销售，全产业链已经产生了影响。银行贷款在企业资金来源里的占比已经达到了历史的低位，在企业资金来源里面，4%多一点也是历史低位，银行贷款增速只出现过三次。个人住房贷款增长速度已经连续8个月负增长，资金对房地产行业的影响甚至超过了限的政策。

　　我们说的是这么一个数据，但实际上去看全国的数据。今年1-8月份全国房地产开工、投资、销售的总体数据还是不错的。比如，今年1-8月，尽管有些城市市场萎缩得比较厉害，北京、上海等城市成交量到8月份已经是负增长了。但是，全国的数据很漂亮。1-8月份，全国商品房销售面积增长速度为12.9%。所以，很多分析人士说：“大城市、一线城市限购，影响成交，没有问题。二、三、四线城市销售上涨，完全可以弥补大城市成交量下降的趋势”。尽管销售遇到了难题，但开发企业仍在加大马力生产投资。是不是完全是这种情况？我觉得要客观分析。今年1-8月，全国总的商品房销售面积是12.9%，看起来数据很漂亮。但是，这与去年的基数有关系。

　　去年，整个商品房市场分了三个阶段，国十条出台之前1-4月份是一个阶段，延续到2009年高飞猛进的态势，增长速度是比较高的。5-8月份的数据正好是去年最低的数据，去年当月商品房销售数据是负增长，基数稳定。所以，今年在比较的时候，数据就还不错。但是，实际上这是基数的原因，大家一定要重点这一点。

　　那么，房地产的开发投资和新开工面积的增长速度里面包含了一部分保障房的内容，大家知道今年保障房的新开工面积比较大，今年是1000万套，而且中央在盯着各个地方加快开工进度。所以，这里面也包含了保障房的因素，对市场也还是有一定影响的。

　　现在，来看看房地产市场的发展。现在看来，受到了影响。但是，长远来看，我认为未来十年房地产不可能复制和持续前十年的高速增长。因为，经过十年的高速增长，未来基本不具备前十年的市场增长环境。前十年中，有六年中国GDP的增长速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，从来没有过的十年。过去的经济高速增长，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您认为今后十年还会有这样的GDP增长速度吗？国务院确定了“十二五”GDP增长速度是7%，国家在主动地调整经济增长速度。

　　过去的十年，是中国的城市化速度增长最有质量的十年，黏附力强，以后只会下降。过去十年，基本上是比较宽松的货币政策，特别是2009年，一年花了三年的钱，今后几乎不会再有了。过去十年，房地产行业快速增长，快速到什么程度？去年一年，商品房销售是2000年的10倍，房地产投资额是2000年的9.4倍，过去十年有房改制度改革的因素，您认为红利释放完了还会释放吗？会释放，但利润会大大缩减。所以，未来十年，我认为房地产市场本身还会有增长，市场空间还有，但速度一定是下降。

　　政府主动调整经济增长速度，坚持房地产市场的调控，怎么坚持呢？我个人的看法是，未来十年，如果房地产调控政策还有优化空间的话，控制住宅投资性需求和加大保障房建设是两个好的手段，房地产企业必然进入计划经济时代。很多企业说，现在是遇到了调控政策而已，实际上即使现在没有调控政策，开发企业在今后十年也要转型。因为，外围环境和过去十年是不一样的。

　　那么，转型呢？转型肯定有很大的机遇。无论是房地产开发的模式、开发的方式，都存在很大的转型机会，但转型也有很大的挑战。转型就是利益重新分配的过程，在转型过程中一定有获利大者，一定也有转型失败者，或者被淘汰的一些企业。

　　所以，我们说我们所开发的产品本身内在的质量，内在的功能，内在的定位，本身有很大的提升空间和提升机会，但也有很大的困难。比如，开发业态，商业、旅游、养老等新兴地产增长很快。但是，有机遇。现在，产业结构升级，这些地产发展难度比较大，如果这些产业不能发展，盖房子谁不会盖？一定能把所有的房子盖好，一家餐馆没有好厨师，那你的餐馆就是不行的。在产品业态，融资模式等方面，大家眼前最要关注的就是开发融资的创新。因为，产品的创新、业态的转换、模式的转变不是一日之变，不是一日就可以转的。但是，眼前面临的是资金链短缺的问题。

　　眼前，企业要在融资方面高度关注，实现两个转变：一是从过去的银行贷款一定要习惯民间融资；二是从过去的债权融资在将来更多的要考虑股权融资，和投资者一起共担风险，共享收益。

　　关于新型的房地产融资新趋势和新手段，目前已经受到了各界的关注，正在兴起。一会儿，河山国际资本集团有限公司曹总会有一个发言，希望大家能够认真听，今天不再这里多说了。

　　总而言之，在所有转型中，对于考研企业能否走得长远，最关键的是开发融资的转变。发言到这里，时间到了，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢秦虹女士的精彩演讲，下一位演讲嘉宾将有请山东省文登市城市运营办公室主任毕建超先生，有请毕先生，他演讲的题目是“国家战略中的滨海养生之都——山东文登”，有请！

　　毕建超：尊敬的各位来宾：大家上午好！

　　2011城市观点论坛长沙行的主题是市场观望中的房企新策略，我感觉在当前国家政策形势之下，国家在转形式调结构，房企也要转形式调结构。大家在进驻一、二线城市发展的地产的同时，也要关注三、四线城市。秦女士说要选择对的，大家就要发展有发展前景的三、四线城市。

　　2011年，国务院批复的第一个国家战略即山东半岛发展的“十二五”规划，以海洋经济为主的发展战略。在发展战略中，文登和青岛并列为海洋经济为主的发展城市之一，具有很多的发展优势。

毕建超

　　其中，文登为什么会列入国家战略呢？第一，文登有强大的经济基础；文登去年的GDP是5000多亿元，财政收入是25个亿，在全国百强县中排第14位。并且，工业基础比较雄厚。66%的财政收入是由工业产生的，有很大的资金支持基础设施建设，这是第二。第三，文登有规划发展的土地资源，并且有合理的土地供应政策和发展体系。第四，在文登稳定发展一、二线产业的同时，在挖掘自己的优势进行第三产业的开发。去年，聘请了清华大学等高规格的战略合作伙伴，对文登进行了差异化的研究，并且对资源进行了挖掘。大家知道，在环渤海包括整个沿海城市，资源同质化比较严重。如何脱颖而出？我们就要打造出自己的差异化。

　　去年，主要挖掘了文登现在具有的几大优势。一是气侯温润宜人。大家知道，山东的苹果，向北没有甜味，向南也没有甜味，只有产自文登这个纬度的才可以。文登有山有水，平均气温25度，冬季在2度左右，是一个比较不错的养生之地。二是文登的战略优势明显。三是交通网络发达。是北方交通种类最为齐全的县级市之一，其中包括飞机、港口、轻轨在建，交通网络发达。四是黄金海岸宜居宜业，有12公里的优质沙滩，并且有万亩森林，是三大沿线区域的重点开发区域，就在海边。五是他山之祖声名远播。他山之祖在胶东最高山修炼，有非常不错的历史脉搏和山水。六是文登是温泉之都，独具特色。文登的温泉占山东省1/3，目前已开发了几处，海尔地产也在进行国际性七星级的温泉打造。七是文化之城底蕴深厚，特别是历史文化底蕴深厚。八是文登是长寿之乡养生健康，文登是中国第13个长寿之乡。刚才，画面中的老人是104岁。文登给周边城市提供养生观点的同时也进行比较，充分挖掘自己的优势。那么，文登的总体定位就是中国长寿之乡，滨海养生之都。

　　文登一轴一环一带的整体布局，经过十年的打造，起步阶段已经基本完成，经过十年的打造，已经成为中国比较有名的养生之都，也契合了开发商的开发概念。为了配合城市品牌打造，文登在全国20个省、8个城市进行重点新闻推广，即城市品牌推广，包括央视、卫视的品牌推广。

　　下面，我再简单给大家介绍一下被列入三大海洋新区的文登南海新区。文登南海新区总面积190平方公里，文登充分考虑了发展因素，优先发展临港产业区，该港口离主航线只有16海里，在港口附近建设了比较大的临港产业区，目前已经有中国500强和世界500强企业进驻。通过临港工作人员在旅游度假区居住，使得这里不会成为一个空城，达到均衡发展。目前，政府已经投入了45亿元进行了路网打造，包括学校、医院、供水、污水处理等设施都已全部进入，大连理工大学、北京交通大学的研究生分院已经在建。

　　这是前期滨水区的规划，目前已经建设完成。该区有两个威海地区最大的河流，都是由政府进行投资打造的。葫芦型的人工岛是香港世威集团投资的人工岛屿，今年已开始动工。

　　目前的招商重点主要是大的城市运营商、开发商，不光是大型开发商，中小型开发商在文登也可以找到发展前景。

　　最后，希望大家关注蓝色经济国家战略，关注文登。

　　祝大家身体健康、万事如意，谢谢！

　　主持人：好的，在这里还是要再一次感谢毕建超先生精彩的演讲。现在，台下稍作休息，接下来有请第三位演讲嘉宾，他是来自于长沙先导投资控股有限公司总裁邹林先生，有请邹林先生，今天带来的演讲题目是“价值共赢·创造城市梦想”，有请！您的演讲时间是15分钟。

　　邹林：来自全国的朋友们：你们好！

　　在接下来的15分钟时间里，你们将看到一个美丽的新长沙。大家知道，长沙是历史文化名城，距今已经有2000多年的历史。在新一轮的开发建设和中部崛起中，它将承担什么样的重任呢？我给大家作一个介绍。

　　大家知道，长沙是对接珠三角、长三角的交通枢纽，也是国家中部崛起中的三个机翼中的一个枢纽，长沙承担着东西南北独特区位的交汇，在中部崛起中起到了重要作用。大家应该听到，最近有一个说法，“长株潭城市群”，是以长沙为核心，由周边岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等等城市组成的一个核心磁场，它的交通非常便利，到周边最近就半个小时，最长时间也在一个半小时以内。

　　整个长沙城市发展规划为一轴两带，沿江建设，跨江发展。在长沙以前的建设中一般是沿着湘江的东面进行开发，把长沙已经打造成一个颇有知名度的文化娱乐之都。在今后的建设中，我们会跳出河东，打造大河西。目前，长沙GDP已经超过4500亿元，排在第二，年增长率排在第一，全年完成固定投资320个亿，房地产投资超过了380个亿，这是去年的数据。各位开发商关心房地产市场，在去年以前的统计，整个长沙房地产的开工面积居中部六省第二位，销售面积居中部六省第一位，增长势头非常明显。

　　那么，特别是房价提升在这几年非常快，也造就了地价的上升。以前，长沙是价值洼地，现在在慢慢追上来，也就意味着开发商有更多的利润。大家知道，有几个典型项目，保利地产段总告诉我销售价格已超过16000元/平方米，北辰三角洲也达到了比较好的价位。

　　大河西先导区，要向大家做一个背景介绍。长沙跨江发展战略是在2007年12月份，国家批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型的“两型社会”试验区，为此专门成立了大河西先导区。规范范围为长沙市大河西的岳麓区、高新区、望城区及宁乡的一部分，总用地面积是1200平方公里，核心区570公平合理。目前，启动区开始建设的是230平方公里。

　　大河西先导区产业功能布局围绕一核、四区、三带进行，一核指以长沙市政府的行政中心区——滨江新城，构成区域核心；四区指现代服务区、现代装备制造高新产业区、科教文卫产业区、都市农业与农产品加工区；三带指金州配套产业带、岳麓山人文旅游产业带、西岸创新产业带。到长沙现代区，到大河西先导区所开发的板块来投资的话，有一个很大的好处，即体制机制的创新和政策的支持。我们在机构购置上按照小政府大户制的要求实行了大户制，我们有一个统计，你们约要220天办下来的投资手续，在长沙只需要20天，我们四个部行使市政府的二号章进行审批，还有税收政策等方面的优惠，具体的情况可以到先导区了解。

　　一期开发，长沙市委市政府2008年注资100亿成立了大河西先导区城市运营综合运营商——长沙先导投资控股有限公司。公司主要着力于城市的资源与管理、两型社会发展、金融控股平台打造，致力于成为国内一流的城市资源综合运营商。主要有三大业务板块：城市资源运营、产业发展投资、金融与资本运营平台。

　　金融板块方面，在座的有很多金融专家，希望大家有机会合作。我们控股长沙银行、吉祥仁寿保险等等，构筑了银行、证券、保险三大业务。在三年不到的时间内，完成了300多亿元的投资，这都是在基础设施建设上的投资。

　　接下来，我用一点时间给大家作介绍。大家看到了沿江西岸有很多非常优质的土地在做品种和开发，其中有几个大的片区。一是洋湖片区，区位位于长沙西南面，沿湘江边上，北依岳麓山，东临湘江，位于二环与三环围合之处。正在修的桥是湘府路大桥，明年通车，通车以后5分钟就到了湖南省人民政府。当然，你慢点开，10分钟也都够了。该项目总面积是19.8平方公里，集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套的生态湿地公园，以及绿色宜居社区。预计，一期开发投资是215亿元，其中洋湖湿地公园的投资就超过了60亿人民币，一期已经开业了，大家可以去走一走，非常漂亮，这里将建设成为人居和谐两型社会试验区。

　　片区内19.8平方公里的骨干道路已经基本修建好，有含浦大道、坪塘大道、潇湘南大道等等。片区内三横一纵的次干道已经开通，在先导区投资不用担心将来的建设还要等拆迁等其他基础设施到位后再开发，它的基础设施非常成熟。以前，长沙的主功能区即将在湘江东面，大家可以看到在一个片区北面就有猴子石大桥，南面有橘子洲大桥，湘府大桥明年将通车，将实现与西面的无限对接。规划中的地铁3号线、9号线都在此片区内交汇。

　　今年下半年，在洋湖片区有15块土地拿出来进行合作，而且地块非常好。大家在图上看到大拇指形的地方，就是洋湖湿地公园，我们打造的品质会很高，是按照两型社会的要求来做。在湿地公园的另外一面，有一块红色的小块地是一边临江，一边临湿地公园的一块地，应该可以称之为未来长沙最好的地块之一了，这样的地块坐北朝南，不会有西晒，房子盖在东面要看江的话就会遭受西晒，而在这里不会有这个问题。

　　还有具体的地块，希望大家到我们那里参观，再详细说。

　　现在，有一个核心的项目是滨江新城片区，也在做一期开发，总面积6.7平方公里，南北呈长形，东临湘江绿色风光带，过了银盆岭大桥就到了这里，位置非常好，形状似航空母舰，它是未来河西发展的一个非常漂亮的区域。交通非常好，从河东到河西有三汊矶大桥，已通车，还有正在修建的地铁线纵向穿过滨江新城，并且在片区内都有设多个地铁站。而且，长沙地铁6号线换乘站在这里交汇，在滨江新城将来可以直接办手续到机场，有非常快速的交通道。然后，城际轨道在这里交汇，这在这里即使堵车也有其他通道可以通过，有25条通道。银盆岭隧道也正在修建中，很快将通车，交通区位非常好。今天，也有在座的伙伴先导区投资，如世茂滨江、奥特斯等其他大型开发商，已经与我们合作进驻了，会把这里打造得非常漂亮。

　　今年下半年将推出八块地块，特别要向大家介绍湘江的A8地块，这块地不需要招拍挂，直接与我们谈合作就好了，长沙江边最好的地块，在这个地块上，公路不会切割湘江与住宅的距离，其他还有很多地块，非常适合做酒店、商业等等。

　　第三个片区是沿着湘江在滨江新城的北面有3000多亩土地，欢迎大家过来与我们洽谈一期开发、二期开发，这里要打造一个新型的两型社会试验区，是环保的。

　　月亮岛片区是一个旅游项目，也是3000多亩的地，在长沙有一个非常有名的洲是橘子洲，在它的北面就有一个面积是它两倍的洲，即月亮岛，作为一个旅游项目，欢迎有兴趣的朋友过来与我们洽谈合作，投资开发，以及对未来做一个共同的规划。

　　每一个片区的交通都非常方便，都有地铁通过。我们自己正在做大河西规模功能交通枢纽，上面有五星级酒店、公寓等其他产业，包括住宅，欢迎大家来洽谈投资，共同开发美丽的大长沙。谢谢。

　　主持人：非常感谢邹林先生，他带领大家看到了一个非常美丽的长沙，同时非常有发展前景的长沙，感觉意犹未尽。接下来，有请今天第四位演讲嘉宾，来自于世联地产首席技术官黎振伟先生，有请黎先生为我们大家带来演讲。黎振伟先生的演讲题目是“新时期房地产应变发展之路”，提醒黎先生，您的演讲时间是20分钟。

　　黎振伟：很荣幸到长沙来参加“2011城市观点论坛”，尊敬的领导、各位开发商：上午好！

　　今天的演讲题目是“新时期房地产应变发展之路”，如何发展，我们一起来寻找它的发展方向。

黎振伟

　　时间回访，有两件事让我感触颇深。一是2011年博鳌论坛，本次论坛上有很多大腕，很多嘉宾到了长沙，很多演讲嘉宾都亮出了观点。世联地产陈总的观点是调控涉及到规则的改变。很多专家都谈到了房地产未来发展的方向及转型。论坛的焦点给我们带来了以下一些论事，过去十年与未来十年的中国房地产，下一个十年迷茫中的感知，机会中的困惑。尽管我们有困惑，尽管我们有感知，但几个基本点应该是比较确定的。

　　第一，二、三线城市将迎来中国第三次城市的城市化，而城市产业、城市功能发展将提升带来新的需求，传统的住宅市场和开发企业将存在不确定性。告诉我们，未来十年中国房地产发展的重点在二、三线城市。但是，这与一线城市的房地产发展不一样，它与产业、城市密切相关，简单做地产不行。

　　第二，国家对房地产调控，以及土地、税收制度的改变，将改变房地产的开发与创新方式。

　　第三，简单做住宅的方式要改变，避免以传统的思维做经营性地产，有很多的思想要改变。

　　二是未来供应形势严峻，有很多开发商将所有货量一次性推出。

　　调控与淡市下的思考：

　　1、制止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能进，进而后能得，这是古人的遗训。

　　2、市场与需求是客观存在的，这是成功者不变的法则。

　　路向何方？房地产行业的大趋势。刚才，秦主任谈到了十年，我从一个研究者的角度，从一个顾问机构的角度来探讨十年的发展有什么变化。

　　第一个变化，中国房地产市场的重心将明显转移到二、三线城市。

　　近几年，各类城市房地产销售面积份额在转变，从2005-2011年上半年，从50.8%达到65.2%，这是三线城市，二线城市基本不变，一线城市从15.7%降到了10.6%，长沙将迎来新的时期，恒大进军湖南了，招都比较厉害。

　　第二个变化，房地产开发与营销企业市场集中度将明显提升。

　　这个提升，各位开发商应该关注。在长沙有很多大兵团，恒大、保利、万科等等，全国十大房企销售在提高，从2009年的8.9%已经达到了13.5%。TOP10上升的速度很明显，在版图中是加快速度的，集中度在开发商是如此，在代理机构也是如此。过去，商品房销售占比上升，市场销售额已经占到了接近30%，在行业发展趋势图里面，已经占到整个行业的57%。前四大营销机构的市场份额也从过去的9.3%达到了2009年的14.5%，今年还没有统计。

　　第三个变化，限地价、禁房价，土地出让模式将逐步推行。

　　在深圳有安居房模式、北京公租房的模式等等。

　　第四个变化，配套、配建、限价模式或将成为未来保障房建设的主流。

　　这是我的个人判断，我觉得今后开发商不能单纯建商品房了，也要配建了，在广州是这样做的，万科拿了地是这样做的。那么，政府全面推行保障房的方式使得开发商在住宅建设方式上将有所改变，不能光作调整。国家开发方式、资金与配建结合，也给了开发商很多的保障。

　　第五个变化，受制于可建设用地和保障房建设，中小户型将受到追捧。今后随着土地价格的上升，成本的上升，房价只能往上走，这种价格的提升、成本的提升，开发商要适度在土地节约的情况下考虑该怎么做，即紧缩户型。廉租房、公租房都是受到了户型面积的限制，蚂蚁房、公租房都走在市场的前头，当我们在探讨大户型的时候，万科已经在研发未来十年的主流户型了。还有，在产品创新上，开发商要多关注。

　　第六个变化，商业地产大扩张，将给行业带来很大的变化。商业地产比较市场化，我们看到了一个现象，大型百货公司连锁店分店开业，十年以来发展速度将非常迅速。未来真正的商业地产可能不仅仅是开发商，还包括商业巨头。

　　这是长沙的步步高，步步高是湖南的上市企业，发自于湘潭，一个发自于湘潭的百货公司，经过十年的发展，已经成为了湖南百货业第一，这个公司深耕湖南，他们的商业地产很有特点，先开店，再和当地的客户合作。现在，他们正在开启他们的百货摩尔时代，我曾经和他们在怀化的一个项目探讨，他们在怀化开了一个分公司，分公司和他们在怀化的步步高合作开发，这种公司得天时、地利、人和。

　　商业地产正处于只售不租、租售结合向只租不售转型，如果今天的开发商还在想着怎么卖商场，这就是问题。与其想怎么卖商场，不如考虑经营的创新。

　　邵兄有一个观念，房地产业融资谋求多元化，基金模式将成新趋势。在未来银根紧缩下，开发模式不得不转变，否则开发会受到限制。商业地产由购买，由持有地产向投资开发转变，未来的金融机构不光会借钱给你，他们还可以和你合作开发。中国广州一个最大的国有企业，通过瑞士基金上市，使得这个企业在广州还处于龙头地位，他们建造了广州最好的天河城。

　　第七个变化，写字楼业务将趋于多元化，综合体成为主要开发新理念。综合体的辐射范围不一样，代表也不一样，中国城市化的发展阶段决定了物业的多元化。邹总，刚才介绍了很多地块，如果纯住宅的话，土地价值可能得不到充分发挥。

　　很多开发商在研究模式，有一个模式给大家做借鉴。海岸城是深圳一个新区海岸商业，在七年前打造了一个商业综合体，到今天他们非常成功地把深圳的西部地区打造成一个非常活跃的中心，带领着周边的一线商业成为整个地区的商业中心，这是新区的商业。海岸城商业成熟，租金一年达到了2亿元，它给社会贡献了3万人的就业岗位，对片区的成熟带来了土地增值，物业同时升值了30倍。今天的海岸城与世联地产达成协议，我们为海岸城走出深圳达成了合作意向，我们成为了他们的伙伴伙伴。

　　实践创新。营销是一个非常艰巨的工作，也是一个非常之务实的工作，总结了几个经验：

　　第一，价值前置，强化核心颊脂垫，形成客户集中关注和价值预期。碧桂园就是这样销售的，在深圳不用坐飞机就可以享受到三亚一样的美。

　　第二，集中爆炸，把价格作为一个拉动客户的重要工具，密集地释放底价策略，预热整个市场。该降价就降价，不一定要卖高价。

　　第三，找客户，拉客户，形成主动营销模式。碧桂园销售地点远，主要客户都是通过拉客找来的

　　第三，采取适当的价格策略，主动营销和集中爆炸方式实现销售的完成。

　　当时，现场还真的有很多的大牌CEO，现场打造的度假氛围非常好，在销售现场员工和开发商一起营造的氛围让客户们震撼，让他们不顾一切下单。

　　其实，我想我们的营销创新核心在哪里？价值前置、集中爆炸、适当价格策略、主动营销，不要强行卖高价，要造氛围。

　　这里有一个长沙值得关注的企业，这个酒店做得非常好，这个企业曾经到英国领过奖，这个企业的老板讲到：“转型是突破，不是突围”。2007年，他们做了长沙喜来登，这个项目创造了长沙新模式，2010年运达中央广场，在长沙将引领新起源。

　　天时、地利与人和，中国独特的政治、经济与中国环境，造就了中国的房地产市场。城市开发与经济、企业努力创新，成功模式与品牌将推动并成就中国房地产市场的发展，今后并将继续创新中国房地产的发展与企业的成败。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢黎振伟先生，接下来将有请今天论坛的第五位演讲嘉宾，来自于河山国际资本集团有限公司董事长兼总裁曹少山先生，有请曹先生！他演讲的主题是“融资策略能否解决中国房地产企业面临的困局”，有请！您的演讲时间是20分钟。

　　曹少山：谢谢主持人。观点论坛给我们创造了这个机会，和大家交流一下。

　　融资策略，现在没有一个行业像中国的房地产行业这样这么热衷于谈企业的融资问题，房地产行业在历史上也从来没有像今天一样这么热衷于这个话题。以前，我在搞地产基金之前搞了投行服务业，做投行的时候也经常和企业家去谈企业的融资问题、资本结构问题，上升到企业战略的高度。但是，说实话，我觉得这是老王卖瓜，自卖自夸。企业的融资问题，绝对会提升到战略和策略的高度。除了房地产企业家朋友之外，我也有很多其他行业的企业家朋友，他们跟我谈的时候，大部分谈的是市场、客户、产品、服务。但是，我的这些房地产企业家朋友跟我谈的，尤其是最近一段时间，没完没了，千篇一律的就是谈融资，怎么融到更多的钱。

曹少山

　　为什么房地产企业家没有花大精力和时间思考业务策略？客户？人才？产品？等问题，是他们在这些方面都已经做得很好了吗？我看不见得。上次，在博鳌论坛上，陈启宗先生的评价是，中国大江南北几乎都走遍了，都是盖的垃圾楼。其实，在产品、服务方面还是有很多文章可作的。而现在中国的房地产企业几乎异口同声的说：“就是缺钱”。

　　造成钱荒的原因，表面上看好象是银根紧缩。但是，从根本上来看，应该是这个行业不可持续的运营模式所造成的。银根收紧看上去不太好看，但把硬币的另一面翻过来看，我觉得行业的运营模式一样有问题，过去十年房地产商的集体盈利模式可以简单概括为，在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。我们先不要做任何道德的评判，廉价信贷廉价到什么程度？连续十年中国是深度的负利率，让全中国的平头百姓去补贴投资者的盛宴。不可否认，中国的地产商是最大的受益人之一。

　　计划体制与垄断体制相结合，导致的结果是供不应求，受益者同样有银行、政府、开发商，开发商与前面两者相比，同样腰杆直不起来。其实，地产商与其他商家一样。但是，地产商也有到处融资，到处找钱的案例，有的成功，有的失败在过去十年中成功的是绝大多数，过去十年中敢于冒险，甚至冒进的，大部分都成功，成为了现在地产界有头有脸的大腕级人物。而相反，作风谨慎，步调保守，注意力没有放在规模上，专心做产品的功能性企业，很多没有大增大长，有的甚至被边缘化了。所以，过去十年每个人的鲜活成功案例，刺激了每一个还没有发达的地产商的神经，仍然想继续做大，惯性依然非常强大，成为了一种公式。

　　我觉得，到时间该改变这种公式了。监管层到现在为止还在回避中国土地供应制度，这就造成了中国房地产行业，甚至在一定程度上扭曲了中国宏观经济。但是，在金融体系问题上，决策层的思路是非常清晰的，态度也是非常坚决的。我认为，每个地产商要改变追求原来有规模的发展，早领悟、早调整、早做打算，不然会害了大家。

　　今后十年房地产企业生存的环境，第一，不会有这么多钱了；如果中国的货币供应量还照过去十年负荷增长率去增长的话，2020年的中国会是现在美国、日本、欧盟货币量总和的两倍。第二，钱不会那么便宜了。中国M2增速下降的客观原因是银行体系在整个经济当中、融资结构当中比例的下降，金融脱媒更大的意义在于资金成本和利率的市场化，利率市场化可能会冲击银行，或者冲击低效率的投资部门，对绝大多数的人来讲，利率市场化的过程应该成为常态。第三，以普通住宅投资化、价格泡沫化为目标的宏观政策组合，限购、限价一定将长期存在，房产税和其他打击投资的政策都将成为政策主推。限购令目前在扩大中，到一定程度会微调，比如针对从第几套开始限购的细节开始，这样的政策不会取消。因为，我们现在看到的情况是，中国城市化进程当中，相当大比例（这个比例谁也说不好，估计在一、二线城市可能达到80%）新增住房都被比较小比例的人占有，80%的住房可能被20%的人群所占有。这种情况造成了富者愈富，贫者愈贫。而且，贫者到了放弃希望的时候。到了这种时候，中国的房地产问题绝对不是经济问题，甚至不是一个简单的民生问题，它就是政治问题。经济放在政府面前是很渺小的，更不要说一个行业了，或者说房地产行业了。第四，保障房建设对整个格局的影响是深远的，即便不能完成3600万套，即便只是政府下决心在今年和明年要推出的2000万套的量，对市场的冲击将会很大。相当于政府原来要百分百市场和的行业，其中有20%要重新计划经济化，或者是国有化。第五，行业利润率，尤其是普通住宅利率一定会下降，集中度必然会提高。没有一点特别的能耐区别竞争力的企业，路子会越走越窄。在这种大环境下，传统重资产的发展模式是难以延续的。

　　我听房企老板说过一句话，非常有道理。“我们不缺生存的钱，我们是缺发展的钱”，在金融格局发生剧烈波动的时候，任何行业都讲究生者为王，能生存下来就是不错的。那么，大家有自己的力量能否生存下来？生存下来不是指你在做这个事情就生存下来了，而是要维持现在的盈利及规模，还在做，越做越小的话，只是死得比较慢而已。如果一个企业家总是找不到你的企业制定发展策略所需要的钱，你是否该想想外部环境中是否有执行企业策略所需要的条件？有没有这个土壤？你定的发展方向是不是有问题？

　　这一段给大家泼了很多凉水，很多人来听论坛可能是抱着有专家、高人来指点一下，结果听的全是废话，但这都是现状。我的很多房地产朋友问我，你能不能给我找来好又便宜的钱？我说，不行。这这些现实。

　　我们来看看发展商外部融资渠道，传统的有银行、信托、上市，境内上市基本上不要指望了，境外上市对于一些企业还是可行的。但是，你去上市卖个4、5倍的市盈率，划不划算？你可以具体算帐。银行和信托都是银监会直接监管的，现在以额度、总量的控制方式在监管了。总的金融形势前面讲过了，每年银行和信托都会维持相应的量。但是，总体的银根不具备继续宽松的条件，信贷资源也会向总行级的优质客户倾斜。如果你是这些大银行总行的优质客户，日子可能不会太难过。如果你现在不是，以后要挤进去不会很容易。现在，资金成本早就市场化了。银行和信托这两个渠道，大部分开发商用过了，我就不重点讲了。

　　今天在这里重点讲的是比较新兴的渠道。一是合作投资、合作开发；二是地产基金。最近，媒体对地产基金报道得非常多，吸引了很多眼球。但是，我想说的是地产基金目前还真的救不了中国地产行业面临的融资困境，因为整体规模太小了。地产基金的作用不在于投了多少钱，解了多少开发商的急，让投资人挣了多少钱，而是通过我们的时间来倡导和推广一种新的合作开发模式，这种合作开发模式有很强的社会意义和经济逻辑。从长期来讲，是有很深的意义。最近，河山国际资本集团有限公司也联合了多家顶峰级企业，成立了房地产私募投资基金联盟，目的是想通过联盟实践来催生新的合作模式。但是，我们在挑选合作伙伴的时候非常严厉，你在执行力上是不是明确的胜旁一筹？所以，我们不可能成为所有房地产企业的金融方。我觉得，特别值得开发商朋友去大力推广和探讨的是，和同行或者是当地熟悉的企业、资本方进行合作投资开发，这是一个切实可行的方法。

　　我给大家举一些例子，绿城搞了绿城代建，新河湾也开始给人做代建，万科虽然没有代建，但也走在代近的雏形，绿城代建是从大量和别人的合作开发中得到了启示。这些企业做的业务有一个共同特征，他们做的事情不需要钱，他们就永远不会缺钱。我不是说所有的人都能走这条路，如果你能走这条路，你的企业就要有一些自己的绝活，这样才能输出管理，真正掌握资本渠道。

　　今后一个项目的开发，在我看来是三方甚至四方资本的强强联合，一是资本方；二是资本管理方；三是运营管理方；四是土地管理方。怎么检验自己在某一方面强不强？开发方面，如果你和投行合作，他们是不是选你作为操盘单位？运营方面，有没有第三方将建成的物业给你经营？你拿到的地是不是真的那么优秀？你是不是能够取得投资人完全的信任，同时为给他们的承诺而负责？如果你可以这么做，就可以生存和发展起来。有管理能力的输入管理，有资源没钱的让出资源，让资源的纽带把大家捆绑在一起，分享成功。

　　最后给开发商几点建议：第一，维持好现有的银行关系，在很长一段时间内他们还是你们最好的朋友；第二，经营上一定要强调资本和现金流；第三，不要用过多的杠杆来扩大规模；第四，仔细思考自己是否有持续的、独特的竞争力，没有就考虑退出，退出也是一种转型；第五，一定要放弃吃独食的模式，和同行合作，和有钱的企业合作，和地产基金合作，让利共赢；第六，对自己的开发模式、业务竞争力特别有信心的开发商，又愿意和合作者分享利润的，可以尝试发起私募基金，但为了缓解和投资人利益冲突问题，最好能和独立的地产基金管理人寻求合作。

　　我就说这些，谢谢大家。