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土地推手 碧桂园旅游大盘观察
作者: 武瑾莹     时间: 2011-09-02 03:45:49    来源: [ 观点网 ]

依托旅游资源，打造大规模的旅游地产大盘或许将成为碧桂园未来的方向之一。

　　观点网 武瑾莹 也许是此前惠州十里银滩项目的热销给了碧桂园信心，最近，碧桂园将此类旅游大盘的项目直接扩展到了全中国旅游地产最密集，竞争最激烈的海南。

　　8月21日，由碧桂园投资开发的“碧桂园椰城”在海南文昌正式奠基。这亦是碧桂园首次进入海南开发房地产项目。

　　旅游大盘项目接连落子

　　资料显示，碧桂园项目位于海南省文昌市，西邻海文高速，处于海口1小时经济圈内，“海文同城”的黄金分割点上。

　　在奠基仪式上，碧桂园高层表示，碧桂园集团将凭借其大品牌、大配套以及国家一级资质物业服务的优势，将碧桂园椰城项目打造成为海南岛度假人居典范。

　　他称，根据集团快速开发、快速销售的经营策略，碧桂园椰城将尽快推出市场。

　　看起来，碧桂园有意在海南大力打造一个不错的旅游地产项目。而这或许与今年其在惠州的旅游大盘十里银滩的热卖有不可分割的关系。

　　虽然说在2005年碧桂园就推出了真正意义上的旅游度假项目清远假日半岛，但与十里银滩的盛况相比，此前碧桂园的两三个旅游地产项目就显得悄无声息，低调多了。

　　而今年，碧桂园在这样的旅游大盘上显得格外高调，比如惠州的十里银滩项目，还没有正式开盘，碧桂园就先在深圳做了一个盛大的发布会，邀请了全国媒体。

　　7月30日，碧桂园十里银滩开盘当日，其一次性推售的单位达5080套，产品类型涵盖了公寓、洋房和别墅。

　　据现场销售人员称，5000套单位一早就卖出了1600套，后来又有消息称，开盘两日后，十里银滩已售出约4000套单位。

　　虽然碧桂园方面一直未正面公布十里银滩的销售情况，但业内对其销售额的保守估计在30亿元以上，最多可达50亿元。

　　短期将提升企业利润率

　　有如此业绩在前，难怪业内人士皆言碧桂园最近的旅游地产扩展格外引人注目。

　　辉立证券地产分析师陈耕表示，从这两年来看，在调控之下，行业出现大规模的产品转型是比较明确的，因为旅游地产受调控的影响相对较小，国家对其的态度还是比较宽松的。同时，旅游地产这几年也获得了不少投资者的认同，房地产企业发展旅游地产，对未来的融资等方面或许都有加分的作用。

　　对于碧桂园在当前开始加大布局旅游地产，陈耕表示从短期来看，主要是因为这次调控对碧桂园或许是一个调整的机会。

　　其称，在明年宏调不会出现明显放松的预期之下，很多房企或许对明年的销售及投资都将持保守的态度，也就是说明年房企的投资增速可能不快。于是房企都将缩减下来的资金用于旅游地产这类需要沉淀资金的项目上。

　　陈耕认为，这样做一个明显的好处是，趁此机会，碧桂园可以调整产品结构，从而对未来盈利能力的提升有直接的帮助。

　　一个最好的案例是，之前和碧桂园同样的华南房企雅居乐在发展海南清水湾项目之后，不但产品形象有个较大的提升，就连公司的利润率也有明显上涨。

　　“去做一些利润率偏高的产品，也是不错的尝试。”陈耕的看法与标准普尔分析师符蓓有着类似的表达，符蓓也认为，通过旅游地产的开发，也许将会提高未来碧桂园的利润率。

　　而两位专家同样也都认为，碧桂园选择今年加大旅游地产的布局，与其上半年翻升的销售业绩有着直接的关系。陈耕表示，今年上半年，碧桂园维持了不错的市场份额，也取得了较好的销售业绩，这就为其产品的多元化尝试提供了一定的资金基础。

　　符蓓则称，碧桂园是到目前为止，在明年房企资金流动性趋紧的可能性之下，唯一获得评级上调的房企。其称，碧桂园今年的表现远远好于预期。

　　但符蓓也认为，从目前来看，旅游地产只是碧桂园很小的一部分，不会出现较大的投资。

　　长期是获取土地新途径

　　除了利用产品附加值来提高企业的利润率之外，碧桂园加力旅游地产更深入的因素也有业内分析人士解读是为寻求未来企业可持续发展之路。

　　据碧桂园方面公布，截至2011年7月31日，其已取得国有土地使用权证(含权益)的可建建筑面积约为5233万平方米。

　　按照业内人士推算，以目前碧桂园的开工速度和规模，未来五年内，碧桂园的发展尚可以得到保证。

　　但五年之后，碧桂园可供大盘开发的土地资源或许将面临供应短缺，这或许是碧桂园要着力旅游地产项目加大土地储备的缘由之一。

　　事实上，碧桂园过去开发的项目，大部分是位于城市近郊的住宅大盘，主要满足城市刚需人口的基本住宅要求。但随着城市的扩大化和城市化进程的递进，最低层次的刚性需求在维持一段时间之后，未来肯定会被越来越多的住宅更新换代的需求所取代。

　　这就表示，消费者对住宅的要求将越来越高，而近郊的土地也将越来越稀少，城市近郊可供碧桂园大盘开发的土地资源价格也将会更加昂贵。

　　显然，对于以大盘模式起家并安身立命的碧桂园来说，未来是否还能以低廉的土地成本运作大盘项目，才是考验碧桂园商业模型生死攸关的大事。

　　因此，依托旅游资源，打造大规模的旅游地产大盘或许将成为碧桂园未来的方向之一。

　　8月31日，世茂房地产主席许荣茂在股东会后就曾坦言，参与商业及旅游项目的开发，主要就是想借此拿到更多的便宜土地。

　　不过值得关注的是，与之前近郊住宅大盘有着刚需购房者为销售支撑不同，旅游地产的目标对象大多不是刚性需求，在海南地区尤其明显。

　　而在半年限购令下，海南地区今年就楼市惨淡，销售已难以维系。

　　有业内人士就称，旅游度假主要的问题还在于能否聚起人气，比如，有些项目当时开盘的时候，宣传包装得非常好，但销售完之后，居住率较低，“相关配套相当重要，包括吃、购物、医院、学校等等要完全根据常住型的项目来配套，不然留不住人。”

　　此外，还有另一个值得关注的问题，国家有关部门今年明显对大规模的综合性项目开始严格审查。从之前的高尔夫用地，到最近全国各省市的主题公园摸底调查。未来这股严查之风是否会蔓延到越来越多企业参与的旅游地产及综合体项目之下，犹未可知。

　　看起来，虽然旅游地产可为房企带来较高的收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。

　　业内人士就指出，旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力将是一个严峻考验。

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