2011博鳌演讲 苏鑫：房地产投融资背景和趋势
作者: 时间: 2011-08-18 15:55:30 来源: [ 观点网 ]
房地产投资趋势就是告别炒房时代进入理性投资时代，也就是房地产证券化投资趋势的形成。
2011年8月18日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。下午的论坛主题是：资本金融篇 资本的革命。
以下是高和投资董事长苏鑫先生现场演讲实录
苏鑫：大家下午好！两天专家讨论，都是房地产宏观问题。其实开发商还关注两个微观问题。第一，怎么样融资？第二，怎么样卖房？下面的讨论我相信能给大家一定的启发。
2001年我们处于什么环境呢？08年北京的住宅月均销售量75万平米，09年上升到一倍，到目前为止已经跌到08年平均水平。如果说09年和2010年这个行业还处于和煦的春风中，我们现在面临的就是刺骨寒风。而且这个寒风不是一年两年，大家不需要太乐观，鼓劲是需要乐观，但是不能太乐观。
陈劲松是我一位好朋友，他评判目前房地产景象是处于中场阶段。下半年趋势是什么样的？投融资趋势是什么样的？我们先看看房地产融资趋势。就是从银行为主的间接融资转向信托、基金为主的直接融资。房地产投资趋势就是告别炒房时代进入理性投资时代，也就是房地产证券化投资趋势的形成。下面我们整体再讨论一下。
在讨论之前先看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。
信贷收紧感受非常明显，今年已经有六次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是12次上调存款准备金和五次加息，这在历史上是少有的。对房地产，实际上信贷控制的更严。
社会融资总量还是在上升，说明什么？说明社会上的钱非常多。为什么我们感觉到信贷一收紧就没有钱的呢？社会的钱通过民间体系进入实体经济。
我们面临大的背景，一方面是信贷收紧；另一方面是社会上的钱非常多。传统的投资房地产的渠道也被堵死了，结果是什么呢？结果就是我们看到的投机乱象。
艺术品在大涨，这两年涨价最高的不是房地产，是艺术品。宝石在上涨，农产品价格在上涨。出现了玉米风、糖高宗、豆你玩、蒜你狠等等，钱到处跑。高利贷盛行，温州朋友之间借钱也要2、3分，高利贷崩盘风险可能成为中国未来面临最大的金融风险。
为了了解民间资本生态，我跟秦主任在半年时间去了四个地方，做了深入研究。可以看看民间资本总量，温州是4500亿到6000亿，山西是1万亿，鄂尔多斯是2200亿，陕北现在没有明确数据，大数加起来差不多2万亿。
各地投资偏好差不多一样，山西比较保守，偏好于投资核心区域商业地产，追求安全属性；鄂尔多斯人买房，他们把钱愿意投在当地，相信当地政府；陕北人有一个意思，他们认为在西安买房叫干点事，在北京买房叫存点钱，这个心态很有意思。
我们分析了中国金融大的背景，民间资本特点，我们看看房地产融资“下半场”趋势到底是什么。目前地产金融处于发展阶段，应该是第一和第二阶段之间的过渡，就是由资金不足向多元化融资过渡大的阶段。
地产融资未来主要的渠道四种：银行贷款、证券市场、信托、基金。分别看看可能的趋势。
房地产信贷在回落，无论开发贷还是按揭贷，这个政策从政治上看应该是一个中长期政策。证券市场呢，2009年融资2800亿，最近一年融资额是1900亿，里面有一个数据，90%是境外。这些钱，境内开发商都得不到，就是因为证券市场也受到制约。
所以任总有一个抱怨，上市了，买了一个壳，三年一分钱没有融到。
我们房地产信托蓬勃发展，每个季度都在增长。今年一季度711亿，而且房地产信托占比比例还在增加，达到14%。最近听到一个消息，银监会约谈比较大的信托公司，债券融资基本上叫停了，信托市场实际上是受到政策影响非常巨大。
综上所述，我们看到了如果靠银行，中长期规模增长受到限制。证券市场也是暂时关闭状态。信托还要受到政策的控制，未来有没有新的融资渠道。这张图可以看到美好的前景，房地产基金现在处于起步期初期。2010年是房地产基金的元年，到目前为止，房地产基金规模差不多是500亿。未来仍然看好。
信托和基金哪一个到底成为房地产融资新的趋势，这个争论从基金存在哪一天开始就存在。相信在短期不会有答案。我们可以看看他们的区别。基金以私募为主，信托是金融机构，有特定的规范。无论是发行、认购、赎回都受到严格的限制。基金的投资方式以股权投资为主，收益要求行业平均25%，信托以债券为主，投资收益约15%左右。
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