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回顾十多年来，我们在建设住房双轨制方面已经几次走弯了，教训是深刻的，经验也是足够。

　　2011年8月17日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕，本届论坛邀请到了朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

　　以下是中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生现场演讲实录

　　孟晓苏：各位同仁、各位朋友，上午好！主办单位让我讲的是保障房、双轨制和房地产，我就讲这么一个题目，建设“两个体系”为房地产业带来的变化。

　　现在保障房的事情已经引起了中央和全国人民的重视，并且着力去实行。其实关于建立住房保障体系是早在1998年我们进入房改的时候，在房改方案中就明确包括的。

　　从去年年底中央强调要建两个体系，就把这个问题更为明确了，原来我们建立的是符合国情的保障房体系和商品房体系，这样两个体系是一个双轨制并行。但是回顾十多年来，我们在建设住房双轨制方面已经几次走弯了，教训是深刻的，经验也是足够。

　　我讲五个方面：第一，房改方案早就要求提供廉租住房。我是1992年进入建设行业，进入后我就投身到保障房，因为当时市场全是保障房。

　　当时住房公司就是全国最大的保障房建设公司，80年代初期这一家公司就占了全国房地产建设的20%比重，那个时候建的都是四、五层，没有停车位、没有外墙保温，平均户型46平米一套，租赁给员工。我们这些房地产前辈们在80、90年代以前建的房子都是保障房。

　　中国要推行住房商品化是起源于1990年邓小平指示，97、98年进行房改期间，我有幸参与了房改设计，并且担任了住房分税制改革课题组组长。当时提出了由政府设立廉租住房供应体制这样一个重要的部分，我们的杨会长在这个方案中起到了重要作用。

　　房改推动了住房商品化，正是因为推动了商品化，产生了一大批为商品房奋斗的房地产企业，才使得老百姓居住状况得到根本改善，人民群众住的更加宽敞、生活更有尊严。现在自有率已经达到80%，人们多数住房已经得到改善。

　　本来房改方案里有保障房的，但是当时为了推动房改，考虑廉租房停建两年。在这两年里，主管部门大规模主持投资了2亿平方米经济适用房，为中低收入家庭提供了他们可居住的房屋。后来因为主管部门换了人，就把暂停2年，变成10年停建，前主管部门忘记了自身职责，严重忽略了保障房建设。应该说他们在推动商品房方面有功的，但是在保障房建设方面有过。随着房价上涨，弱势群体与商品房越来越远。这本来是政府公共服务不到位，却误导为对开发企业不满。

　　在老百姓需要保障房的情况下，他们设想用市场经济，让开发商来解决保障房问题。怎么解决呢？一个政策就是打压房价，设想把商品房房价降低下来就可以代替保障房。再一个误区就是切小商品房，用小户型政策来代替保障房。

　　我们知道把鲍鱼切小了，仍然是鲍鱼，而不是老百姓要吃的东西。老百姓要吃的不是鲍鱼龙虾鱼翅，他们要吃的是野山鸡炖蘑菇，但是我们市场上没有适合老百姓的产品。

　　这就引发了老百姓呼声，2007年人们发出这样的呼喊，说我们中国只有房地产政策，没有住房社会政策。前主管部门就成立了一个开发商管理部，而不是推动给普通老百姓建设住房的部门。这样长期误导下，原国有企业他们没有保障房任务了，从此不建保障房了，他们怎么办呢？他们只有转轨去开发商品房，国有企业被逼走他乡，要求国有企业也要盈利为目的。中国人被逼能走几条路呢？闯红灯、走西口、下南洋，但是国有企业只有走一条路，只有进入商品房领域跟民营企业进行竞争。

　　大家都去给富人盖房子，没有人管低收入家庭的事情。再一个，主管部门误认为今后没有保障房建设，他们认为只有商品房建设，因此就要取消三种出让方式里面的协议出让，2004年这种绝对化措施出台了，71号文件，号称813大限的文件，要求从此取消协议出让。我们都知道在立法里曾经明确三种土地出让方式，包括了协议出让，但是通过一个部令就改变了法律的规定，这真是一个笑话。

　　第三个，最近中央再次明确要形成两个体系。2007年国务院就第二次提出了关于两个体系建设的思想，这次的提法就是要解决中低收入家庭住房困难，把解决低收入家庭困难作为政府公共服务的一项重要职责。认识到位了，但是资金连续三年没有得到解决；07年中央投入了，地方没有钱；08年在两会上讲了，结果地方还没有钱；09年本来说每年3000亿投资保障房，结果年底算下来连1500亿的一半都不到。由于这样长期的第一没有认识，第二没有钱，没有钱说到底就是没有决心。

　　所以12年没有建保障房，就形成了保障房成为一个短板，民间怨气顺着这个短板流出来了。我们高兴的看到从去年开始中央下决心要建保障房，当年竣工370万套，而在去年年底第三次明确了要建立两个体系，新建保障房的任务也很明确，今年1000万套，五年3600万套，而今年前7个月，根据主管部门新闻发布，我们看到已经开工率超过了70%，达到了72%，这是一个可喜的现象，我们要为好事说好话。

　　第四个，谈一谈完善住房双轨制需要多方面配合。本来如果持续建保障房就不会有今天的困难，香港和新加坡都用50年时间实现了保障目标，香港是为相当比例的家庭提供了居屋、夹屋、公屋、廉租屋，大概用了50年，从港英政府就实行居者有其屋。

　　新加坡1954年推行居者有其屋，他是1965年独立，独立前就推动。而我们国家是十年旷课或者说十二年旷课，通过五年时间要补上去，那就是一个恶补了，这就需要大量投资，五年3600万套，需要7万亿之巨。

　　现在为了推动保障房建设，国务院提出明确要求，而且要求要加强金融支持，关键在于建立健全资金筹措和管理机制，加紧建立保障房融资机制。我们要补保障房短板，不能打压商品房这个短板，因为商品房也是短板，不然就不会出现这么大面积的上涨了。

　　什么是长板？中国钱多，所以要去找钱。在这种情况下，我作为一个保障房资深建设者就参与了。我率领的私募基金最近在昆明市投资40亿参与保障房开发。这是保障房第一个环节，土地。如果不去进行土地拆迁整理，光去找那些没有建过房的农地，就会把房子建到门头沟去，那就不适合低收入家庭居住了。为什么选择在昆明进行第一个合作呢？昆明实行了公租房和廉租房并轨，土地是协议出让，这样商业机构就可以参与了。

　　形成双轨制对房地产企业结构上的影响也是显著的，在保障房开发的第二个阶段就是直接生产保障房阶段，现在已经由各地政府成立一批新的国有企业，包括保障房开发公司、土地投资公司，已经有别于现有的房地产机构，他们是一批新产生的房地产机构。由此我们可以看到，回顾30年每一次由于房屋建设任务不同，就造成了不同的企业，在80年代和90年代初期，由于当年大量的是福利房、保障房，所以出现的是国有企业。

　　从房改前后90年代以来产生一批上市公司、民营企业主要建的是商品房，而现在适应今天的保障房建设任务，又出现了一批新的房地产企业，什么土投、房建、城投，包括我们各类基金这个时候重新回到保障房领域。

　　现在问题是这些新的房地产企业是不是已经得到各界认可？还说国企拿不到保障房任务，拿不到保障房任务的是原来那个国企，是已经转型干商品房的国企，现在新成立的国企是不是应当被我们承认、应该进入房地产协会呢？再一个，土地出让制度得到了完善。原来被主管部门通过所谓8.31大限去强行裁掉的协议出让，现在重新回到土地使用权出让领域，符合了当年全国人大立法。8.31大限已经是终局了。

　　最后谈谈谁来持有保障房，特别是保障房里的租赁房这个难题还要破解。如果是协议出让的土地可以介入，保障房建设方面地方政府已经成立了一批新的国有企业，通过国家贷款可以投资建设。

　　在持有阶段却碰到难题，这就是三级市场。租赁型保障房是最难的，因为产权型保障房可以卖，把钱收回来。租赁保障房，让房地产企业持有，怎么可以持有呢？

　　现在一些房地产企业被要求配建保障房，这些都是以政府收购为前提的，现在不去收购，房企也很着急。我们房地产企业很早就建议要引进国外成熟的产品REITs，我在07年就建议把REITs作为保障房持有基金，香港第一只REITs领汇基金就是用政府出租物业发行的。

　　在我们中国经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益，因为土地造价低廉、户型不大，而且商业是旺铺，REITs可以实现每年7%到8%收益就很知足了。

　　这种模式早在2008年12月份就得到了国务院的支持，国务院还发出了126号文件要求开展房地产基金。现在进行的试点在天津、上海都是由REITs持有廉租房、公租房，土地并轨就创造了一个条件。

　　之所以我们主张要在第三阶段动员社会资金进入，是因为我们中国已经不差钱，现在银行存款已经100万亿，资本市场22万亿，保险市场还有5万多亿，这些资金都找不到升值渠道。

　　最近保险业全面的困难就是因为股市不好，保险业已经再三呼吁要求投资保障房增强收益。我们是不是设想缺乏资金的保障房建设领域和社会资金充裕的环境下，创造一个非诚勿扰的平台？

　　再一个方面，REITs可以帮助我们股市早日走出熊市，年初专家设想说资金没有地方去，不让买房了，一憋就憋到股市里了，但是资金宁可去买收藏品、宁可去买旧的人民币，也不进股市。

　　美国股市有18%就是REITs，有稳定的收益率，还有免交税的优惠。如果我们能够创立REITs，并且让REITs进入资本市场，不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市。现在是通过先发国债而没有推动REITs试点，刚才樊纲已经讲到了国外的经验，发国债不考虑还。

　　而我们发国国债当然要还，一发国债，REITs又到了提起的时间了。发了国债只有两个方向可以解决，一个是发票子，另外一个就是发REITs，到底是哪一个好？我相信人们都可以做出一个正确回答。

　　REITs在中国只差临门一脚，我相信通过这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。

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