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博鳌特稿 私有化后的复地
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-16 11:24:57    来源: [ 观点网 ]

在众多房企想方设法地寻求海外资本市场融资的同时，复地却断然宣布，将撤销在香港联交所的上市地位。

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 梁嘉欣 1月20日晚上10点，复地集团联合复星集团同时发出一则公告宣布，复星国际将以22亿元的代价悉数收购复地股权，撤销复地集团港股上市公司地位。5月9日起，复地H股停牌，暂停买卖。5月13日上午九时正，复地正式退市。

　　事实上，复地集团当年为了寻求H股上市可谓费了一番周折。2004年，复地成功在H股上市，而那时内地H股上市的民营房企不超过3家。然而今天，在香港上市已经有6年之久的复地却以这种特别的方式告别资本市场。

　　对复地而言，这或许并非是一个痛苦的决定。

　　融资的能力

　　也许对很多房企来说，香港H股资本市场平台是目前实现融资最便捷的渠道，但这却成为了复地未来成功发展的一个障碍。

　　虽然贵为H股上市的内房企，复地在海外融资的能力非常有限，包括透过离岸银行贷款、国际债券发行和股票发行等融资方式。

　　自2004年上市以来，经过六年的发展，直至2010年，复地才首次突破百亿销售规模，相较于近两年才成功IPO的内地房企，复地的扩张进程似乎并不太理想。

　　蹉跎多年，复地的发展开始进入提速期。按照复地的计划，每年要保证实现30%左右的增长，虽然该增长速度对比同行并不高。资料显示，复地2011年的销售目标为150亿元。

　　复星国际曾指出，复地的成功增长，未来还将有大量的资金需求。

　　然而，由于复地对金融杠杆使用效率低，复地的股价在2008年一度低于每股1港元。这最直接的后果，就是把复地基本上变为一个丧失了融资能力的上市公司，复地更曾因此一度考虑回归A股上市融资。

　　而复地目前的负债水平相对在香港联交所上市的同业公司较高，这进一步妨碍了复地获取商业优惠条款的融资能力。

　　根据2010年中报披露的相关数据显示，复地截止半年报期间的总负债为254.7亿，流动负债为155.3亿，资产负债率达76.8%，净资产负债率更高达330%，与之对应的是，复地的总资产仅331亿，净资产更只有71.79亿。

　　丧失了海外市场融资的能力，复地希望在私募基金上能寻求突破。

　　复地一直有一个蓝图：实现“双核发展”，房地产开发业务与私募基金齐头并进。尽管复地目前参与私募基金的进展情况不错，但是眼下依然面临着怎样快速地把基金规模做大，来支持现有13个城市的规模在目前的基础上做大的挑战。

　　此外，目前复地旗下的两只基金投资项目可能需要到2012-2013年才可以贡献利润。

　　搭台与转型

　　其实，在市场上寻求资金还不如到母公司复星国际注资来得方便些。然而，碍于复地是H股上市的独立公司，鉴于《上市规则》对公司与其控股股东之间的关连交易的规定，复星也无法为复地注入大量的资本。

　　2010年6月底，复星系曾决定注资复地23亿资金，复地可凭借该笔资金暂缓资金的压力，并减低负债率，但最终该笔增发内资股的方案没有获得监管层通过。

　　复星国际认为，当复地成为复星的全资子公司后，集团内部的资金调配将会更加方便。此外，复地不需要继续承担维持在香港联交所主板上市的有关成本及管理资源的责任。

　　复星国际表示，将复地私有化以后，复地可凭借复星更强的财政实力，加上其在国内和离岸银行及资本市场融资具有更强的议价能力，从而拥有更优厚的条件来发展更具规模的房地产项目。

　　而复地的退市，实际上也是为复星旗下的“大地产”搭建一个更大的平台做准备。

　　事实上，复地的退市和筹建新的公司其实已经酝酿了一段时间。除了退市之外，复地的另一个大动作就是董事长的变更。

　　在宣布退市的一个月前，复地集团就公告宣布，范伟将卸任集团董事长一职，由原复地集团总裁张华接任。

　　仍然继续担任复地集团执行董事的范伟，未来的重心则主要放在处理复星集团层面的管理运作上，并利用复星的资源加大对复地的投入和支持。据消息称，近期范伟正在进行复星旗下地产业务的整理工作。

　　复星国际的私有化决定，为复地未来的发展预留了更多的空间。在进行私有化的同时，复地也开始跑马圈地。据不完全统计，今年以来至退市前夕，复地在上海、南京、天津共斥资近44亿元拿地，其中南京紫金山的海军医地块就耗资28亿元。

　　然而作为单纯的住宅开发商，此时此刻受到调控的压力并不小，在房企纷纷转投商业及金融之际，复地也开始学习凯德，谋划向房地产投资商的转型。

　　早在2010年7月，复地投资集团宣告成立，并进一步明确了私募、投资、资产管理三足鼎立的策略。复地除了做开发业务，还可投资买地，然后以土地入股的形式与其他知名房企合作，并尝试转型做一些商业地产项目。

　　“与复地原先作为单纯性开发商的意义不同的是，今后更为侧重的，会是集团内各项资源、平台以及产业之间的整合与合作。”复地投资CEO周纯日前接受媒体访问时表示。

　　尽管目前复地投资的项目大多数仍是住宅物业，但周纯表示，未来投资的目标将会逐渐趋向多元化，包括商业地产、旅游地产，甚至养老地产等。此外，未来还会适当选择持有型商业地产，且逐渐进入三线甚至是四线城市。

　　按照复地的规划，到2019年，复地的利润要达到100亿元，整个投资板块的利润贡献能占到复地集团的40%左右，即40亿元。

　　“也不排除今后可能会再上市。但是否会再次上市，以及是否回归A股的问题，仍需要继续摸索。”复地相关高管如此表示。

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