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东方广场将近二十年的传奇并未尘埃落定，而李嘉诚在内地的房地产发展道路也依然充满想象。

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 和光 位于北京长安街、距离天安门仅1200米的东方广场，是目前亚洲最大的商业建筑群之一，北京的“城中之城”。

　　能够在中国首都的核心位置，拥有一大幅土地，建造一个世界一流的商业中心，无疑是最具吸引力的宏篇巨著。

　　但在当时一切都还未曾明晰的政策环境中，投入巨资在北京古城区核心破土动工这组面积庞大、尺度夸张的建筑群，李嘉诚具备的冒险精神和勇气，也是绝大多数人都难以想象的。

　　而东方广场自问世之初，就一路坎坷、流言四起，直到1996年才得以顺利走上轨道，并赶在1999年10月1日前初步竣工。

　　这个诞生于1992年的故事，时至今日依然是人们欲辨难明的传奇，而所有的这一切，都离不开两个人的名字--第一个是李嘉诚，第二则是周凯旋。

　　在东方广场建成开业十年后，李嘉诚又成功将其打包上市，在香港发行人民币计价的房地产信托基金“汇贤房托”，再一次让人们见识了这个项目所蕴含的巨量财富和无尽可能。

　　东方广场传奇

　　东方广场之名源自香港董氏集团的东方海外公司，而周凯旋当时则是董氏集团旗下一家公司的董事，负责中国投资项目。

　　1993年，周凯旋抓住了机会，把东长安街及王府井地区占地面积10万平方米的土地一并吃下，提出了全面开发东方广场的计划。

　　那时周凯旋为东方海外寻找地产投资项目，找到了长安街上的儿童电影院，却被告知，儿童电影院不能单独开发，整个东长安街及王府井地区都属于统一规划，必须要将周围1万平方米的面积整体开发。

　　出乎意料的是周凯旋提出了一个更大胆的计划，就是将王府井至东单“金街”与“银街”之间的10万平方米的地段全部拿下，计划开发的项目名称就叫“东方广场”。

　　毫无地产开发经验的周凯旋在日后分析自己当初的投资意识时这样说：“财富机会只会降临在有胆识又很谨慎的人身上。”

　　周凯旋为东方海外带来的东方广场计划在香港引起了轰动，当时还是东方海外董事长的董建华亲自出面，邀请多家地产商合作，其中就包括“首富”李嘉诚。

　　众所周知，王府井是北京最繁华、历史最悠久的商业区，在这样的黄金地段想找一间铺面都难于登天。香港一位地产人士甚至称，谁拥有王府井一幅土地，谁就拥有了一座金矿。

　　在之后，就如传说中那般，周凯旋只用了几分钟时间，说服李嘉诚买下这个项目，投入20亿美金打造一流的商业中心，而她则取得了4亿港币的酬劳。

　　但处于最敏感地段的东方广场，一直都是“树欲静而风不止”。

　　作为李嘉诚投资的亚洲最大建筑群项目，东方广场历经北京高层建筑高度限制、“钉子户”麦当劳、陈希同王宝森贪污受贿案、开发中撞见古迹等一系列风浪，工程过程起伏变幻，国内国际的舆论绵延不绝。

　　虽一路逆境，但在李嘉诚的不懈努力下，东方广场终于修成正果。1996年开始走上顺利的轨道，2004年项目全部竣工，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔占有60%股权，其内地合作伙伴拥有40%股权。

　　2008年起，李嘉诚开始一系列资本操作，通过其1993年在香港成立的汇贤控股、以及1994年于境外成立的HuiXianCayman，接收了长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。

　　而后，李嘉诚再通过汇贤控股向北京东方广场公司注入资金2.7亿美元，买下东方广场公司境内合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权，汇贤控股因此拥有北京东方广场未来38年的全部租金收益权限。

　　汇贤控股则由6家投资机构组成的财团控制，长江实业拥有33.4%的权益、和记黄埔17.9%、中国银行19.8%、中国人寿19.8%、东方海外7.9%、和记黄埔的联营公司Cranwood1.2%。

　　时至今日，东方广场已经是北京最好的商业综合体，可以说是不折不扣的“赚钱机器”，并成功于2011年4月29日在港交所通过REITs方式上市，集资总额超过人民币100亿元。

　　上市后的汇贤房托市值介于人民币262亿元和279亿元之间，而通过REITs方式上市，李嘉诚在不失去对东方广场控制权的情形下，最大程度套取现金。

　　东方广场将近二十年的传奇并未尘埃落定，而李嘉诚在内地的房地产发展道路也依然充满想象。

　　李嘉诚内地造富

　　虽然李嘉诚曾经强调，长和系在内地是持续投资，并不是仅仅靠房地产。但毫无疑问，相对于发电厂、集装箱、零售等行业，长和系在内地更吸引人们眼球的只能是房地产。

　　无论是北京、上海、广州，还是天津、长春、成都、重庆、武汉、海南，几乎每一个重要区域、热点区域，都可以看到长和系的地产开发踪影。

　　自1992年进入北京拿下东方广场以来，李嘉诚在内地的地产开发接连“受阻”，被认为“水土不服”。和黄2005年的年报显示，其在内地24个城市一共拥有42个地产项目，但近年来在内地1年中同时销售的项目几乎不会超过5个，而且大多集中在上海、广州、深圳等南方中心城市。

　　事实上，李嘉诚内地房地产开发思路一直执行“拖后”政策，寻得的许多优质项目，往往要等上三、四年才进入开发；而旗下许多成熟物业，也会采取租赁经营，以缓慢而稳定的方式回笼资金。

　　有分析认为，凭借长和系资金实力雄厚，这种看似“慢动作”的做法，反而会因为内地土地价格飞涨而获得土地溢价。

　　在这样的情况下，李嘉诚在内地的土地储备一直保持了相当可观的数字，并在不经意间增长到了一个惊人的高度。

　　资料显示，截止到2003年年底，和黄在内地的土地储备约239万平方米，到2005年6月就超过了600万平方米；此外，2002年年底和黄的土地储备中内地占72%，而到2005年，这一比例已经上升到93%。

　　最具代表性的时间是在2005年前后。2005年2月在上海、3月在成都、4月在长沙和长春、5月在武汉天津北京、6月在重庆、9月在广州，长和系半年时间内拿下了近200万平方米土地，加上2004年下半年在成都、深圳、西安等地买入的大幅地块，长和系那一段时间在内地买地达到300万平方米。

　　长和系为此投入了400亿元的巨额资金，并已经基本完成了其对一级城市和主要二级城市的战略布局。

　　2008年2月，李嘉诚旗下和记黄埔以12亿竞得常州一地块之后，有很长一段时间在内地土地市场上销声匿迹。

　　长和系重新回到内地土地市场是2010年11月26日，和黄在重庆以13.1亿元拿下两江新区一住宅用地；随后的28天，和黄先后在上海、大连及南京高价抢地，而且每次都来势汹汹，而且在上海、南京问鼎地王。

　　那一个月时间里，李嘉诚在内地土地市场上投入的金额高达73.8亿元。

　　这一切仿佛回到2005年，相似的是，2010年和2005年的内地房地产市场同样面临着严厉的政策调控，房地产市场的降温，反而成就了李嘉诚逆市扩张的好时机。

　　李嘉诚似乎正在复制着上世纪70年代以后，一举成为香港政府之外最大“地主”的一幕。

　　1964年，香港物业价格暴跌，李嘉诚开始购入地皮、楼宇等，而且只买不卖；1972年，香港地产复苏，李嘉诚将长实25%的股票投入股市，从中获利巨大；1975年，长实拥有楼宇面积500万平方英尺。随后，世界经济衰退也严重打击香港市场，李嘉诚反而又购入一批地皮，到1978年已拥有楼宇面积1500万平方英尺；1981年以后，李嘉诚在香港拥有建筑楼宇的土地面积又增加2900万平方英尺。

　　伴随着内地地产规模的扩张，“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”李嘉诚的这句名言也从此广为流传。

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