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博鳌特稿 珠江投资的任务
作者: 和光     时间: 2011-08-12 00:44:59    来源: [ 观点网 ]

业界往往将珠江投资与合生创展称为“珠江合生系”，合生创展作为境外融资平台，珠江投资则为内地开发实体。

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 和光 朱孟依于1992年在香港成立合生创展，基于当时境外投资者不能在内地开发房地产的政策，朱孟依于1993年在广州创办了珠江投资。

　　1998年，合生创展在香港联交所上市，作为境外融资平台，珠江投资则作为开发实体，珠江合生模式一直被认为是境外上市房地产公司在境内发展的样板模式。

　　在成立以后的十多年间，合生大约70%的房地产项目都与珠投合作开发，仅广州一地，双方合作开发的项目就有20多个，销售面积超过600万平方米。

　　合作模式则是，由两家按一定比例组成中外合营的项目公司进行开发，在人才、资金、资源等方面互通有无，珠江投资则主要负责拿地以及一般的工程建设。然而，随着境外投资者不得在内地进行房地产开发政策的取消，合生与珠江的整合成为珠江合生系面临的最大难题。

　　2005年前后，金牌职业经理人谢世东离职，合生创展邀请有深厚政府及金融背景的武捷思加盟，并许以500万的年薪。

　　武捷思上任的主要任务之一，就是整合珠江投资及合生创展的资产。按照其原来的思路，是将合生与珠江业务合并，合生创展整合地产项目的开发、销售和品牌业务，而珠江投资则主攻基建投资等领域。

　　但直至武捷思2008年1月离任时，珠江投资以及合生创展之间的资产整合也一直成谜。取而代之的消息则是，合生创展继续维持香港上市公司地位，珠江投资另外登陆A股，两家“战略合作伙伴”于香港及内地资本市场“各奔前程”。

　　A股上市

　　事实上，从2007年开始，珠江合生系的关联交易频频发生，朱孟依逐渐把有发展潜力的优质资产注入珠江投资。

　　起初，珠江投资与合生创展合作开的比例关系基本是合生占70%、珠投占30%，但到后来，比例关系不断地向珠投倾斜，最后很多项目已经由珠投单独开发。

　　有珠江投资的负责人当时对媒体指出，珠江投资在一些早期开发楼盘与合生创展进行了合作开发，但是向全国拓展的时期，旗下的地产业务早已和合生创展分开，珠江地产在环渤海、长三角、珠三角等地区全部为独立运作经营。

　　2008年1月，珠江投资官方网站宣布“因集团战略发展需要，原‘广东珠江投资发展有限公司’改制为‘广东珠江投资股份有限公司’，负责房产、商业地产、一级开发业务的经营管理”。

　　从2008年3月开始，珠投亦开始在全国大规模招聘，招聘的职务包括上市公司董秘、信息披露专员、证券事务经理、证券事务中心总经理等。

　　同时，珠江投资以少见的高调对外宣传，进入2008年后，将以“汇聚力量创新价值”的企业全新品牌理念，并以优势资源整合者、战略布局先行者、地产行业领先者及社会责任践行者的企业定位进行全速发展。

　　当时有市场人士分析称，如果珠江投资以A股上市对珠江系相关土地储备进行整合的话，珠江投资很有可能一跃成为国内房地产三甲之一。如果A股上市成功，珠江投资极有可能超越万科及碧桂园，成为国内市值最大的房地产企业。

　　但2008年9月，美国次贷危机愈演愈烈，一发不可收拾，以雷曼兄弟破产为标志，美国次贷危机所带来的金融动荡波及全球，成为席卷全球的金融风暴。

　　而此时珠江投资上市计划，亦受到剧烈的冲击，成为了没有完成的任务。

　　商业地产

　　不过2008年3月，在当时的媒体报道中，除了披露珠江投资的地产业务A股上市计划已在进行中，目前已经开始向证监会递交资料，如果各项事务顺利的话，珠投将于2008年六七月份A股IPO上市等等之外，已透露出了珠江投资的主营业务除了住宅、酒店、还包括了商业地产。

　　据了解，当时为了积极筹备A股上市的珠江投资，一直也在积极地调整着全国部署。根据彼时珠江投资官方网站资料，截至2008年，珠投在全国11个城市开发了超过50个项目，总资产超过200亿元，累计销售面积超过300万平方米，土地储备超过1400万平方米。

　　珠江投资的全国化战略布局已包括中国五大经济圈，投资版图由广州拓展到北京、上海、深圳、西安、成都、长沙等各主要中心城市。

　　就是从这时期起，朱孟依有意将珠江投资分割为住宅业务板块和商业地产板块。

　　资料显示，珠江投资的商业地产平台“珠江商业地产公司”早在数年之前就已成立，但由于彼时尚在起步阶段，因此其与珠江地产共享管理团队。

　　到2010年，珠江商业地产公司在全国已开发有几百万平方米物业，分布在北京、上海、广州、深圳、西安、成都等城市，产品形态包括大型购物中心、会展中心、星级酒店、甲级写字楼、商业街、公寓式酒店、酒店式公寓(写字楼)等，仅城市综合体项目就有近10个。

　　有珠投高管当时表示，目前住宅业务的标准化速度已经提升很多，管理体系也日渐成熟，有条件将精力转移到商业地产业务上。商业地产板块的开发量约占整体地产业务的25%，并将维持这样一个比例。

　　有分析认为，朱孟依在商业地产方面可能还有更大的构想，或许会倾向于各个专业板块分拆上市。而这种模式与世茂集团更为相似，即在内地和香港各设立一个上市公司，一个做住宅，一个做商业。

　　但猜测依然只是猜测，珠江投资最终将完成什么样的任务，我们将拭目以待吧。

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