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　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出"2011博鳌房地产论坛特稿"系列报道。

　　在过去的这些年里面，瑞银投资银行和中国房地产行业的关系越来越密切。至少，香港上市的内房股中，有不少是由瑞银在背后充当推手，包括SOHO中国，还有曾经的首富碧桂园等等。

　　在忆及中国房地产过去的发展，瑞银投资银行中国区主席赵驹称，"过去十年，中国房地产行业的最大特点就是它成为了一个行业，叫做房地产行业，这在全球范围来讲，都是没有这个称谓的"。

　　赵驹坦言，房地产能够在GDP中、经济中有这么大的推动力，在全球的经济体中都是非常少见的。同时，他也指出，这种发展模式会受到资源的很大制约。

　　赵续指："我们不可能把中国都建成房子，如果把中国全建成房子了，那中国的GDP就可能不是现在30多万亿人民币了，可能就是80多万、100万亿人民币这样的规模，但是这个规模肯定是受到资源制约的。"

　　"目前宏观调控在大环境下是必须要实施的。如果不实施的话，我们的资源，我们的发展是支撑不起的。或者这种快速的物价增长和通货膨胀压力，真的会吞噬大家的财富。所以在这种情况下，政府肯定要采取相应的措施和方法。"赵驹对观点新媒体表示。

　　2011年7月底，在2011博鳌房地产论坛即将召开之际，瑞银投资银行中国区主席赵驹接受了观点新媒体的采访。

　　以下为采访整理实录：

　　观点新媒体：过去10年是中国房地产发展最快的10年，您认为呢？过去10年从您的角度来看，房地产最重要的变化或者最重要的事情是什么？

　　赵驹：过去这10年，我们是跟一些房地产公司共同成长起来的，因为我们服务的房地产公司非常多，从首创置业到北辰、远洋、富力，包括招商地产、万科地产等等都给他们提供了很多融资方面的服务，也目睹了他们的成长。

　　我觉得这个行业过去10年，最大的特点就是它成为了一个行业，叫做房地产行业。从全球范围看，很少听说这个称谓。这个跟香港的发展相似，香港的大地产商都有非常深厚的背景，这里面都有着很多隐含的联系。其实我认为最大的变化就是它不仅成为了一个行业，还成为GDP增长和经济增长的主要推手，这也是过去10年形成的主要特点。

　　在这10年之前的10年，中国GDP成长的一部分是靠外资，包括台资带动的。国外公司进入到国内来设立各种各样的公司，使我们成为全球的工厂，然后国内各个开发区的发展也带动GDP的增长。过去10年房地产对中国GDP贡献是非常大的。一些相关的行业，比如说钢铁行业、建材行业等等，都受到了房地产很大的影响，也得到了很大的支持。

　　观点新媒体：目前有很多人认为，中国的房地产现在已经成为GDP最主要的支柱，这样的情况是不合理的，他们认为还是应该让第二产业成为GDP最重要的支柱行业，您觉得这样的变化是合理的吗？

　　赵驹：房地产能够在经济中、GDP中有这么大的推动力量，在全球的经济体中确实是非常少见的。但是这种发展会受到资源的很大制约，现在中国的水泥、钢铁和煤炭很大一块是被房地产行业的发展所吸收掉、消化掉。这种发展确实对资源要求很高，很容易对我们的经济产生大的瓶颈和影响，那么这种发展模式在持续性方面肯定是有问题的。

　　我们不可能把中国都建成房子，如果把中国全建成房子了，那中国的GDP就可能不是现在30多万亿人民币了，可能就是人民币100万亿以上这样的规模，但是这个规模肯定是受到资源制约的。另外如果资源方面能够敞开供应的话，那么这种发展模式是不是一定会受制约？我觉得也不尽然，因为中国毕竟人口多，达到人均的居住面积却并不多。在城市中，现在还有一半人的居住条件和居住环境并没有达到所在城市所达到的国际上中等收入的水平。而农村的生活居住水平比城市里还会更差一些，所以中国整体的GDP和人均GDP是有很大差距的。如果全球的资源包括中国的自然环境能够支撑的话，这个行业在中国的发展还是很有潜力的。但就是受制于外界的各种制约，如果不去制约一下的话，那么飞涨的原材料价格以及飞涨的物价都会把经济发展的成果吞噬掉。

　　观点新媒体：这两年外资的一些制造工厂越来越多的从国内的珠三角地区迁移到了越南等国外的地方，这证明了中国离实体经济的复苏是不是还有很长的一段时间呢？

　　赵驹：我不知道你是怎么区分的，我认为房地产本身也是实体经济的一部分，房地产是在实实在在得造房子，然后当商品卖出去，怎么能看成是虚拟经济呢？它不是虚拟经济。

　　像银行这些金融行业为我们提供资金，就属于虚拟经济。而房地产是创造生产的，它需要消耗钢铁、水泥、建材等制品。

　　我觉得全球实体经济也好，中国的实体经济也好，都应该是包括房地产的，它的发展就是受到资源的制约和影响。比如说外资到国内来投资，我们给了很多优惠条件，他们在中国能够享受到比较友好的气氛和比较好的劳工关系，甚至是比较低的工资报酬水平。同时他们还能享受到稳定的电力、燃料和原材料的供应。这些东西都受制于资源的供应。

　　另外，中国经济这几年迅速发展，在本届政府又特别强调民生的情况下，这些成本因素是有很大提高的。但从全球范围来看，我感觉外国在中国的投资环境还是相当好的。因为，我们不存在很强的劳工对峙关系，我们的工人也是非常勤奋的。尽管富士康去年出了很多问题，但是我们整体的工作效率和劳动贡献率还是十分高的，比如高于东欧一些国家，至于西欧国家就不用说了，因为它们的福利制度导致了效率是很低的。这在很多欧洲国家或者传统的欧洲工业国家都是一样的。所以他们都很乐意到中国来设厂，乐意到中国来做事情，因为我们这种环境能够保证我们能按时、按质、按量完成他们的相关需求。

　　最近我们在谈一个项目，奔驰准备把发动机厂放到中国来。这是从来没有过的，它从来不放到任何其他国家。那这是为什么呢？因为还是觉得中国有效率，这边能够提供很好的支撑。所以说，关键还是在于我们自身。但这些都是需要消耗资源的，而且从大的方面讲，这种发展资源能不能支持，我们自己能不能跟得上都是需要考虑的。资源的制约在未来的发展过程中会越来越严重，而这种严重的自然形势，就是对未来房地产发展的最大制约。

　　观点新媒体：从去年到现在的宏观调控，包括最近国务院可能出台的二三线城市限购，使得调控有越演越烈的趋势，很多人认为这次宏观调控可以使中国整个房地产行业的发展速度减缓，行业也可能出现一次大的洗牌，您同意这种说法吗？如果真的出现洗牌的话，您认为主要会在哪些方面呢？

　　赵驹：我觉得目前宏观调控在大环境下是必须要实施的。如果不实施的话，我们的资源，我们的发展是支撑不起的。或者这种快速的物价增长和通货膨胀压力，真的会吞噬大家的财富。所以在这种情况下，政府肯定要采取相应的措施和方法。

　　我们国家目前所采用的这些措施和方法，从国际经验来看确实比较特殊。我们动用了很多行政的力量、手段和方法来做相关的控制。但我们没有充分的利用金融、财政、货币等手段，当然现在也提高了利率。

　　从这方面可以看到政府艰难的选择：一方面既要保持GDP的平稳增长，因为GDP的增长对于中国的稳定是非常重要的；另一方面我们国家的地区、城市之间的发展是很不平衡的。在这种大的不平衡的情况下，获得一种各方都能够支持的发展速度和发展方向，相对来讲是非常的困难的。但是我觉得在目前这种调控下，因为整个速度放缓了，发展也就放慢了，行业需要一定的整合。我们看到太多的企业在搞房地产，这跟我们目前的财政状况，还有经营状况是有很大关系的。

　　中国的地方财政有相当一部分是来自于土地拍卖的收入，地方政府都希望有一个好的房地产市场，这样才能有好的土地拍卖收入。这种支持和做法本身也会使房地产行业成为盈利性比较强的行业。而且这个行业的技术含量并不是那么高，目前国内的建筑力量、建筑实力也是全球最强的，可以说中国的施工力量在全球范围内是没有什么可挑剔的。这样一种比较容易的盈利前景，真的会吸引大量的企业来参与。

　　在目前这种情况下，肯定会出现整合，一些大企业收购小企业会时常发生，比如万科现在就不断的买一些别人的项目。在这种大环境下，如果我们的发展趋势和模式不改变的话，只要调控放松，当整个经济需要房地产驱动一下的话，又会看到很多中小房地产公司出现。因为在利益的驱使下，这种并不需要花很大精力就能得到的盈利会吸引很多的企业，包括一些过去不做房地产的行业也会参与进来。因为他们可能有土地，有资源，所以会去做这方面的投入。因此，我觉得会出现整合，而这种整合在目前这种大环境下，只要认为这个行业还是有利可图的，很快会产生一批新的企业，也会有一些其他行业的企业来兼做房地产。

　　观点新媒体：现在这样大的经济环境下，适合用更多的金融手段、税收手段、货币手段做调控吗？

　　赵驹：关键是调控的方向，我们现在所受到的最大的制约和影响还是来自于资源。我们现在是资源配置上不是很合理，也就是说这方面出现了很大的方向性的资源配置不合理，才会导致目前这种状况出现。政府还是想维持一定的GDP增长，同时也想维持一定的对资源配置方面的疏导。但是现在中国经济太庞大了，我们不是像过去几万亿的GDP而是40万亿的GDP。在这么大的规模形态下，我们要形成很好的金融政策、货币政策、财政政策，也确实是需要探索的过程。关键是看我们想追求什么，希望达到什么样的效果。

　　观点新媒体：目前也有很多人也认为如果考虑了通胀等因素，中国楼市的上涨还是在合理的范围之内，不应该实施这么严厉的调控，您是怎么看待这种说法的？如果通胀继续发展下去的话，中国楼市的调控是否会更加的严厉？

　　赵驹：说房价如果扣除了通胀的因素以外上涨的并不厉害，我觉得这是不对的。大家都有体会：目前的房价跟5年前、10年前的房价相比上涨幅度还是很大的。这期间通胀并不是很高，整个工资水平上涨其实也没有这么高。比如说，10年前一个年轻人刚参加工作，一个月的工资可能能够买到的楼面面积，跟现在一个刚刚工作的年轻人一个月工资能够买到的楼面面积，肯定是有很大的差距，房价的增长相比工资和收入的增长肯定是不合理的。现在物价也涨了，别的消费品也涨了，实际上房价没涨，这个观点新媒体跟我们的体会是不一致的。当然，从另外一个角度来看，比如说价格涨幅是不是在合理的水平，这还是需要观察的

　　现在房地产是属于比较市场化的行业，有买卖、有需求、有供应等方面。当然现在的价格也是市场的供需所决定的，其实每年的供应也不是很多，但是需求却更加旺盛。所以，我们看到的需求旺盛在很大程度是由货币推动的。大家都认为房地产是投资工具，是具有比较保值的前景产品。其实房地产市场上，相当部分是投机需求。如果，确实能够把投机需求抑制一下的话，那么对居住需求和其他需求是有帮助的。因为房子应该是大家作为生活的必需品。这方面政府出一些政策实施调控，那是完全应该的。

　　政府应该在普通居民的住房需求方面还要有更大的投入，使得一般的居民能够有好的生活条件。其实对大城市而言，还是有一半左右的居民的生活居住环境没有达到人均GDP所应该达到的水平。

　　观点新媒体：有很多研究机构称下半年不太可能出台更多或者是更加严厉的调控政策，下半年主要是就已发布政策的执行，您认为呢？

　　赵驹：现在的形势已经不一样了，现在已经7月份了，而国务院又说要向二、三线城市限购。其实调控还是取决于今年整体的通胀和物价水平的基本情况，我觉得今年全年调控都会是很紧的。

　　今年不具备像2008年的宏观环境，比如2008年下半年的时候正赶上全球金融危机，为了让中国经济不至于进入衰退，能够保持一定的增长，所以那时候投入的资金、投入的力量都是非常大的。但是今年不具备2008年的环境，尽管现在面临的形势也是比较严峻的：如美国经济并没有复苏到令人满意的程度，欧洲经济目前还受到债务危机的影响，但是今年并没有那种导致雷曼兄弟倒闭、贝尔斯登被收购的恶劣经济环境。所有的国际金融机构经过上一轮的洗牌后，都加强了自身的资本实力，包括瑞银，所以现在抵御风险的能力是比较强的。在整个西方社会中，如果金融机构是稳定的，那么整个经济就不会出现很大的波动；如果全球的经济不出现很大的波动，对于中国来讲，控制通胀、抑制房价上涨，应该还是政府经济工作的主要目标。

　　观点新媒体：关于企业融资，证监会方面是否否决了大部分房企上市的要求？

　　赵驹：不是大部分的房企，而是所有的上市房企。

　　观点新媒体：但是我们看到前几个月还是有二、三例通过了重组。

　　赵驹：那都不是进行融资的，那二、三例早在2008、2009年基本上就通过审核了，只差下发批文了。

　　这几家企业通过应该说都是有理由的，重庆的金科地产基本上不涉及到融资，只是买壳上市。包括年初北京金隅上市也只是吸收合并水泥，并没有进行融资。这些都是企业之间单纯的兼并或重组。

　　观点新媒体：您认为证监会对房地产企业融资的严控会一直持续下去吗？会持续多久？你们有没有这方面的准备？

　　赵驹：中央政府在宏观调控上还没有达到目的，那么在这种大环境下，房地产融资就会看到还是目前的这种情况。

　　观点新媒体：现在银行信贷收紧，利率调高，很多人认为下半年房地产行业可能会出现销售回笼资金放缓，您有没有评估过目前房地产企业的资金链状况？

　　赵驹：我没有仔细评估过。但是最近在香港，穆迪对很多中国在香港上市的房地产公司，包括龙湖、富力和其他的房地产公司都做了风险的评价，在风险评价里面，整体的论断还是比较悲观的，这也代表了国际投资人对房企的一些看法。目前中国房企在国内融资，从2009年10月份以来就没有，实际上从2009年龙湖地产、恒盛地产在香港上市以后，房地产企业在境外资本市场上融资也是非常不容易的。瑞银承做的项目中也有好几个房地产公司，基本上都停在那儿。国际上总体来讲对这些风险担忧是非常大的。

　　在信托产品方面，银监会从去年就开始控制了，现在信托产品也不是很多。从境外市场来看：股市方面也不是很支持融资的；发债也只发美元债，这个在今年的3、4月份国际市场上比较多。但是现在国际投资人也变得比较谨慎了，因为穆迪这个报告出来以后，基本上描述了国内在香港上市的龙头公司都有这样那样的风险，这就使得很多国际上的投资人对中国的房地产企业感到担忧，大家都想等一等看一看后面的情况到底是什么样的。这些因素肯定会影响到这些房企的财务状况。当然现在对他们来讲，最理想的情况就是上半年多数房地产公司的销售情况还是非常好的，货币回笼得不错。今年万科创造了新的销售记录，保利也创造了新的销售记录，所以他们的现金目前还是非常充沛的。实际上，下半年开发商并不见得一定要有信贷资金的支持，只需要拿出项目来跟别人合作开发，这种情况目前在整个行业中是比较多见的。

　　观点新媒体：对于内地的房企来说，IPO的环境什么时候能好起来？

　　赵驹：如果今年国内的宏观环境继续这样的话，不要说对房地产公司，即使是对于制造业的公司、金融行业的公司都是挺难的。我觉得下半年房地产公司在香港市场或者其它国际市场融资，按照目前的宏观环境来看基本是不太可能的。

　　这个跟我在2009年的观点新媒体还是不太一样的。2009年的时候，我是强调看质量的好坏，就是知名度、开发的品牌。另外当时说转变房地产公司的发展模式，像碧桂园上市的时候更多的就是囤地，然后就说有什么长远的发展方向，描述一个童话，在2007年上市的时候就是这么做的。到龙湖上市的时候是说要打造品牌。但是今年无论是前一种还是后一种，都没有上市的可能了。我觉得除非是在国内做的极为出色但还没有上市的，那倒很有可能。只有这些少数的有品牌的公司还是有希望的。

　　观点新媒体：在目前这样的大环境下，房地产行业要改善资金状况、要融资的话应该从哪里获取呢？还是有什么别的方式？

　　赵驹：对他们来讲，一个是靠历史积累，比如说去年销售的不错，今天上半年业绩也不错，现金方面肯定就会有积累。第二个跟负担有关系，就是说过去两年开发商是大量的拿地，还是有选择的去拿地，这样跟开发状况也有很大的联系。第三个跟地域有关系，比如布局是在限购比较严的地方如北京、深圳；还是在其他的二、三线城市；还是在这些地方都有项目整个地区发展比较均衡。我觉得跟这些因素都很有关系。

　　比如说在北京的房地产公司，如果正好项目就在北京，那今年可能是挺困难的。但是也有别的策略来应对限购政策。像我了解的一些地区的限购政策，比如说在其二环路以内限购一人一套，二环路以外不用，二环路以内本来楼盘就不多，而二环路以外其实是比较多的。同时各级地方政府还在继续维持并支持房地产的发展，为什么呢？因为政策还是很重要的。我觉得今年的房地产公司主要就是靠自身积累和部分银行贷款，以及与别人合作开发。

　　观点新媒体：从7月份开始大部分房企的中报就要出来了。从上半年的情况来看，大部分的房地产企业销售状况还是不错的，那么在房企中报出来以后，会不会让一些国际投资者对房地产行业比较担忧的境况得到改善呢？

　　赵驹：不会，因为国际投资者看重的是未来，在香港发行股票都是这样的。比如发表的是今年上半年的业绩报告，但是投资者更关心的是明年、后年的盈利情况，投资者不认为今年盈利好，明年的盈利就一定会好。

　　观点新媒体：现在这种环境之下，投资者对于像恒大这样依靠快速的开发、快速的销售、快速回笼资金的模式认可的程度真的有那么高吗？

　　赵驹：我认为恒大今年的股价表现也不是很好。但还是有自己的特点和特色的。第一、就是分布在全国各地，这样受到政策调控的影响虽然是有，但也并不是绝对化的。第二个从今年上半年整体来看，业绩各方面都是不错的，特别是在二、三线城市对房子的需求量还是很大的。第三个就是国际投资者更多的是看未来，而不是看过去的表现。过去的表现，如果超过大家的预计，股价一定会有所上升，但是这个上升肯定是有限的。因为投资者会看未来，同时大家还有很多的不确定性，这些不确定性会导致大家在做决定的时候，会产生怀疑，会对这件事情进行比较，虽然不能说是负面的，但是基本上也会有一些影响。

　　观点新媒体：今年我们看到很多的企业在融资方面走向了民间资本的道路。我们了解到很多民间资本融资的利息很高，如果按照这样的情况发展下去，这对于房地产企业自身的财务和资金的风险程度会产生什么影响？

　　赵驹：这个利息肯定是很高的，但是房地产企业没有办法。我们把这些平台叫做民间的钱庄也好，或者是中小型贷款公司也好。虽然我认为民间的钱庄它并不完全合法，而现在中小型贷款公司在我们各省有些县市都会批准。这种情况下，如果宏观的调控政策越严格，对这种中小型贷款公司和这些民间钱庄就有更大的发展空间。当然这些房地产公司的成本肯定就会很高，那就要看房地产公司到底有多大的承受能力了。

　　观点新媒体：如果中央政府继续吸收之前的流动性，那么这些民间资本还能够保证有这么多的资金可以借贷吗？

　　赵驹：民间资金还是有一定的存量的，这个水深不是很浅，或者说这个池塘也不是很小。中国这么多年的经济发展，财富积累也是相当大的，特别是像传统的江浙地带、珠三角地带，他们在这方面还是有很大的潜力的。所以我并不同意宏观调控会对他们有重大影响，因为他们本身的钱原来就是循环起来的。再加上现在还有各种渠道，比如境外的外币通过各种形式流转到国内来，再以人民币的形式来进行资金方面的运作。

　　对于外币来讲也是很安全的，毕竟人民币的升值，再加上10%-15%的利息带来的回报一年可能就是20%-30%，所以这是很划算的事情。

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