550亿背后的销售风险 绿城信托基金“探路”
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-08-08 00:35:05    来源: [ 观点地产网 ]

自今年以来,绿城的去化率及销售均价就处于一直下滑的趋势,绿城对此给出的解释是,受调控影响尤其是限购政策所致。

  观点地产网 梁嘉欣 8月5日,绿城中国宣布,公司7月实现合同销售655套,销售面积约13万平方米,合同销售金额为23亿元,较6月销售有所回落。

  销售风险

  公告披露,绿城7月共有10个新项目或项目分析推出销售,其中包括杭州明月江南、杭州西溪诚园、合肥翡翠湖玫瑰园、绍兴玉兰花园、绍兴玉园、无锡玉兰花园、诸暨绿城广场、唐山南湖春晓等,总推盘面积约21万平方米。

  数据显示,7月绿城主要新推项目的总成交面积约为5.1万平方米,合计销售金额为9.8亿元,销售均价为1.92万元/平方米,新盘去化率仅约24%。

  事实上,自今年以来,绿城的去化率及销售均价就处于一直下滑的趋势,绿城对此给出的解释是,受调控影响尤其是限购政策所致。

  这看上去并非是个可以令人信服的理由。同样受到限购影响的万科、中海等房企,在这轮房地产市场调控当中,依然能实现较高的销售额,去化率也并不低。

  至于绿城为何受到限购政策的影响如此严重,这更多或是来自绿城土地的高度集中。纵观绿城的项目,60%的土地主要集中在江浙地区。众所周知,土地集中的公司,一旦市场下滑将面临较大系统性风险。“这好比一个篮子,把所有的鸡蛋放在同一个篮子里,风险肯定有所增加。”相关分析人士表示。

  有券商分析指出,受到政策调控的影响,辅之人民币利率不断上升,江浙区域的经济已经出现疲软,市场上的需求也开始趋少。此外,由于绿城的客户群中大部分为投机者与投资者,还更容易受到购房贷款限制。

  恰恰正因土地的高度集中和较弱的总体需求,相关人士分析,预计未来几年,绿城的销售额将会出现下滑。

  单从今年来看,绿城是否能实现与去年同样的销售水平仍是个未知数。

  绿城透露,截至7月末,绿城累计实现销售金额约223亿元(包括人民币24亿的协议销售额),总销售金额中归属于集团权益金额约144亿元。

  换句话说,绿城刚好完成全年550亿销售目标的一半。虽然绿城一再对外表示,对完成全年目标仍有信心,因为这个目标是基于所有最坏打算之下所制定的。

  但有券商透露,绿城高管曾向其坦承,公司无法确定今年550亿的销售目标能否完成。

  信托基金

  为了谋求更长远的发展,绿城选择“代建”模式,意图通过品牌和管理输出,告别高负债支撑的规模发展之路。

  然而,对绿城来说,其超高的财务杠杆一直都是最致命的弱点。尽管绿城一直试图通过减少买地或代建、合作的模式降低负债率,但据资料显示,目前绿城的净资产负债率仍高达208%。

  另外,截至去年年末,绿城仍背负着350亿元的庞大债务,这意味着未来每年绿城需要支付约30亿元的利息。相关分析人士指出,由于目前市场正处于进入一个较高的利率环境,预计该部分的债务压力不会很快减轻。

  在资产周转率低的预测和经营性现金流放缓,加上大量利息支出的情况下,绿城的生存能力令市场担忧。

  一直期望能摆脱资金掣肘的绿城,也开始涉足地产信托基金领域。其实,早在去年,绿城就曾完整而清晰地介绍过成立房地产股权投资基金的设想。

  近期,绿城与平安信托合作发行基金信托产品一事引起市场的广泛关注。由于有消息称,绿城与平安信托合作推出的基金信托产品年化收益率保底达到25%,这让外界对绿城的资金链更为忧心。

  绿城行政总裁寿柏年近期在接受媒体采访时对此作出了解释。他指出,信托基金并没有“保底收益率”概念,如同股票型投资基金一样,理论上完全是允许跌破面值的。

  作为基金管理方,平安和绿城从募集的基金中获取2个点的管理费用,当基金的年化收益率达到10%以上时,基金管理方可以得到收益部分20%的回报,否则,管理方就拿不到回报。

  此外,基金募集完成后,将会成立投资委员会,开始筛选投资项目。理论上,这笔信托基金可以选择绿城的项目,也可以选择其他由绿城管理的地产项目。

  不过,与通常股票型基金不同,信托基金不能随时赎回,且一般有5年左右的封闭期。前3年这笔基金可能会在不同项目上逐个流转,后2年逐渐进入收益分配的退出阶段,直至最终兑现全部收益。

  寿柏年明确表示,信托基金是公司商业模式转型的一种尝试,同时,不排除年内与其他机构合作推出新基金的可能性。

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