博鳌特稿 新鸿基地产：从香港到上海
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-27 17:31:09    来源: [ 观点网 ]

表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢，300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？

编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 博鳌特稿 梁嘉欣 新鸿基地产正有意把香港发展多年的模式复制到上海，新鸿基地产在香港成功打造的IFC、ICC、凯旋门，上海一样不落。

　　目前来看，新鸿基地产的复制相当成功。上海国金中心就是一个典型案例，一期写字楼及商场已落成，二期写字楼亦于今年二季度投入使用，而租赁情况亦令人相当满意。

　　滨江凯旋门项目则是新鸿基地产在上海的重头戏，但由于受到市场严控的影响，入市时间一再推迟，如无意外，该项目会在10、11月面市。

　　除了上海，新鸿基地产在华东区域的南京、苏州、杭州及无锡等地均有项目相继推出。按照新鸿基地产的思路，公司的战线不会拉太长，最主要就是保住现有的战场，这很大原因是为了顾及公司几十年来塑造的品牌形象。

　　但这在某种程度上也影响了新鸿基地产在内地的扩张速度。“表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢。300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？”新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪日前在接受观点新媒体采访时表示。

　　邓维聪表示，新鸿基地产从1980年左右开始一路发展起来的，但新鸿基地产在香港盖了新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等需要历经30年才能做出来。在上海，步伐可能会快一点。

　　这话并不无道理。自1999年进入上海以来，新鸿基地产就在上海相继打造了名仕苑、中环广场、上海IFC（上海国金中心）、上海ICC（上海环贸广场）、滨江凯旋门，而这只是花了十年左右的时间。

　　邓维聪作为新鸿基地产在华东区域项目打造的主要操刀者，对新鸿基地产接下来的发展有着更深的理解与设想。

　　为了更为深入地了解新鸿基地产未来的发展计划，观点新媒体日前专访了新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪先生。以下为采访实录：

　　观点新媒体：上海国金中心是您来到新鸿基地产首个操刀的项目，操作这么大的一个项目，是否有很大的难度？

　　邓维聪：其实这个项目分很多期，因为当中涉及很多物业类型，包括写字楼、商场、酒店等等。新鸿基地产从事收租物业和商业地产项目的开发就有20多年的经验，在写字楼、商场、酒店各方面都有对应的富有经验的专家，而且大家都是同事，所以协调起来不是太难。

　　当然，作为上海最大的综合性项目之一，操作起来也不容易。在项目动工之时，其实难度非常高，因为地块占地面积达数十万平方米，而且挖得很深。香港IFC的地盘堪称是世界最大的，但上海IFC的比它还要大。再加上不同类型的物业在同一个地盘里面，里面的每一个配合都非常困难，需要很多磨合的时间。

　　另外，IFC每期开发的项目类型都不一样，最先起来的是写字楼，接着是商场、酒店，再回到写字楼，到年底，复式公寓也即将面市，到时整个IFC就完成了，是一个分期竣工的大型综合项目。

　　进入招租阶段，尤其是写字楼招租方面，众所周知，写字楼市场的波动性很大，所以我们在时间方面要把握得非常好，还要跟客人接触，到底是与财经类、保险界还是金融界合作还要考虑。

　　幸运的是，过去一两年里，从招租到入伙，写字楼的出租情况包括租金都令人满意。汇丰已经进驻了一期项目，现在二期项目也有很多大的投行、银行进驻，目前的招租率亦超过六七成。

　　商场方面，基本上一期已经租满，入驻率达到90%多，只剩下一些很小的单位需要调整，二期项目预计明年入伙。二期原定为酒店配套，目前将建成商场二期。

　　我觉得公司这个决定是明智的。目前来看，现在和未来陆家嘴的酒店都会有一个很大的供应，经营起来并不容易，所以我们把它改成复合式公寓酒店，而原来的酒店配套、餐饮之类，全部改成商场。从公司角度来说，收入可能会好很多。

　　但是没有酒店也是不行的，所以我们在汇丰顶楼上面有个丽思卡尔顿酒店，共有200多个房间，至今已经开业一年多，入住情况也令人满意，此外酒店的餐饮、会议、婚宴等各方面也都做得不错。

　　总体来说，上海国金中心很幸运，时间把握得很好，同时可以整合各方面的专家共同来操作这么一个巨型商业项目。

　　同时，上海国金中心的落成，对整个陆家嘴的商业氛围改变也有所贡献，加上未来上海中心形成，相信未来陆家嘴会是一个非常好的地方。

　　观点新媒体：目前上海国金中心各方面的租金收入如何？

　　邓维聪：目前写字楼的租金水平大概是14-16元/平方米/天。至于商场由于大小、楼层的不一样，租金也有所不同，贵的话可能达到几百块，有的可能租赁的是低层项目，但抽成却很高，并没有一个标准。

　　酒店方面，目前的价钱也超过2000元/晚。我们希望服务式公寓是全上海最高端的公寓项目，现在的陆家嘴是上海的金融中心，财经、金融、保险机构纷纷进驻这里，聚集了大量的精英，但却缺乏真正顶级的服务式公寓项目，预计未来我们的服务式公寓的租金至少是350元/平米/月。

　　我们希望将上海国金中心打造成一个现代化大城市的中心，能带给大家一个吃喝玩乐的新经验，相信我们会一步一步做到。

　　观点新媒体：上海一般的服务式公寓的租金水平大概是多少？

　　邓维聪：就上海而言，比较高档一点的服务式公寓的租金大概为250-300元左右，350元以上的比较少。

　　目前来看，服务式公寓的市场前景非常好，我们在徐家汇的名仕苑入住率达到99%。一方面外地人也开始多了，另一方面，这类型的产品在市场上开始有点不足，很多人预订都预订不到。

　　观点新媒体：近期相关数据显示，上海写字楼今年前两个季度租金持续攀升，需求强劲，您是如何看待目前上海的写字楼市场的？

　　邓维聪：上海的写字楼市场很特别，和北京有点相像，不会突然地出现大规模的供应，但是却能在短时间内把这些供应消化掉，供需是成比例变化的，市场一般都能实现供需平衡。

　　除非未来上海突然间拿出一块地，盖了很多写字楼，使市场的供应突然增多，导致供需比不平衡时，市场的价格才会回落。但从现在的情况来看未来几年的供给，一定依然很有市场，而且是很健康、很平稳的市场。

　　当然，这还要视乎租客本身的行业是否做得好，例如上海的金融业、离岸中心是否做成，这也会对市场造成影响。陆家嘴的商业投行要扩大，前提要生意好，如果没有生意，它怎么可能扩大？

　　一个很简单的例子，香港ICC中一个投行就租下了十多层，而上海ICC一个投行最多只是租赁三层，这说明未来上海的潜力非常大。除非未来国家的政策或经济市场出现较大的变化，否则上海的商业房地产市场不会有太大问题，整体来看，上海的商业地产市场依然是上升的。

　　观点新媒体：眼下的商业地产正在狂奔的路上，随着大量的资金涌入商业地产，人们开始担心，商业地产会出现泡沫危机，对此你有何看法？

　　邓维聪：坦白说，我不相信国内很多的房地产开发商可以做商业。

　　单单一个普通的写字楼项目，建筑费至少要1.5万元/平方米以上。如果是一般的地段，以7、8千元/平方米的地价计算，建筑成本至少要2.3万元/平方米。如果一栋写字楼是10万平米，那么建筑成本就是25亿，这至少要10年才能回本。但是，有谁能真的做得到？

　　对国企来说，资金不是大问题，但对于私人企业，就有点难度。新鸿基地产也是摸索了十年，才有一个稳定的资产负债表、才有足够的钱来持有这些项目。

　　另外，上海商业项目的投资回报率不如香港，只有2%至4%，这也导致现在投资的人变少。回报率太低他再卖出去的话就没有机会了，这样就出现了很多的问题。

　　其实商业地产开发不同于一般的住宅项目开发，单单建一个普通的写字楼，当中就包含很多学问，不是想做就能做得来的，现在很多开发商连选址都出现很大问题。

　　现在不少企业在很多二三线城市声称建CBD，但是真正的CBD其实很少。英国这么大也只有伦敦，日本也只有东京，美国的芝加哥已经没落，只剩下纽约。

　　土地资源就这么多，用完就没有了，要等100年或是几十年以后再重新来过的，这就危险了。幸运的是，现在政府的能力很强，就以上海为例，它真的很努力做好世博园，我相信世博园未来会做得很好，包括商业的比例、住宅比例、配套方面等，因为这是上海市中心最后一块可以令上海市骄傲的地。

　　观点新媒体：有消息称，由于商业地产持续走好，新鸿基地产有意将上海环贸广场的70多套住宅项目改作服务式公寓，该消息是否属实？

　　邓维聪：环贸广场共有三栋，其中两栋是写字楼，一栋是住宅，但是不卖的，只用于出租。

　　这块地是住宅契，本身是70年的产权，但是虽然是住宅，我们从没有想过要把它卖掉。老实说，60多个单位，找60多个董事、CEO来住这是很容易的，不过，这么好的地我们是不会把它分割的。因为70年产权，所以市场的人士误解了。

　　整体来说，我们觉得所谓的商业地产，一定不能全部都是写字楼，全部都是商业化，一定要有一些住宅，有相关的配套。

　　不过因应每个城市的不同情况，有些城市可能只有商业项目或住宅项目。因为商业项目都是长久性，还是需要现金流，把住宅出售后，可以使现金流实现流通。但是全国可以这样做的城市比较少。

　　另外，新鸿基地产还有一个理念，就是不单讲钱，还要看看是否有这么多的精力去做。如果战线拉太长，让部分战场失利，那我宁愿不打那么多战，保住现有的战场。

　　毕竟新鸿基地产的品牌已经有几十年的历史，这是公司最大的资产，我们不能让它受损。宁愿赚少一点，也要把工作做好。

　　观点新媒体：但是如此一来，新鸿基地产在国内的扩展步伐就会慢很多。

　　邓维聪：这见仁见智，其实我们的发展速度一点都不慢。就华东区域，我们拥有的面积就达到300万平方米以上。但我们在这个区域已经很久没有卖过住宅，此外资金也没有那么大。商业地产方面，我们在考虑下一步怎么走。

　　新鸿基地产在香港三个成功的商业模式——IFC、ICC及沙田新城市广场，我们都可以复制到内地，不过，虽然我们在香港很有经验，但是来到这里，规划、人事等各方面都不一样，还需要时间磨合。

　　目前我们的第一步已经完成，现在是第二步ICC，接着就是等第三步。表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢，300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？

　　新鸿基地产发展的步骤、策划始终都是一样，和大部分的发展商差不多，只不过唯一不同的就是我们在租售比例上差不多是保持一半一半的比例。集团在香港每年的租金收入约100亿，几乎占到总利润的一半，另一半则是卖楼所得。

　　这个模式已经有很多年了，如果住宅有什么问题，我们都有一个租金的收入利润。

　　新鸿基地产从1980年左右开始一路发展起来的，但我们在香港盖了新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等需要历经30年才能做出来。在上海，步伐可能会快一点。

　　同时，我们同样会发展住宅项目，比如说滨江凯旋门、苏州金鸡湖别墅湖滨四季等，无锡、杭州也都有住宅项目。

　　滨江凯旋门是我们的重头戏，但是目前房地产市场很一般，存在着太多未知之数，我们想做的未必可以做到，但我们也会尽力跟着政府的政策走。当然，某些方面和商业上有些抵触，这也需要我们去磨合。

　　观点新媒体：现在高端项目是调控的重点对象，滨江凯旋门因为是豪宅项目受此影响，入市时间一再拖延，预计最快大概什么时候可以入市？

　　邓维聪：如果预售许可证没有什么特别大的问题的话，估计到了10、11月就可以上市。不过不确定的因素太多，但我们还是要做的。我们也担心，但是担心归担心，这是国家政策，所以要听话。

　　观点新媒体：如果滨江凯旋门今年无法推出，对华东市场的业绩会有怎样的影响？

　　邓维聪：任何一个项目无法推出，对公司的现金流都可能会有影响，但是视乎影响有多大。目前来看，影响应该处于可接受范围之内，希望不是很大的问题。

　　每一个发展商都是一样的，任何一个项目都是自负盈亏，项目卖不出去，要总公司出钱，或者借不到钱也会影响现金流，所以开发商一定会计算好每一个项目的资金，我们也是如此。

　　我们有300多万平方米的土地，怎么可能会没有现金流？肯定有的，但还要看本身的钱是否够应付未来的风风雨雨，我们是够的。从单一项目来说，这肯定是不健康的，但不是因此就说现金流变得糟糕，如果现在只能靠这几十亿来开发，那很多开发商都会很糟糕。

　　观点新媒体：目前新鸿基地产在华东地区所涉足的城市除了上海之外，大部分都处于长三角二三线城市。近日，中央强调，原有限购的城市继续落实限购政策，并计划扩大二三线城市限购的范围，这对你们的发展会不会有影响？

　　邓维聪：当然有影响，但这不代表我们现在卖不到合理的价位，只是不能随意定价。的确，现在的买家少了很多，但这不代表有钱人不再买地产项目，不代表他们拿不出钱买一套湖边别墅。

　　房地产还是有保值的功能。整个市场资金的去向只有三种渠道：股票、基金、房地产。银行利率很低，在通货膨胀的预期下，钱放在银行还不如用来买砖头，因为放在银行钱会越来越贬值，如果是买砖头，即使市场跌了，至少还有个砖头在。

　　观点新媒体：4月8日，新鸿基地产签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议，拟配合香港与内地的业务发展需要。这笔资金是否会用于大陆项目的投资？

　　邓维聪：公司都会做这样的融资，新鸿基地产的资产总值有3000多亿，融资100多亿其实是很小的事而已，而且一下子就花完了。这一百多亿并无特别指定用于内地，而且目前国内公司的现金流暂时也没出现困难。

　　国内发展的资金主要来自公司本身的资本、增资、银行贷款、卖楼、租楼等。以上海IFC为例，如果全部入伙，单是租金收益也有8-9亿，若再加上上海ICC和中环广场，2、3年后我们在上海就可以有每年20亿的租金收入了。

　　观点新媒体：与其它房地产开发商的合作，是否也是一个很好的方式？

　　邓维聪：其实，合作并非完全因为资金问题，这背后还有很多原因。例如合作理念相同，或者在一些意向区域，由于谨慎考虑，所以我们可能会与当地的开发商合作。

　　他们的人脉和政府的关系、对当地市场的了解，是我们最值得学习的地方，而不是因为他们有钱，我们并不缺钱。如果想发展内地市场，加快发展速度，合资不失为良策。

　　但在这过程中，最重要的是怎样与合资对象相处，从对方身上学到应该学的东西，怎样让对方感觉同样有所裨益。这是很难做到的，但我们和华润的合作一直都很好。

　　从2006年到现在，我们跟华润的合作也有五年时间。因为我们合作的两个项目体量都比较大。

　　观点新媒体：在跟华润合作期间，你们双方是怎样分工的？

　　邓维聪：我们的队伍都是大家一起挑选出来的，由于总经理是华润派过来的，所以日常工作是由华润负责。资金方面、产品方面、销售方面都是大家商量策划的，应该这样说，策略是我们大家一起决定的，但是执行是由合资公司执行，华润负责多一点。

　　在整个项目的开发过程中，我们也有参与，将来产品怎么样出租、怎么样包装，我们都有给意见，但到了后期营运，我们参与就非常少了，因为如万象城就已经做得很好了，各方面已经上了轨道，我们就管账。

　　这么多年，我们对华润都没什么意见的，老实说，任何一个合作赚到钱了就没有事了。幸运的是，我们两家公司在某个程度上都是匹配的，人手方面也是不错的，在合资的过程中，大家都是很开心的。

　　观点新媒体：展望未来10年，新鸿基地产在内地的发展有何打算？

　　邓维聪：先不说10年，未来5年，我们的任务还是非常艰巨的，我们未来5年要完成的是在上海完成ICC、滨江凯旋门等项目；苏州的三个项目还有南京的项目都要在未来五年内完成。

　　另外，从未来策略讲的话，新鸿基地产依然会偏重大的城市，例如上海、北京、广州、深圳，除非有很有潜力的二、三线城市。在大城市里面，我们的主力都是做市中心的商业、写字楼、公寓这些，但是我知道这是很难找的，但难找也要找。

　　观点新媒体：你们在拿地方面，是否有一个标准？

　　邓维聪：标准就是要好地。好的地当然价钱要高一点，不好的地当然就不买，滨江凯旋门当年我们是最高的标价。拿地方面新鸿基地产很谨慎，宁愿拿不到也不要把自己做跨。我们有个规定，借贷率是不能超过某个百分点。

　　在我看来，负债率为40-50%还是健康的，因为收租物业的占比也很大。不过，新鸿基地产规定的借贷率要比该数字低。

　　当市场出现变化，受到资金的制约，开发商容易在质量上有所下降，但我们很怕这样，因为会影响招牌。

　　观点新媒体：未来新鸿基地产是否会更多地偏重持有物业？

　　邓维聪：不是的，我们会在持有物业和出售物业之间取得一个较好的平衡，但还要看地方。

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