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博鳌特稿 莱蒙国际：模式的认可
作者: 李宁     时间: 2011-07-20 01:09:37    来源: [ 观点网 ]

调控对莱蒙的影响肯定还是有，会牺牲我们一部分的利润，但是从企业总体经营风险来说，还是在可控之中。

　　观点网 李宁 自去年10月份到现在，作为为数不多成功登陆港交所的内地房地产企业，莱蒙国际显然是引人瞩目的。

　　对于上市的过程、上市后公司的发展战略以及房地产调控的看法，观点新媒体于7月15日专访了莱蒙国际执行总裁、首席营运官陈风杨。

　　陈风杨表示，原计划准备是去年12月份上市，但当时市场状况不好，从时间上看，3月份上市是最后的时机，如果上不去，一切又要从头开始。

　　陈风杨认为，上市除了资本市场的放大效应以外，还多了一条融资渠道，这也是企业实际方面的需要。

　　对于莱蒙的发展战略，陈风杨表示公司的战略分为三个部分，既核心业务、增长业务和远期业务。核心业务，主要是中高端住宅业务。增长业务，主要是持有的商业部分综合体项目。远期业务，则是目前还处于混沌状态，公司提前布局的项目。

　　针对当前的房地产调控，陈风杨指出，未来一两年，政策不会有大的松动，所以要有思想准备，所有的地产公司都要有所准备。

　　以下为采访整理节录：

　　观点新媒体：莱蒙为什么选择在今年3月这个时间点上市，其实当时整体市场都不算好？

　　陈风杨：实际上，我们原本准备是去年12月份上市，但当时市场很不好，政策很严，然后就延迟了。因为每次上市，根据要求申报以后，财务审计都会有一个时间，等于说这个时间不上市的话，我们又要从头开始做了。从时间上，这也是启动上市的最后一个机会了。这是技术方面。

　　第二、从公司发展需要方面，因为莱蒙的创始人黄俊康董事长一直想把企业做成公众公司，这是他多年的愿望，他一直强调随着企业的发展越来越变大，公众以及企业的主要管理层应该慢慢地增加，实行职业经理人制度。

　　第三、企业在慢慢做大，除了赚钱以外还要承担更多的社会责任，这个更多的社会责任也需要资本市场提升公司的透明度、公信力，提升企业的知名度。因为毕竟一个上市公司，它的公信力在市场阳光的监管下会更强。

　　第四、在企业里，我们有若干个国际性的机构，有多个股东参与，还有香港的其他一些投资基金，这些投资合伙人，也希望寻求一条退出机制。

　　最后，莱蒙作为地产企业，上市除了资本市场的放大效应以外，还多了一条融资渠道，这也是企业实际方面的需要。因为以前的资金，更多的是国内的项目贷款或进行一些物业贷款，这样的话，我们上市以后，除了可以增发地产项目，发行债券，还可以有多渠道和国际资本进行接轨。

　　观点新媒体：我们看到，莱蒙上市当时获得的认购还是很不错的，据您与投资者交谈，他们主要都看重公司的哪些能力呢？

　　陈风杨：从去年11月份到现在，就我们一家上市成功。也说明我们企业的经营思路、盈利模式得到了国际资本的认同，这主要有三个方面。

　　第一、莱蒙的规模不大，但是盈利能力比较强，我们的毛利率比较高。毛利率比较高，缘于我们早期的一些土地储备，还有就是投资人的眼光。

　　第二、我们走的商业地产经营模式，也得到了很多投资人的认可，因为在香港内房股上市的企业中，带有商业地产内容的，基本没有，这方面我们还是有一定的竞争力的。

　　第三、投资者应该是基于对黄俊康先生的认可，因为黄总这么多年在商海的经历，让投资人的比较放心。尽管我们当时的发行价是6.23元，现在市场因为政策变化，导致股价有所波动，但投资人一直很坚定，对黄总个人是非常有信心的。我们现在这一段时间，准备投资的几个地产项目，也受到股东们的青睐。

　　观点新媒体：上市后公司的发展策略是怎样的？有没有详细的规划？

　　陈风杨：我们现在的业务主要有三块，核心业务、增长业务和远期业务。核心业务，就是能产生短期现金流的业务，目前主要是中高端住宅业务，这是产生短期利润和短期现金流的。

　　增长业务，是指城市综合体的商业部分，以前我们卖掉了一部分商业，和早期万达模式一样，卖一部分周围的临街商铺，然后留一部分，现在我们基本上都不卖了。我们的增长业务，它在未来的若干年、三五年或更长时间，随着这个区域的不断成熟，对内需消费的不断拉升，它的价值会不断显现。

　　远期业务，是指我们规划一些，不被人看好的，但是地价确实很便宜的一些土地。甚至有些土地还处于混沌状态的，随着城市化的进程，它可能会把工业用地变为建设用地。远期业务最大的一点就是城市化进程导致这种地差的阶梯性发展，加以规划调整，而我们现在就是进行有效资源整合。

　　核心业务、增长业务、远期业务就是我们短期的利润、中长期的利润、和未来的利润。所以莱蒙跟别人谈自身的战略思想，我们都是非常清楚的。

　　观点新媒体：公司也谈到了住宅和商业的双轮驱动发展。其实我们看到去年很多的房企都逐渐转向了商业地产，莱蒙做商业地产的主要优势有哪些？

　　陈风杨：其实莱蒙做商业地产是比较早的。因为除了莱蒙外，我们还有天虹商场，它是黄总作为个人投资的一个项目，是与深圳中航集团合作的，这已经有二十多年了。

　　第二、黄总在早期，拥有深国投商业咨询有限公司10%的沃尔玛股权，包括我们企业也有24%的股权。很早我们就参股到深国投的商业发展。所以，在全国我们寻找商业广场，会以沃尔玛为主力店。我们在常州的莱蒙都会引进了沃尔玛，在杭州也引进了沃尔玛，而且是第一家把沃尔玛引进杭州的。

　　第三、因为黄总以及公司的很多董事，他们是香港过来的，他们亲身感受到香港的商业地产，在这个经济发展过程中，商业地产增值的空间有多大，它给一个企业带来了多大的现金流，或持有物业的租金收益。

　　他们把对商业的这种认识，灌输到企业的经营思想里面。随着中国扩大内需，中国人的消费水平不断提高，这个行业其实是朝阳行业，只不过是不断走向高端，不断从各个环节、产品等方面提升，我们认为商业市场会随着国内经济而蓬勃发展。

　　观点新媒体：最近我们看到国务院的表态，指出要对二三线城市限购，可能会扩大范围。政策的不确定性对企业战略方面会不会产生一定影响？

　　陈风杨：我感觉未来一两年，最起码今年到明年，政策不会有大的松动，所以要有思想准备，不光是我们，所有的地产公司都要有所准备。

　　其实限贷的影响并不是太大，但限购有很大影响。如果限贷而不限购，大不了就是一次性付款。到时候开发商也可以给你分期付款。限购的话，我认为应该做刚需产品，如果你做的是刚需产品，伴随国家城市化进程，刚性需求还是很大的。

　　我个人感觉到，中国的城市化进程，路还是很长的，只不过是这种高速的增长一下子来的太快以后，让国家和老百姓感到一种措手不及，这个发展的趋势应该是慢慢的增长，大家希望它稳定一点，一步一步慢慢地涨，不要几天就把未来多年的空间都给涨完了。

　　在价格上，我们更注重的是高性价比，高性价就是比较高的品质，给价格的溢价留了空间，比如，本来准备卖两万五的，当你给客户留的空间到两万一的时候，实际上，你就给它未来升值预留了空间。

　　另外，莱蒙不全部经营一线城市，我们有好多两三线城市的项目。比如像常州，现在没有限购，杭州市的富阳，也没有限购，它是杭州的郊县，成都没有限购。而且我们做的是商业地产，而这里面也有一部分是商业公寓，所以，受政策的影响不大。

　　但调控对莱蒙的影响肯定还是有，会牺牲我们一部分的利润，但是从企业总体经营风险来说，还是在可控之中。

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