博鳌特稿 莱蒙国际:模式的认可
作者: 李宁     时间: 2011-07-20 01:09:37    来源: [ 观点地产网 ]

调控对莱蒙的影响肯定还是有,会牺牲我们一部分的利润,但是从企业总体经营风险来说,还是在可控之中。

  观点地产网 李宁 自去年10月份到现在,作为为数不多成功登陆港交所的内地房地产企业,莱蒙国际显然是引人瞩目的。

  对于上市的过程、上市后公司的发展战略以及房地产调控的看法,观点地产新媒体于7月15日专访了莱蒙国际执行总裁、首席营运官陈风杨。

  陈风杨表示,原计划准备是去年12月份上市,但当时市场状况不好,从时间上看,3月份上市是最后的时机,如果上不去,一切又要从头开始。

  陈风杨认为,上市除了资本市场的放大效应以外,还多了一条融资渠道,这也是企业实际方面的需要。

  对于莱蒙的发展战略,陈风杨表示公司的战略分为三个部分,既核心业务、增长业务和远期业务。核心业务,主要是中高端住宅业务。增长业务,主要是持有的商业部分综合体项目。远期业务,则是目前还处于混沌状态,公司提前布局的项目。

  针对当前的房地产调控,陈风杨指出,未来一两年,政策不会有大的松动,所以要有思想准备,所有的地产公司都要有所准备。

  以下为采访整理节录:

  观点地产新媒体:莱蒙为什么选择在今年3月这个时间点上市,其实当时整体市场都不算好?

  陈风杨:实际上,我们原本准备是去年12月份上市,但当时市场很不好,政策很严,然后就延迟了。因为每次上市,根据要求申报以后,财务审计都会有一个时间,等于说这个时间不上市的话,我们又要从头开始做了。从时间上,这也是启动上市的最后一个机会了。这是技术方面。

  第二、从公司发展需要方面,因为莱蒙的创始人黄俊康董事长一直想把企业做成公众公司,这是他多年的愿望,他一直强调随着企业的发展越来越变大,公众以及企业的主要管理层应该慢慢地增加,实行职业经理人制度。

  第三、企业在慢慢做大,除了赚钱以外还要承担更多的社会责任,这个更多的社会责任也需要资本市场提升公司的透明度、公信力,提升企业的知名度。因为毕竟一个上市公司,它的公信力在市场阳光的监管下会更强。

  第四、在企业里,我们有若干个国际性的机构,有多个股东参与,还有香港的其他一些投资基金,这些投资合伙人,也希望寻求一条退出机制。

  最后,莱蒙作为地产企业,上市除了资本市场的放大效应以外,还多了一条融资渠道,这也是企业实际方面的需要。因为以前的资金,更多的是国内的项目贷款或进行一些物业贷款,这样的话,我们上市以后,除了可以增发地产项目,发行债券,还可以有多渠道和国际资本进行接轨。

  观点地产新媒体:我们看到,莱蒙上市当时获得的认购还是很不错的,据您与投资者交谈,他们主要都看重公司的哪些能力呢?

  陈风杨:从去年11月份到现在,就我们一家上市成功。也说明我们企业的经营思路、盈利模式得到了国际资本的认同,这主要有三个方面。

  第一、莱蒙的规模不大,但是盈利能力比较强,我们的毛利率比较高。毛利率比较高,缘于我们早期的一些土地储备,还有就是投资人的眼光。

  第二、我们走的商业地产经营模式,也得到了很多投资人的认可,因为在香港内房股上市的企业中,带有商业地产内容的,基本没有,这方面我们还是有一定的竞争力的。

  第三、投资者应该是基于对黄俊康先生的认可,因为黄总这么多年在商海的经历,让投资人的比较放心。尽管我们当时的发行价是6.23元,现在市场因为政策变化,导致股价有所波动,但投资人一直很坚定,对黄总个人是非常有信心的。我们现在这一段时间,准备投资的几个地产项目,也受到股东们的青睐。

  观点地产新媒体:上市后公司的发展策略是怎样的?有没有详细的规划?

  陈风杨:我们现在的业务主要有三块,核心业务、增长业务和远期业务。核心业务,就是能产生短期现金流的业务,目前主要是中高端住宅业务,这是产生短期利润和短期现金流的。

  增长业务,是指城市综合体的商业部分,以前我们卖掉了一部分商业,和早期万达模式一样,卖一部分周围的临街商铺,然后留一部分,现在我们基本上都不卖了。我们的增长业务,它在未来的若干年、三五年或更长时间,随着这个区域的不断成熟,对内需消费的不断拉升,它的价值会不断显现。

  远期业务,是指我们规划一些,不被人看好的,但是地价确实很便宜的一些土地。甚至有些土地还处于混沌状态的,随着城市化的进程,它可能会把工业用地变为建设用地。远期业务最大的一点就是城市化进程导致这种地差的阶梯性发展,加以规划调整,而我们现在就是进行有效资源整合。

  核心业务、增长业务、远期业务就是我们短期的利润、中长期的利润、和未来的利润。所以莱蒙跟别人谈自身的战略思想,我们都是非常清楚的。

  观点地产新媒体:公司也谈到了住宅和商业的双轮驱动发展。其实我们看到去年很多的房企都逐渐转向了商业地产,莱蒙做商业地产的主要优势有哪些?

  陈风杨:其实莱蒙做商业地产是比较早的。因为除了莱蒙外,我们还有天虹商场,它是黄总作为个人投资的一个项目,是与深圳中航集团合作的,这已经有二十多年了。

  第二、黄总在早期,拥有深国投商业咨询有限公司10%的沃尔玛股权,包括我们企业也有24%的股权。很早我们就参股到深国投的商业发展。所以,在全国我们寻找商业广场,会以沃尔玛为主力店。我们在常州的莱蒙都会引进了沃尔玛,在杭州也引进了沃尔玛,而且是第一家把沃尔玛引进杭州的。

  第三、因为黄总以及公司的很多董事,他们是香港过来的,他们亲身感受到香港的商业地产,在这个经济发展过程中,商业地产增值的空间有多大,它给一个企业带来了多大的现金流,或持有物业的租金收益。

  他们把对商业的这种认识,灌输到企业的经营思想里面。随着中国扩大内需,中国人的消费水平不断提高,这个行业其实是朝阳行业,只不过是不断走向高端,不断从各个环节、产品等方面提升,我们认为商业市场会随着国内经济而蓬勃发展。

  观点地产新媒体:最近我们看到国务院的表态,指出要对二三线城市限购,可能会扩大范围。政策的不确定性对企业战略方面会不会产生一定影响?

  陈风杨:我感觉未来一两年,最起码今年到明年,政策不会有大的松动,所以要有思想准备,不光是我们,所有的地产公司都要有所准备。

  其实限贷的影响并不是太大,但限购有很大影响。如果限贷而不限购,大不了就是一次性付款。到时候开发商也可以给你分期付款。限购的话,我认为应该做刚需产品,如果你做的是刚需产品,伴随国家城市化进程,刚性需求还是很大的。

  我个人感觉到,中国的城市化进程,路还是很长的,只不过是这种高速的增长一下子来的太快以后,让国家和老百姓感到一种措手不及,这个发展的趋势应该是慢慢的增长,大家希望它稳定一点,一步一步慢慢地涨,不要几天就把未来多年的空间都给涨完了。

  在价格上,我们更注重的是高性价比,高性价就是比较高的品质,给价格的溢价留了空间,比如,本来准备卖两万五的,当你给客户留的空间到两万一的时候,实际上,你就给它未来升值预留了空间。

  另外,莱蒙不全部经营一线城市,我们有好多两三线城市的项目。比如像常州,现在没有限购,杭州市的富阳,也没有限购,它是杭州的郊县,成都没有限购。而且我们做的是商业地产,而这里面也有一部分是商业公寓,所以,受政策的影响不大。

  但调控对莱蒙的影响肯定还是有,会牺牲我们一部分的利润,但是从企业总体经营风险来说,还是在可控之中。

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