博鳌特稿 专访世联:调控下的房地产新未来
作者: 李宁 见习编辑 汪少平     时间: 2011-07-15 03:35:27    来源: [ 观点地产网 ]

房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场,而且不同的细分市场都会成就很多优秀的企业,也会成就很多新的商业模式。

  编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出"2011博鳌房地产论坛特稿"系列报道

  观点地产网 李宁 见习编辑 汪少平 近几年,楼市风云变幻,但在起起伏伏中,作为房地产中介行业巨头之一的世联地产一直未停止其扩张步伐。

  今年3月,世联2800万收购重庆纬联地产51%的股权;1月初,3千万收购四川嘉联51%的股权,在进入华南、华中、华北之后,世联又通过并购进入西部重镇。

  世联在调控政策频出的2010年业绩增长72%,对此世联地产称,上市以后,世联坚定的贯彻了全国的布局,在全国很多城市设立了机构,而机构在当地的成长就构成世联增长的助力,这个可能是世联比竞争对手更成功的地方。世联全国各地的机构在当地的市场上升都比较快,全国加起来当然就跑赢了大势。

  对于下一个十年,世联仍充满信心。世联表示,在未来的十年,世联除了原有的顾问代理业务的高速增长,也会开发出适应刚才所不同需要的服务,未来十年也是世联的黄金十年。

  2011年7月,在"2011年博鳌房地产论坛"紧密筹备之际,世联地产接受了观点地产新媒体的专访,以下为采访全文:

  观点地产新媒体:深圳近期出台关于二手房按评估价征税的一个政策,您觉得政府出台对中介征税政策,对整个代理中介行业会产生什么样的影响?

  世联地产:规范中介行业是早晚要做的,这是规范市场必然的要求,只不过是深圳把它上升为宏观调控。

  房地产交易过程中一直存在阴阳合同等很多不透明的暗箱操作手段,这确实影响中介行业的健康,所以,深圳早就有整顿中介市场的意思。全国各地也都嚷着要做,只不过是涉及太多人的利益还未做成,而深圳领先一步,所以关注的人多。

  但从大的趋势来讲,这事迟早都要做的,中国的流转税、增值税、还有所得税的征收环节目前就没有一个可靠的尺度,而通过评估正是国际通用的一种合税尺度。

  二手房按评估价征税政策对市场影响肯定是比较大的,不过受影响的程度会有所不同。有些二手房不太受影响,特别是近几年买的就影响不大,但是有些二手房税收占整个交易成本的10%,这影响就大了。

  跟新政之前相比,一些增值比较厉害的楼盘税费可能会增加5%,这对二手楼市肯定是有影响的,新政给二手房加重了流通的税赋,当然对二手房的流转不利。

  不过,这个不利影响市场会逐步消化的。因为大家面对这个现实,既然二手房现在评估价比原来的成交价要高,那说明它增值了。现在赚钱的情况下要给政府付印花税,这个税以前避掉了,现在则要付,这种改变需要消化时间。在实际操作当中,改革的刀子也不可能一下子切的太深,还是要给大家留有过渡时间。

  观点地产新媒体:今年三月份世联2800万收购重庆纬联地产51%的股权,一月初公司3千万收购四川嘉联51%的股权,两次收购都选择在西南区域,公司对整个西南的布局怎么样考虑?西南在公司战略定位中是一个什么样的位置?

  世联地产:收购这两家公司股权也是世联全国布局战略的一部分,加速在全国代理和顾问业务布局一直是我们的发展方向,只不过是西南我们进去时间比较晚。

  全国布局是我们总的方向,在这个方向下世联以自己开设店铺为主,收购外援发展为辅。

  世联收购外援发展的地方是属于公司在那里没有点的地方,世联进入时会选择收购当地优秀的龙头企业。公司在成都和重庆的并购这两家企业,正是因为世联原来在那两个地方没有点。

  此外,从市场层面来讲,西南市场作为中国西部房地产市场的重要组成部分,这几年成长非常快,在未来也会保持一个比较好的增长。所以世联在西南投入这样的资金去并购两家,加上我们自己已经在昆明开的公司,这就形成我们在西南的布局。

  观点地产新媒体:去年调控政策频出,对市场影响比较大,但世联业绩增长72%,这个业绩增长还是非常高的,世联采取哪些措施来应对调控的?

  世联地产:2010年世联跑赢大势,是高于大势的增长。特别是上市以后,世联坚定贯彻了全国的布局,在全国很多城市设立了机构,而机构在当地的成长就构成我们增长的一个助力,这个可能是我们比竞争对手更成功的地方。世联全国的机构在当地的市场上升都比较快,全国加起来当然就跑赢了大势。

  另外,去年也做了另外一些事情,包括客户结构的调整、跟大客户更多地合作等。

  世联从前年年底开始到去年一年建立了一种矩阵式结构,建立的目的从外在方面说是应对市场变化,从内在来讲世联的管理能力要高于世联的扩张。

  去年这种矩阵式的管理已经发挥了它的作用,世联在内部调动组织的快速执行也造就去年的成就。世联每一季度的增长,都不是在等市场的机会,而是世联自身的体系化安排,这才是世联脱颖而出的原因。

  观点地产新媒体:现在大家都在讨论城市化进程这个黄金发展期,您个人觉得目前来看大概还能持续多久或者多少年?

  世联地产:这不好说,因为这是一个预判的事,预判的基础基本上要考虑几个因素。

  第一个是城市人口,所谓城市化主要表现在城市人口的增长上;

  第二个是安居房。安居房到底会不会把需求吸引过去,如果说安居房解决了很多人、或者很大一批人的住房问题,那就意味着商品房解决的比例下降;

  第三个是经济增长的速度,如果经济保持高速的增长,那这方面的判断就有可能不同了,如果保持一个中速的增长,那对房地产市场的影响就非常大,如果是一个低速的增长,那不用说了。房地产是一个跟消费、跟经济增长特别高度关联的一个行业;

  第四个是人口的结构,中国人口当中具体和房地产相关的,就是进入购房阶层、进入换房阶层的人口比例,这跟生命成长规律有关。

  比如说20多岁开始要考虑买第一套房了,30多岁40多岁的时候已经有老有小的时候,原有的房子已经远远不够,要考虑换房,等到30多岁到40多岁,一般这个时候生活质量要提升,财富的积累可能需要住更好的房子,这个是和人口规律相关的房地产消费规律。所以,人口结构决定了首次置业、改善型置业和舒适性的置业的需求是不一样的。

  那么,结合刚才说的人口增长和中国的GDP判断,最保守的估计未来房地产仍然会保持很大增长。

  消费结构当中,80年代成为置业主体,90年代进入首次置业,80年代的高峰期进入首次置业加那个70年代的进入改善型的,在这种情况下,城市化黄金时间还会继续。数字上不好去定义,但是我相信会有十年或者更多。

  其实,安居房的量注定了它是一个社会福利政策,是面向中低收入阶层的,不是解决中国住房的主体。安居房将来仅仅占20%,这也已经是一个很大数字了,而到这一天还有好长时间,所以黄金时间还会继续。

  观点地产新媒体:我们五年内的政策目标是3600万套保障房,这么庞大的数额,很多学者和开发商批评保障房太过于激进,对这个观点您怎么看?

  世联地产:保障房是政府的民生工程,作为一个社会福利的政策是一定要做的,而现在这府采取这种很激进的措施是因为过去欠得太多,现在叫恶补,特别在十二五期间就是恶补。那么,这个恶补确实不管怎样说激进怎么样是不对的,政府必须这样干,要负责完善这一块功能缺失。

  至于执行得怎么样,最后到底在中国整个住房结构中解决多少住房问题,在中国房地产的尖锐矛盾中,比如什么高房价等等,能够起到什么作用,这需要时间来证明,也有待观察。

  站在社会的角度保障房应该考虑,即使站在房地产商的角度也是好事。解决安居房,解决更多的中低收入老百姓都是政府的职责。所以,政府来解决这个问题,我觉得给房地产市场是创造了一个更好的环境。

  这次宏观调控为什么这样激烈,甚至该用的手段都用上了,被称为史上最为严厉的,估计在全世界范围能找到的都很少,那就是因为安居房没有解决好,造成商品房承载了社会太多的责任,造成房地产在一种不健康的情况下发展。

  最后会达成一种平衡,商品房解决一部分人的住房问题,安居房在政府的统领下找到发展渠道、资源来源,解决一部分社会问题。这样市场才会健康,社会才会比较良性,比较和谐。

  观点地产新媒体:我们看到深圳近期新推的这些楼盘基本上都是受限价的影响,限价会不会对代理造成影响?

  世联地产:这个涉及到房地产开发商的价格制定问题,如果政府采用一些手段去对新开楼盘进行限价,会有两个后果。

  一个后果就是市场销售非常火爆,因为限制后的价格比市场的价格低,大家就抢,尽管还有限贷和限购,但是符合条件的人还是有很多,肯定会被抢购,现在市场已经是这样。我们深圳只要限价的房子都火爆,一开盘大部分都卖完了。

  另外一个后果是产生负作用,政府如果现在真的逼得很多开发商没办法,开发商觉得利润赚得可能不够,那就卖现房了,等全部建好了再卖现房。所以,这个市场层面要么抢购,要么就等着限购,这个对世联的影响是没有的。

  因为目前限购的城市还不多,我们现在的业务有几十个城市,限购城市占的比例也很小。即使限价的城市,因为我们这个代理合同多少早签了,如果这种现象卖得特别好,我们走量还走得快,这都是一个好事。开发商不卖,才会对我们有影响。

  观点地产新媒体:像您刚才也谈到政府调控房地产该用的手段,限购、限贷、限价全部都使用了,但是目前还没有感觉到房价有明显有回落,您觉得这个行政调控对市场可能是好的一方面比较多,还是负面的可能会更大一些?

  世联地产:行政调控的措施涉及到政府对房地产市场治理,行政的手段本身就是一种非常手段。我们国家目前的大政方针,基调还是建立市场经济,房地产作为市场的一部分,而且也是一个市场化趋向,这是一个坚定不移的方针。

  在这个方针下,因为房地产价格上涨过快而采用一些行政的手段,从政府层面来讲,我相信也是可以的。但是从长期来讲这是不可以的,因为这干扰了市场作用,政府更多是通过法律法规去制定规章,用行政的手段不是长久之计,早晚会取消。

  其次,所有的行政手段肯定是很有效、很及时,但都是会带来负作用。比如说,本来最早是为了打压房价过快增长,特别是抑制投资性需求,但现在其实已经抑制住了自住性的需求。一些不是投机性的需求被遏制,那也存在危险性,如果将来放松调控,自住性需求的爆发又会带来新的房价上涨,这也是目前调控的后果之一。

  观点地产新媒体:展望下一个十年,对于中国房地产行业的发展,您是怎么看待的?十年后,您希望世联地产将成为一家怎样的企业?

  世联地产:中国的发展要看未来发展的大环境,房地产行业在中国经济中的比重,不管是高还是低,我认为仍然会是GDP增长中很重要的一部分,仍然是中国城市化的一个最重要的力量。

  从房地产行业本身来讲,就是宏观调控的影响,我认为未来十年房地产行业可能会有几个发展趋势。

  不同的企业会细分市场和细分领域,去打造他们的核心竞争力和发展优势,然后在全国扩张,比如说现在出现的养老地产热、度假地产热。

  房地产行业的未来会是一个非常丰富的细分市场,而且不同的细分市场都会成就很多领军企业,成就很多优秀的企业,也会成就很多新的商业模式。

  未来十年房地产不会像现在的黄金时期,而是一个新时代的开始,况且还有大量的安居房工程,将来房地产开发商一定会参与进去,会形成他们的竞争力和能力,为安居房做出贡献。所以,房地产在未来十几年应该是很好玩的。

  从房地产的融资来讲,这次宏观调控也可能会使得大房地产融资渠道的开放和多元化,可能是未来十年房地产业的一个主题。这次房地产宏观调控的一个结果就是各种房地产基金、信托基金起来了。未来房地产企业最重要资金来源渠道会比较多,上市融资、发债、私募、REITs等都会成长起来。

  中国房地产上一个阶段发展速度确实很快,但是内容太单一,只是以住宅为中心,包括融资渠道也很单一。

  未来房地产在经济发展过程中提供满足产业结构调整、满足经济增长、满足人们生活水平提高,提供一个符合需要的、高品质的、实用环保的空间的责任。

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