博鳌特稿 深圳万科:百亿后的商业策
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-13 21:58:17    来源: [ 观点地产网 ]

公司所探索的商业地产,主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

  编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出"2011博鳌房地产论坛特稿"系列报道。

  观点地产网 梁嘉欣 在万科的众多区域分公司里,深圳万科的表现尤为进取。继去年突破百亿之后,深圳万科对于新的一年有更大的想象:增幅要比深圳GDP的增幅要大些。

  据了解,今年上半年,深圳万科就已实现销售额43.25亿元,下半年还陆续有新盘推出。深圳万科更预计,公司在深圳销售市场份额的占比将会达到20%以上。

  与此同时,深圳万科也开始着力商业配套的发展,并成立了深圳市万科商业管理有限公司,正式宣布进入商业地产领域。

  深圳万科表示,成立商业管理公司目的在于,强化万科的商业经营能力,统一运营旗下商业项目,顺应城市和客户需求变化趋势,为业主提供更好的生活配套。而公司所探索的商业地产,主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

  为了更为深入地了解深圳万科的发展策略,观点地产新媒体日前针对销售、商业、旧改等热点关注话题采访深圳万科,以下为采访实录:

  观点地产新媒体:目前深圳万科的销售情况如何?面对变幻莫测的楼市,深圳万科有何应对之策以实现今年销售的稳健增长?

  深圳万科:2011上半年,深圳万科完成43.25亿元的销售业绩,销售面积突破24.4万平米,居深圳首位。上半年销售的楼盘有万科金色领域、清林径、万科红、万科棠樾、惠州万科城等。下半年,除上述楼盘继续推出新品外,还将有万科公园里、万科双月湾、万科金域緹香、万科璞悦山等新项目推出。

  我们认为,下半年调控政策将进一步发挥作用,随着市场供应的增加和存货压力的加大,竞争会更加激烈,但由于万科存在产品特征上的优势,加上公司采取积极定价策略应对市场,公司有信心继续跑赢大市。

  观点地产新媒体:随着深圳市万科商业管理有限公司的成立,深圳万科也开始着力商业配套的发展。目前商业管理公司的具体架构如何?未来万科的商业项目是否将由万科自行开发管理?

  深圳万科:深圳市万科商业管理有限公司是深圳市万科房地产有限公司的子公司,下设招商、运营和管理等几个职能模块。成立深圳市万科商业管理有限公司,目的是强化万科的商业经营能力,统一运营旗下商业项目,顺应城市和客户需求变化趋势,为业主提供更好的生活配套。

  观点地产新媒体:深圳万科对于在商业领域未来的发展规划如何?深圳市万科商业管理有限公司的成立意味着什么?

  深圳万科:万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的,目前并未发生任何变化。只是为了顺应城市发展趋势,万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时,强化商业地产的经营能力。公司所探索的商业地产,主要是那些符合城市发展的方向、能够与住宅相配套的物业类型。

  公司对商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程,不会急于全面展开。万科的非住宅业务占比,长期来看,希望控制在20%以内,短期来看希望不超过10%。

  成立深圳市万科商业管理有限公司,意味着,一方面,我们将继续依托住宅,开发和拓展社区商业,丰富业主生活空间和人居需求。另一方面,顺应城市发展规律,万科也将在社区和住宅之外,开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。万科将针对不同类型的物业制定符合客户需求和万科特色的产品开发逻辑,联合业界顶尖的商业资源,在定位、设计、招商、运营、融资等领域实践万科之路,为客户提供更加优质的生活。

  观点地产新媒体:深圳万科是否会更多地参与旧城改造当中?目前深圳万科所参与的旧改项目进展如何?如何看待目前深圳旧城改造的进程?

  深圳万科:旧城改造是城市发展的必然趋势,万科愿意顺应城市发展趋势,与城市同步成长,更多的参与城市更新。深圳与上海、北京等一线城市一样面临着土地资源减少,城市中心地区项目稀缺的问题。因此,旧改项目是每个开发商无法回避的问题。相比而言,旧改项目存在更多不确定性,深圳万科会通过逐步摸索、总结经验。

  目前深圳万科参与了爱联新老西城中村改造、樟树布等几个旧改项目。樟树布旧村改造项目位于沙湾樟树布村,虽然项目近罗湖,但项目周边现状生活环境一般。深圳万科计划将其打造成一座"美丽的生活大社区",该项目将于今年开工。同期启动的爱联新老西城中村改造项目,不仅是深圳万科的首个城市综合体项目,更旨在打造龙岗首个大规模城市综合体。预计将在2011年四季度开始销售首批住宅产品。项目落成之后将弥补龙岗中心城目前的空白,提供购物、娱乐、休闲的一站式服务,辐射中心城区居民达40万人,对于完善龙岗CBD片区城市功能、改善城市界面形象、增强片区凝聚力和吸引力、提升整体片区价值都将大有裨益。

  深圳市旧城改造的探索起步比较早,1997年开始尝试改造"城中村";2004年出台《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》;2009年出台《深圳市城市更新办法》;今年年中将正式公布《深圳市城市更新办法实施细则》。如今,深圳旧城改造的制度体系已经基本搭建完毕,几个旧改项目也逐步推向市场,深圳旧城改造取得了一定的成果。

  观点地产新媒体:深圳万科接下来是否有拿地的计划?收购并购是否将成未来的拿地主流方式?是否更多地采取合作开发的模式?

  深圳万科:深圳万科会一直扎根于深圳,如果有好的机会、好的项目,并且条件合适的话我们都会积极的去获取。

  深圳土地市场有着自身的特点,每年政府招拍挂资源有限,而万科又一贯坚持"不囤地、不捂盘、不拿地王"的理念,在此情况下,深圳万科会根据实际情况,选择是否整合资源、合作发展。

  对于自行开发或合作开发的模式,深圳万科没有特别的偏向。原则就是看用什么样的方式可以优势互补,挖掘项目自身更大的潜力,达到更大的共赢。

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