碧桂园巨盘推量 南京凤凰城4200套火线入市
作者: 武瑾莹 周茉     时间: 2011-05-10 03:39:32    来源: [ 观点网 ]

一条巨大红色横幅“碧桂园·凤凰城，老百姓买得起的好房子”被挂在碧桂园南京在建项目外墙上。

　　观点网 武瑾莹 周茉 5月8日，南京句容碧桂园·凤凰城正式认筹日。

　　碧桂园凤凰城大手笔一次性推出共计4253套房源，而按照公布的预售均价粗算，这将使碧桂园一次性销量达到足足30亿元。

　　对赌 4200套火线入市

　　面对碧桂园如此大手笔的推盘计划，业内人士感慨：“一次性推出四千多套的推房量，这相当于南京全市所有楼盘接近2个月的销售量总和，这样的推盘量在全国来看都难寻其二”。

　　据了解，该项目将在本月15日正式开盘，推出第一期用地面积将达到146282平米之巨，总建筑面积54.32万平米。而该项目也仅仅是在2010年8月1日才正式动工而已。

　　在短短不到一年的时间里，碧桂园就在南京大规模急速营造了这样一个超大的巨无霸项目，在如今调控未明，形势难断的当下，你不能不佩服开发商的勇气和豪迈。

　　据南京业内熟悉该项目的人士测算，超过4200套的推盘量投向市场，将至少需要蓄水一万组客户。而现在仅仅只有短短2周展示时间里，每天要保证近千组客户的来访，才能保证到有充足的意向客户。

　　事实上，如此大规模的项目对碧桂园而言当然不是首个，但一次性推出4000余套房源也当属首次。

　　目前，碧桂园公布的销售均价在6500元/平米，其中部分房源的最低价格仅在5800元/平米，主力房源均价6000-7000元/平米，别墅房源均价8000元/平米左右。

　　据透露，碧桂园为了完成如此不可能完成的任务，推出了诸多优惠条件。如果认筹排名在前3000位的，将有92折的优惠，在3000名以外的，也将有94折的折扣。

　　再加上如果一次性付款则最低可再进行92折的让利，显然碧桂园在该项目的预售和价格上动足了脑筋。业内普遍认为，该项目的实际上的均价远不足6500元，不过5000多元而已。

　　资料显示，南京碧桂园·凤凰城位于南京市句容黄梅镇，也就是南京东大汤山板块与句容经济开发区中间，占地面积16.675万平米，建筑面积60万平米，预计总投资达400亿元。

　　业绩 倒逼的生死时速

　　针对碧桂园本次如此大规模对赌式的推售行动，业内人士表示了相当的担忧。

　　有南京的业内人士就认为，碧桂园凤凰城作为南京市外远郊的超级大盘项目，他在交通配套上的不成熟，是目前该项目最大的不足点，而一次性4200多套房源的巨量推售，也应该不可能完全被市场消化。

　　而亦有了解该项目的人士表示，对此项目是非常的担心，因为不论从开工量或者建设规模，以及推盘规模来说，在南京的历史上都是极少见的，对于碧桂园投入如此巨大的项目，南京市场对它的消化量究竟有多少，还是值得关注和担忧的。

　　可以看出，对于南京碧桂园此项目关注的聚焦点就是，为什么碧桂园会在一个全新开盘的项目上推出4000余套房源？碧桂园对如此巨大体量销售的信心来自何处？

　　其实，这并不是碧桂园近期首次推出千套房源的销售案例。

　　据广州经纬行研究中心在针对五一楼市所做的研究报告中表示，今年五一广州楼市最值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，其于4月30日开售“天麓山”组团，货量接近一千套，该项目当日认购800多套，认购金额超过8亿元。而五一三日，该项目的销售达到12亿元。

　　一个值得注意的细节是，“天麓山”组团的均价不足7000元/平方米，而广州碧桂园凤凰城一些二手盘的价格已经去到9000元的水平，经纬行也表示，天麓山组团的价格优势对于其本次销售有重要的作用。

　　再加之前深圳也发生了中海的两个项目1200多套尾盘降价入市而遭遇疯狂抢购的事例，不难发现，似乎碧桂园觉得，在当前的这种市场环境下，若愿意在价格上作出让步，销售自是不用担心。

　　但亦有业内指出，碧桂园与中海不同的是，中海向来以高利润率闻名业内，因此深圳1200套的让利并不足以影响中海在2011年的利润率。

　　也许值得担忧的就是，虽然碧桂园一向标榜自己项目是“白菜”的价格，利润率本就很低，但如今广州南京项目皆以“利润换销售”，2011年碧桂园的利润率是否会比2010年更低则将很难说。

　　或许，与利润率相比，碧桂园目前更为看中的也许还是销售业绩，驱使他对赌的是如此巨大的销售业绩压力。

　　今年年初，碧桂园曾表示今年的销售目标为430亿元，而根据其5月4日公布的数字，碧桂园前4月才完成销售119亿元，仅完成全年目标的27.67%。

　　虽然这个比例在已公布业绩的房企中并不算太低，但在今年这个形势极为不稳定的年份中，下半年的市场情况无论如何实在无法预期。因此，也许现在尽可能多出货销售也是无奈之举。

　　毕竟，对于在香港上市的碧桂园来说，如果还想要像之前几次发债之时一般的获得投行及投资者的认可，稳定且持续增长的年销售金额是需要保持的先决条件之一。

　　省外 大盘模式待考

　　4235套的超级货量，这样的推盘数字只是在去年十一广州亚运城入市之时曾经出现过，但彼时，房地产调控刚刚开始，市场氛围余热未消，而亚运城为政府主导项目，对购房者而言，信任度相当高。

　　但实际上就是亚运城项目，入市首日热销曾爆出的销售记录也只有2000余套，去化率约为一半。因此，碧桂园南京项目是否能在销售首日打破亚运城的记录，的确是有很大疑问。

　　按照业内人士的计算，4200套的巨大推盘量投向市场，那么至少必须蓄水一万组客户才能有这样大的接盘量。

　　就算从5月8日认筹至15日开售，每日认筹量都满足千台客的数量，短短7日该项目的蓄客量最多也就7000组，尚不足万组客户。

　　虽然亦有业内人士表示，碧桂园曾经对南京市场做过深透调查，一次性推出4000多套的房源虽然有着很大的风险，但是对于这样低廉的价格和不受限购政策影响的优势，相信能吸引到大量的刚需购买者、用于养老的购买者、以此度假甚至投资客的光顾。

　　他们称，全民化的各类楼盘房源比较于南京楼市而言是碧桂园本次推售的一大亮点。

　　同时他们也谈到，该项目性价比较高，以碧桂园的造城模式和成熟的大体量大规模的成熟建设队伍，再加上碧桂园推出的这一“市民价格”，以及主要推出的多为刚需型主力户型居多，还是有较好的预期。

　　低价拿地，工厂化低成本流程化生产，海量房源加上碧桂园一贯的“老百姓买得起”的价格，确实，这样的发展模式让碧桂园在往日有了超强的扩张能力。

　　但一个不容忽视的事实却是，这样的发展模式在广东省内以往的确为碧桂园多年都带来了不错的业绩。但在广东省外，碧桂园的这样的大盘发展模式还需要有待更多的认证。

　　据了解，从2007年碧桂园上市至今，其销售业绩大部分的支撑还是来自省内项目。

　　2008年碧桂园年报显示在销售业绩中，省外部分只占了其1/4。而2009年，碧桂园省外项目的销售业绩占全年业绩的34%。

　　就连碧桂园自己也承认，其省外策略有待调整。据观察，在2010年碧桂园将部分重心移至省外项目。

　　据碧桂园公布的一份数据表示，在今年5月预计将旧盘新推的项目多达29个，其中14个位于广东省内。而在碧桂园公布的4月及五一销售情况来看，其重点提及的4个项目皆位于广东省内，从种种迹象表明，目前广东省的项目仍是碧桂园业绩的重要来源。

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