二次借道股权信托 河南建业地产再融资12亿
作者: 见习编辑 周文静     时间: 2011-05-04 01:41:17    来源: [ 观点网 ]

如果开发商对项目的操作能力较强，项目的投资前景清晰，采取股权信托也有利于信托公司降低风险，并分享项目的收益。

　　观点网 见习编辑 周文静4月29日晚，河南建业地产发布公告，称旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议，百瑞信托须成立资本不超过12亿元，但不少于10亿元人民币的信托。

　　根据协议，建业中国须使用其内部资源以现金认购2.5亿至3亿，同时建业中国须提供回报保证。

　　该信托的最长期限为五年。其中，供公众人士及建业中国认购的期限为一个月。

　　股权类信托

　　公告称，通过收购建业地产现有项目公司或向该等公司注资或成立合资公司的方式，将信托资本主要用于投资开发集团现有及新的物业开发项目，但信托于每家项目持股不超过50%。

　　这就表明，该信托资本将通过直接持有项目公司股权的方式参与项目的开发。据了解，这是建业地产第二次采用股权类信托的模式。

　　2010年5月，建业地产亦与百瑞信托合作，成立了8亿元地产信托进行融资。此后，该信托资本通过注入项目资本或者接手项目股份的方式参与到项目的开发。

　　资料显示，去年12月，百瑞建业信托及建业地产分别以2.84亿元、2.35亿元向建业南阳增资。完成注资后，建业地产和百瑞建业信托分别持建业南阳51%和49%的权益。

　　2011年4月，建业地产以1.63亿元向百瑞建业信托出售旗下河南新城25.1%的股权。交易完成后，建业地产及百瑞建业信托分别持有河南新城74.9%及25.1%的股权。

　　建业地产财务总监朱伟明接受观点新媒体采访时表示，通过此类股权合作的方式引进信托，有利于公司把融资成本降低。

　　公告显示，如果信托收入的实际年回报率不高于8.5%，受益人将收取按年回报率8.5%计算的信托收入。

　　也就是说，建业将融资成本控制在8.5%以内。朱伟明分析，如果纯粹是贷款类型的信托，个别的融资成本甚至可能高达20%。

　　目前，非证券类信托产品以贷款类、权益类和股权类为主要类型。而在4月底，江苏新城则以其在上海浦东项目的收益权作为信托产品发行募集4.5亿元资金，该权益信托的融资成本为14.5%。

　　业内人士分析，如果开发商对项目的操作能力较强，项目的投资前景清晰，采取股权信托也有利于信托公司降低风险，并分享项目的收益。

　　信托收紧信号

　　建业地产表示，选择当前的时点发行信托筹资，除了项目进展的需求外，对于政策也是有所考虑的。

　　去年11月份，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，开始收紧房地产信托业务，此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩，至今年2月份只发了27个信托产品，跌到低点。

　　但在今年3月的第一周就有26个房地产信托新品出炉，整个3月份投资于房地产行业的信托产品募集资金量最大。

　　用益信托统计数据显示，纳入统计的35个投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%，占到3月份募集总规模的46.45%。

　　此前有报道称，3月份房地产信托的反转回暖很可能使得监管层重新考虑再次对信托行业的房地产业务加以管束，有可能5月1日前后出台新规，收紧房地产信托。尽管该消息未得到相关部门的确切回应与证实，但却足以刺激市场本就紧张的神经。

　　而近日，又有还未经证实的消息称当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。

　　这或可以解释，此次建业发行的信托要求信托资本在投资开发项目时持项目的股份不超过50%。

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