沪港之争 迪士尼的地产红利
作者: 曹萍 时间: 2011-04-08 01:00:01 来源: [ 观点网 ]
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有了香港迪士尼赔钱赚吆喝的“前车之鉴”，业内对上海迪士尼的前景还是存在一定的担忧。
观点网 曹萍 香港迪士尼的一期扩建竣工计划正式提前。香港迪士尼乐园日前宣布，3个新园区可提早至2013年全部竣工，较原计划整整提前了一年。
其中，3个全新主题园区“反斗奇兵大本营”、“灰熊山谷”和“迷离庄园”，更可分别在今年、2012和2013年开幕。
而促成香港迪士尼决定压缩工期的原因是上海迪士尼乐园即将动工。香港迪士尼乐园方面认为，长三角一带的人会首先选择上海乐园，因此香港迪士尼的扩建工程要尽快竣工，并计划今年还会展开第二期扩建，以期吸引更多旅客。
近日，一份来自上海国际旅游度假区管委会、上海申迪（集团）有限公司及华特·迪士尼公司三方联合署名的邀请函，已送至各大媒体手上，邀请参与4月8日的新闻通气会，虽然会议内容未予说明，但预计与迪士尼项目开工有关。
如无意外，上海迪士尼将于4月8日举行奠基仪式，正式动工。这将成为中国第二个、亚洲第三个、全球第六个迪士尼乐园。
上海迪士尼主题乐园位于上海浦东新区，一期占地约1.5平方公里。预计建成后将包括一个主题乐园、两个酒店以及零售和用餐地区和湖泊。
迪士尼公司高层称，该乐园的建设预计需要5年时间，项目造价约245亿元，配套项目投资预计为400亿元；计划在2014年底开园，预计每年游客接待人次约730万人。
盈利之争
每年730万人次游客的目标，到底能给上海迪士尼带来多大的盈利，目前仍是未知数。但可以知悉的是，香港迪士尼开业五年来，虽然天天爆满但仍年年亏损。
业界普遍认为，香港迪士尼的亏损主要是先天利益分配机制的不公平所致。据悉，香港迪士尼的建设共耗资141亿港元，特区政府投入约90%的资金，但只拥有57%股权，美国迪士尼公司则有43%股权。
根据合约规定，香港特区政府只能在乐园门票收入中分成，相关产品销售收益和附属经营项目全部归属迪士尼公司。
由于门票收入相对于总收入显得非常微薄，香港迪士尼高管把希望寄托于3个新的园区上。香港迪士尼乐园行政总裁金民豪就曾表示，在这3个新园区扩建工程完成后，香港迪士尼乐园才有可能转亏为盈。
而根据2009年上海市政府与迪士尼总部签订的关于迪士尼项目的框架协议中约定，上海市政府所有的一家合资控股企业将持有57%股份，迪士尼将持有上海迪士尼乐园43%的股份。
这一股权架构与香港迪士尼颇为相似，因此上海市政府在具体的操作模式上，如何尽可能降低上海迪士尼经营风险成为业界普遍关注的核心问题。
中原地产研究咨询部总监宋会雍曾就此分析称，全球各地的迪士尼乐园的经营模式都有所不同。有部分乐园使用封闭式的模式，很多的消费集中在园区，在园区的外围消费并不旺盛。而美国的迪士尼则会把整个集中在游乐功能，把其他的酒店都转移到外延。
上海迪士尼到底采取哪种模式，仍有待考证。不过，无论是哪种模式，迪士尼的盈利模式普遍相似，其门票收入只占总收入的20%-30%，而大部分的收入来自于譬如纪念品、迪士尼酒店、迪士尼餐厅等衍生产品和服务。
换言之，如果掌控了迪士尼的衍生品和服务，盈利问题不必担心。
概念回报
有了香港迪士尼赔钱赚吆喝的“前车之鉴”，业内对上海迪士尼的前景还是存在一定的担忧。不过亦有分析认为，上海建迪士尼，虽有风险，但带来的回报也不少。
相关分析人士以上海2010年世博会为例：“上海赚的不是门票费，也不是商务开发费用，而是通过世博会带动周围地块的升值，使城市交通网线得以延伸，政府在地块方面得到的回报远高于办世博的投入。”
该人士续指，就迪士尼而言，上海政府主要是提供土地，后期运营中政府与迪士尼二者会有分成，所以政府或会沿用世博方案，通过建迪士尼来拉动周边土地建设和开发，以此为价值拉动点，带动整个片区的发展，从周围土地价值增长方面得到一些回报。
至于该项目后期的成长，分析认为，上海的迪士尼项目面对的是整体大陆市场，在人口消费方面有很强的支撑力。
另外，迪士尼也会对其他方面如对上海周边城市的游览资源等形成拉动力。通过借迪士尼形成一条游览线或一个旅游片，从而带动旅游、酒店、餐饮、游乐、游乐玩具等产业的发展。
实际上，借迪士尼概念，其周边的土地早被炒热。去年2月，万科就曾在规划中的迪士尼乐园旁边高价摘得一地块，合楼面价6001元/平方米，溢价233%。
但值得注意的是，在迪士尼去香港前，其周边房价猛涨，但等迪士尼真正来后，周边房价不涨反跌。
对此，有业内人士认为，由于预期与现实之间的价值误差，上海也不排除这种可能。
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