戴德梁行:2011年广州房价及商业市场预测
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2011-01-11 01:05:01    来源: [ 观点地产网 ]

在CPI处于高位的时候,房价不可能下降,反而会带领投资行为的上涨。

  观点地产网 见习编辑 陶鲤 1月10日,戴德梁行举行的2010年下半年房地产市场分析新闻发布会上,戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文、商业部高级助理董事李慧敏分别就2011年广州土地市场、住宅市场、商业市场等预测,阐述了各自的看法。

  土地市场

  在全球经济经过年初较快复苏后,世界各国达成初步共识:继续宽松货币政策。美国和日本等国,在宽松的货币政策推动乏力,经济增长缓慢的背景下,采取了更大程度的宽松货币政策。

  2010年前十一个月中国城市居民消费价格总指数(CPI)同比增长3.2%,超出市场预期。在2010年广州地王频现的背景下,黎庆文指出,目前国内一线城市地块供应相对紧缺,各大房企正逐年加大买地成本所占销售收入比例。

  黎庆文认为,广州是大型房企持续关注的市场,目前开发商资金充裕,房企要求全面布局,保证一线城市的土地储备。广州作为重点市场之一,将吸引各大开发商投资。

  住宅市场

  对于所有人都关心的房价问题,黎庆文则表示,2010年城市居民消费价格总指数(CPI)持续攀升,通胀压力大。随着CPI的持续上涨,中心城区成交比重加大,消费者更多的关注中心城区的优质物业。在CPI处于高位的时候,房价不可能下降,反而会带领投资行为的上涨。

  限购令出台后,郊区买家纷纷转向市中心。据戴德梁行统计,2010年广州51%的成交量来自于越秀、荔湾、天河、海珠、白云和黄埔六个中心城区,成交总占比高于去年同期的5个百分点。

  回顾2010年房地产调控政策,为什么房价越调越涨?黎庆文分析首先是城市居民消费价格总指数CPI过高,其次是中国人口聚集过快,最后是国人的投资渠道过窄。通过对近年广州住宅成交量与价格的对比,广州住宅价格虽然呈周期性变化,但难改上升趋势。

  虽然房产税试点和加息预期不明朗,黎庆文预计2011年广州楼价仍然上升,但升幅将趋于平缓,不会超过2010年房价的涨幅。

  商业市场

  据戴德梁行统计,从2008年起广州商铺市场的成交价格逐年增加。2010年全年广州市场商铺除了6、7、8三个月供应量远大于成交量,其余月份成交量均大于供应量或与之持平。

  目前广州主要商圈首层租金水平分别为:体育中心商圈租金范围为550-2300元/平方米/月,同比增长8.6%;北京路商圈租金范围为600-1400元/平方米/月,同比增长5.0%;环市东商圈租金范围为1000-2000元/平方米/月,同比增长4.3%。

  优质物业的激烈竞争催生出现新业态,差异化经营成为市场大势所趋。今年广州预计落成的商业物业包括:位于珠江新城CBD的高德置地四季商场;位于天河路与天河东路交汇处的太古汇;位于珠江新城马场路东的珠江太阳城广场。

  广州写字楼市场成供应交量从2007年逐年递增,而一手市场的成交量则在2009年稍有下滑。在写字楼租金与售价方面,只有在2008年,写字楼租金高于售价,其余年份售价均高于租金。

  目前广州主要写字楼的售价与租金水平分别为:体育中心CBD售价28000元/平方米,同比增长40%,租金范围为127.56元/平方米,同比增长1.9%。珠江新城CBD售价36000元/平方米,同比增长40%,租金范围为138.53元/平方米,同比增长11.7%。广州甲级写字楼租金和价格均称上涨趋势。

  今年广州预计落成的写字楼包括:位于珠江新城CBD的恒大中心、位于珠江新城CBD的广州国际金融中心、位于体育中心CBD的太古汇、位于珠江新城CBD的利通广场。

  李慧敏分析,大型房企、金融机构投资写字楼物业,珠江新城总部经济效应突显,随着来广州消费的国内旅客大幅增加,交通轨道完善及商圈的快速发展,未来华南区将成为极具影响力的商业片区。

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