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城市观点论坛中国行2010年度讨论之万科三千亿与模式之辩

作者: 时间: 2011-01-06 17:28:47 来源: [ 观点网 ]

　　黎振伟：我在讲课的时候经常讲项目，最近经常要将企业管理，我推荐许多讲企业管理的老师，注重企业竞争力进入下一环节的讨论，上午我记得大家有一个论坛，金科地产的感觉机制，下一个环节就由李总来主持，企业的万科三千亿与模式之辩。顺便我帮李总在邀请几位嘉宾：美佳华实业有限公司总经理陈培源先生；北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝；兰德咨询中国有限公司董事长宋延庆；深圳众厦事业发展有限公司董事长郭澍楠；《每日经济新闻》报社编委黄波。把主持交给李总。

万科三千亿与模式之辩

　　李战洪：主持了很多场对话，第一个是让自己说话得时间非常少，第二控制时间，第三让嘉宾不想说不敢说的尽量说出来。我们的题目是万科三千亿与模式之辩。首先我自己是开发商，我就想让开发商这一块后讲，先请黄波，我现在看到三千亿很吃惊，怎么想包括亚运城50个亿也完成的这么漂亮，这造就了千万的楼。我认为包括限购包括央视和媒体一直说房子的事情，我想请媒体的角度请黄总谈一谈。

李战洪

　　黄波：我想我是代表媒体说两句。李总说到一个话题大家谁在做营销，我毫不夸张地说一句，李总本人就是营销大师。说起做营销其实我觉得整个市场圈层和跟房子有关的方方面面的机构和企业，甚至包括所有的学员都在做营销。打广告是营销，买房子口碑宣传也是一种营销。他这个政策是好是坏不论，但是给房地产传递出来一个信号。

　　李战洪：如果央视不天天说房价，如果政策进入常态，我想这个房地产更正常一点，你认同不认同？

　　黄波：李总不能把责任推到媒体身上。其实在开始的时候，我觉得三千亿已经万科放言了，很具有浪漫情节。上海万科的活动今天我们上海突破100亿，其实这个万科集团的1000亿都跟我们传递这个市场上其实一个信号，我看了观点这次的G30的排序，从2010年房地产超过600万有3家，超过500家有7家。未来从今年到2011年到2012年三年的时候，我觉得200亿以下的规模的销售额在国内市场上不管是话语权、声音不如以前那么风生水起了。所以我觉得三千亿很浪漫，但是我觉得也不是遥不可及的。万科和现在正在异军突起的保利，不管是上市公司企业管理模式能不能跟得上服务，现在我们知道万科在城市公司之上和总部之间设置了一个层级，从总部到华东大区，能不能起到真正的有效的管理。其实分担总部的职能有些比较务实有些不行。

　　李战洪：我说当万科三千亿的时候，说明市场集中度越来越高，其实不需要看到中国房地产的中石油，如果出现的时候未来的分家G30将控制话语权，万科是一种模式，大家商业模式不一样，各自发展。在面临产业洗牌集中”越来越高的情况下，我们的企业就要开一个什么样的模具，请北京的朱总，在这种态势之下我们要开一个什么样的模具？

　　朱仝：刚才听了各位的发言很有启发，首先说一下咱们这个论坛的主题是三千亿，现在万科实现的一千亿，三千亿可能在不远的将来。2003年的时候博鳌王石的辩论能不能达到100亿，从那个时候到现在没有多少年。当然当年不一样，当然的房价是5000块现在不一样了，肯定要增长。就拿我们公司北京卖分是8000多块一平米，等到后期的时候18000一平米，一平米涨了1万块钱。关于钱数的问题可以说得很漂亮，万科也可以说得非常好听，但是实际上欣喜之余，我认为要清醒地看到整个价格涨上去了之后的数字。一定要镇定地安静地想一想到底是怎么回事儿。第二关于发展模式，我认为在中国来说，是一个大政府小社会的模式，跟欧美不一样，市场经济充分。现在尤其在北京，大政府小社会的概念我们充分地体会到了非常厉害。想让你供多少地就供多少地，说不好听土地局就那么几十号人忙死了也供应不过来。

　　李战洪：面对新的形式有硬工夫怎么都不怕。国家有一些企业通过这些早早就进入了商业地产，包括收购和兼并、合作，我们现在请了深圳陈培源，

　　陈培源：我是美佳华实业专门做商业地产的，尤其是在三线城市。从今天早上有很多嘉宾谈到转型，原来很多大的住宅开发商现在也逐步进行商业地产的开发。但是我们企业现在商业模式坚持在三线城市的核心位置开发，这个模式比较稳妥。现在一二线城市个别城市的开发蛋糕有点过了，所以我们对三线城市的开发比较有相信。有几个原因：一个是城市化，今天大家都谈到城市化进程。一个是消费的增长。产业的转移，现在很多沿海城市产业转移到内地，这个产业转移对将来三、四线城市有非常大的空间。第二点通过我们做了这么多年的体会，真正要把商业地产项目成功地运营，有一定的难度会碰到很多困难。现在大家都拼命地开发通过转型实际上各种的一些苦衷我们也是深有体会。所以整个成功的运营商业中心、购物中心不容易。第三我们觉得对三线城市的意识，他运营好不太容易，如果商业地产运营开发过胜了之后可能比住宅过量开发更加可怕和被动，所以也希望在转型期间大家有一个适度的合理的安排。我接这个机会讲一些体会。

陈培源

　　李战洪：是不是开一个关健词三线城市，三线项目，中心地段。难得的宋总经常写文章，你最后做总结发言，因为你把他们最后的建议。

　　郭澍楠：来了深圳我是众厦地产的，他是上阵房地产服务机构，我们有15年的经验，我个人有18年的从事经验。我看从房地产发展到高潮到低潮低潮又高潮，从今天和下午听的各个专家对市场的看法，我觉得整体总结一下目前我们中国房地产的市场。有些是怨政府，有些是怨开发商，有些是怨我们的民间财务太多，但是我觉得这些都是正常的现象。我把中国房地产市场形容在健康发展中的部分不健康的现象。我们现在的房地产从规划和产品来讲，我觉得我们所有老百姓都获益了，在这个过程中有13亿多的人，房地产开发只有12年，我们要对房地产市场有那么完美的要求我觉得是不现实的。第二今天话题是万科三千亿，我自己认为万科的三千亿如果从今年的1000多亿我估算在第五年他就能达到三千亿，或者未来可能会出现凡垄断的阶段。我曾经看过万科的预测在2014年可以达到两千亿。这些不是以开发商是神，或者不是他们有多大能耐，我觉得以来的是中国庞大的市场，我们在这样的民间财务不段增加，消费方式也不断增加。所以未来的市场我甚为是一个巨大的市场。所以我一直对开发商所的话，我们大胆地去发展。另外代说一下重筹竞争力，早期的是资源型的竞争。现在是产品型的竞争。我今天下午听了海尔卢董事长的云社区我觉得这就是他对产品竞争力的开始。我觉得未来不管市场政策怎么走，我们如何打造产品，让这样一种用家、商家、政府能共赢的现状。要提升产品的品质，我觉得可能要两个。1、在未来房产开发要产业化。2、不但要产业化还要产业整合。所以未来如果是一个整合者的身份变化产业化的方式，我想我们的方式会更大。谢谢大家。

郭澍楠

　　李战洪：给我们提一下建议。

　　宋延庆：10余家媒体签了协议，说三点：刚才李总说说点真话、实话大胆的话。第一三千亿有两点值得置疑。首先是不是真的是1000亿。分析了万科2010年的数据，会发现非常诡异的曲线，诡异在什么地方？比如去年合同额是600多家，合同销售额是400多家，我个人觉得他个人结算是700多个亿。这就是做财务的技巧。第二1000亿是不是第一，也未必。我为了求证这个事情我问了万达，万达是这样说的我们今年合同销售额能够确保600多亿以上，同时还沉淀300万平米的持有物业，如果按照15000千来算保守来算是什么概念。另外还有一个中海的两家企业，这两家加起来也是非常高的。所以我说的第一点是不是1000亿，是不是第一。我个人表示疑问的。

宋延庆

　　第二三千亿，也怀疑也不怀疑。所谓不怀疑如果未来10年符合递增的话，绝对没有问题。但是我表示怀疑有三点：1、王石要退居二线，因为没有一个企业家的旺盛精力保持20年。2、目前万科的产品线还不是全覆盖的。我们真正房地产的产品线可能在六七个才能全覆盖，目前万科的产品线略窄了一些。3、是模式。1月份给楼市写了两万之争的后世，万达的商业模式是现金滚动资产模式，他通过滚动让自己的资产越来越多，越玩越轻松的模式。一个是越玩越累计模式，大家可以比较一下。另外还有模式之外，他两个比较可喜的都是标准化的连锁开发复制，我们在座的大多数开发企业走得是差异化的模式，一个项目一个样，差异化的模式很难整合几个专家，我们建议要向两家学习标准化复制模式。

　　李战洪：最后问一句话就结束这次的主题论坛，首先问陈总，就三线城市做五万平方米需要自主资金

　　陈培源：每个城市没个地块都不一样，具体没有办法说。

　　李战洪：朱总你说什么样的三线模式企业单项目才能让自己的企业立于不败之地。

　　朱仝：我们也是出击把自己的事情做好，其他的变化再说，只有把自己的事情做好了，才能已不变应便谢谢。

　　宋延庆：关于模式的研究我有很多文章，说起来比较复杂。

　　李战洪：做顾问公司现在很不好作

　　郭澍楠：的确很难做，这个市场很严格，政策也很难作，大概是20%左右。

　　李战洪：认为真的许多房价降吗，大多数都买了，我想问一下你觉得人真正的愿意房价降吗？

　　黄波：每一个人希望自己的不动产增值，有希望自己买的下一套越来越便宜，我想整个人类都是在整个纠结不断前进。

　　李战洪：感谢各位专家，感谢在座的嘉宾。

　　黎振伟：今天上午曹总给我说现在很多公司都在抓紧安排年底销售，所以资金回笼很重要，最后一个环节艰难时刻、上市、信托、基金无余融资，这一轮的主持是平安物业投资管理有限公司董事长邹益民先生，请上来主持。