直面宋卫平 绿城的赚钱心得

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2010-12-13 02:08

  • 面对大家对绿城追赶万科的疑问,宋卫平给出的解释是:“我从小学开始,就没考过第二!”

      观点地产网 梁嘉欣 12月10日下午,绿城中国召开2010年投资者恳谈会,久未露面的宋卫平再次出现在公众面前。

      在长达一个小时的恳谈会里,以往常常语出惊人的宋卫平也并没有过多的保留,面对众多的媒体,一样地“掏心掏肺”、直率敢言,并多次获得与会者的掌声。

      不考第二

      670亿,这是绿城今年的全年销售目标。然而截止11月30日,绿城仅仅实现销售468亿,要在一个月内完成200亿元的销售,对绿城而言,已是不可能的任务。

      在这背后,不愿降价或许是绿城销售额无法实现突破的原因。绿城中国常务副董事长寿柏年会后透露,如果绿城愿意降价促销,完成670亿元的销售额没有问题。

      甚至在11月中旬,绿城更是一度逆市上调绿城·北京诚园项目售价。

      “我不满意。”曾放话要追赶万科的宋卫平,面对这样的销售业绩,坦率地表达了自己的不满。

      面对大家对绿城追赶万科的疑问,宋卫平给出的解释是:“我从小学开始,就没考过第二!”

      但绿城的现状多少让宋卫平有点无奈,宋卫平给2011年绿城的销售目标是500亿以上。至于赶超万科一事,“暂时放一放吧。”

      宋卫平坦承,与目前销售金额排前列的房企相比,绿城确实在投入运营的资金上不是同一个数量级,“差得太远了”。

      “只有我们一家是社会投资者,其他全是有较好的国资背景,或者像万科这样从资本市场里面圈了很多亿,比我们多做80倍。靠房产公司的积累是无法发展的。”

      但宋卫平还是希望明年的销售水平能达到今年销售目标的规模。据了解,绿城明年全国的上市房源可销售额就达1000多亿。宋卫平表示,希望去化率可以达到60~70%。

      不过直率的宋卫平还是对自己的产品颇具信心,“全国比我们房子做得好的最多有一家半家。”半家,指的是星河湾;一家,指的是龙湖。

      一文钱难倒绿城

      高负债率一直是绿城的代名词。但宋卫平对此并不苟同,“我现在手上有100个亿,我买了100个地,放了五年,这个地已经值300个亿了,那资产表表示我负债100亿,这合理吗?傻瓜才觉得合理。”

      尽管如此,缺钱,一直是绿城的致命伤。“一文钱也难倒英雄汉”,在短缺的资金面前,宋卫平也只能摇头,“没办法,真的没办法。”

      长期以来,绿城一直企图用极少的资金撬动更多的项目。但绿城最大的困惑,就是永远不够钱拿地。

      按宋卫平的说法,现在的绿城就是靠100亿元的自有资金加上合作方的100亿,去支撑500亿的销售收入,维系近3800万平方米的土地储备。

      虽然一直在公司自诩是“最保守的人”,但在老部属的眼中,宋卫平在拿地方面还是较为激进,“有时候就是控制不了。”

      “真的会做得比较辛苦。”宋卫平表示:“有时候回头看,我们就靠那么一点钱把这个企业做到这样一个规模,也不知道怎么做起来的。无意中看到好地就千方百计去买,我当时做得非常辛苦,后来要更辛苦。”

      与此同时,今年政府对金融行业的把控力度日趋加大,房企的融资通道不断收窄,融资的困难也越来越大。

      企业终归还是要生存,如何在资金紧张的情况下谋求更长远的发展,成为摆在宋卫平面前的一道难题。所幸之是,宋卫平找到代建这一突破口。

      长工的赚钱心得

      今年9月,绿城成立房产建设管理有限公司,正式宣布走上代建之路,这一模式将成为绿城未来发展的重心。

      据了解,自成立到现在,短短三个月绿城商业代建签约项目已达21个,总建筑面积337万平方米。

      宋卫平对代建公司有这样一个期许:每年大概代建50个项目,当然希望能做到100个,这样该公司在五年内的销量就可达到上千亿,或成为绿城销量最大的一个公司。

      他预计,四年内代建的毛收入或达80亿左右。五年以后,绿城中国本身的开发能力和盈利水平能够到30-40个亿左右,而在代建里面能拿到20亿左右。

      宋卫平把绿城比作贫下中农,地主家的“长工”。在宋卫平的眼中,代建是最聪明的赚钱方式,而且是一盘“不需要本钱的生意”。

      “我如果没有钱的时候呢,我用其它一些小的战略合作伙伴的钱,再用绿城的品牌去圈地,这也是我们探讨的一个想法。如果愿意做的话,会创造出来一个没有钱的模式下的代建模式。”宋卫平表示。

      “做这个又难又不难,如果很辛苦的去做就不难,如果困难不去做就很难。”宋卫平笑称,代建业务的难点,就像别人家的小媳妇,或是上门女婿,相处很困难。

      宋卫平也指出,代建存在一定的风险,“我是公司品牌的风险,对方的风险则是买地的钱,双方都是有共同的利益诉求才结合一起。”

      “我虽然做长工,但理论上这些房子都是我们通盘来运作,应该说它以绿城的标准,不是因为跟他合作就用合作标准,它是大于绿城的标准去做这个项目。”宋卫平表示。

      “有时想想,不如以后做长工算了。”宋卫平低头吟语。

      依托代建模式的发展,宋卫平表示,千亿目标两年就能达到。

      泡沫?让别人说去吧

      尽管变相调低了明年的销售目标,但宋卫平对后市依然明显乐观,认为房价在今后的十年,二十年肯定稳步上升。“明年起码涨10%。”

      “任何的专家都比不上我这个专家。”宋卫平信心十足。

      “我在八年前说,上海的房价到2万元必然到一个拐点,我跟你打赌,现在上海的房价贵的房子快接近20万了。”宋卫平的“赌性”再次显露无疑。

      “我在余姚市转了一圈,现在当地的楼价就达到1万元,五年前也就5000块钱而已。浙江省房价过万的县市区已经占到一半以上,这个趋势真的停不下来了。”

      到底这里面有没有泡沫?宋卫平把问题抛回给记者:“你去比较一下,你是愿意到这个地方来,还是愿意到其他地方去?如果你想去旅游,杭州跳出来的概率是多少?那些五星酒店相对招待所是不是泡沫啊?他们说是泡沫就让他们去说,言论自由。但是,城市之间当然是不一样的。”

      “你说杭州西湖值多少钱?一个城市里,西湖可能是一万亿或是两万亿,你跟它放在一起这时它的房价肯定是高的。杭州的商业和社会安全做得很好,就是房价贵一点,贵一点就贵一点,竟然说是泡沫。”

    撰文:梁嘉欣    

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