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杨箕村最后疑问：富力保利逐鹿广州旧改？
作者: 见习编辑 陶鲤     时间: 2010-12-14 00:55:03    来源: [ 观点网 ]

杨箕村楼面地价8953元/平方米，已是广州历年商住用地单价第二高，仅低于广铁南站地块的9828元/平方米。

　　观点网 见习编辑 陶鲤 折腾了许久的广州杨箕村改造几乎尘埃落定，剩下一个最后的疑问是，谁来改造？

　　广州市国土房管局12月10日发布公告，正式以挂牌方式出让杨箕村改造地块，继猎德村和琶洲村旧改地块出让后，杨箕村改造正式启动。

　　杨箕

　　根据规划方案，杨箕村改造项目总用地面积为11.49万平方米，总建筑面积64.8万平方米，分为村民复建房地块和公开出让地块。

　　根据广州市国土房管局发布的挂牌文件，公开出让地块为商业金融业用地、二类居住用地和中小学用地，用地面积为6.2808万平方米(可建设用地4.4288万平方米)，容积率6.18，建筑面积27.38万平方米，其中包括10万平方米住宅面积和16.0272万平方米商业金融业。

　　公告显示，杨箕村公开出让地块底价为4.7265亿元，竞得人必须按照杨箕村全面改造要求实施开发建设，并承担全部改造成本。

　　经测算，预计全部改造成本约18.8亿元。整体计算，杨箕村旧改项目的起始价已经达到23.5265亿元，楼面地价8953元/平方米。

　　资料显示，2007年猎德村旧城改造商业项目楼面地价8095元/平方米；2009年琶洲村旧城改造项目楼面地价仅4714元/平方米。此次杨箕村旧改楼面地价8953元/平方米，已是广州历年商住用地单价第二高，仅低于上月出让的广铁南站地块的9828元/平方米。

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，杨箕村旧改楼面地价8953元/平方米相对广州南站来说不算太高，而且楼面地价也只能作为一个参考。

　　结合杨箕村旧改所涉及的商业项目，黎文江预计最后竞拍的成交价格将不会超过16000元/平方米。参照杨箕村周边项目楼价已经去到20000元/平方米以上，预计建成后价格有望突破30000元/平方米。

　　逐鹿

　　在土地资源日渐稀缺的广州，参与旧城改造无疑是进入广州土地市场最有效的途径之一。

　　实际上，此次杨箕村旧改地块出让价格不低，而且竞买申请人的条件要求也比较苛刻。

　　公告显示，竞买申请人必须在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上；竞买申请人（或其关联公司）须在杨箕村周边区域（广州市越秀区及珠江新城）拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用；而且本次出让不接受联合竞买。

　　按照上述条件，有分析认为，只有富力地产、保利地产、越秀城建及高德置地等少数大开发商有资格参与拿地。

　　今年3月，富力地产在其2009年业绩公布会上，就曾披露广州杨箕村的旧城改造项目已经签署初步意向。

　　对此，黎文江表示，由于竞拍条件规定不能联合拍地，根据先前对该地块可能会达到46亿的总价推算，单独由任何一家实力不是很雄厚的地产开发商出资拿地，都会相对造成其资金链的紧张。

　　满堂红地产研究员则表示，比较看好富力与保利。一方面这两家房企有比较多的城市旧改经验；另一方面，考虑到本次竞拍不接受联合竞买，这两家房企的实力相对比较雄厚。相对来说，越秀城建的拿地策略一般是在广州郊区，而高德置地并没有城市旧改的开发经验。

　　此外，还有广州房地产专业人士表示，除了上述四家开发商外，新鸿基、合景泰富及合生创展也有可能参加杨箕村旧改项目的竞争。

　　该人士比较看好富力，一方面富力依靠多个“旧城改造”项目实施土储战略；另一方面，富力在年报中却谨慎地表示将实施“收紧土地收购”政策。

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