广州86亿地王仍存悬念 广铁或选择合作开发
作者: 姚燕云     时间: 2010-11-26 00:08:03    来源: [ 观点地产网 ]

虽然地块总价高昂,但事实上对于广铁而言,其最后仅需出30%的地价,并不会构成太大的压力,真正让广州业内人士关注的是广铁对于该地块的开发能力。

  观点地产网 姚燕云 11月25日下午三点,广州国土局拍卖大厅里人头涌动,广州年内挂牌的最大住宅地:广铁南站地块将在此公开出让,这是国内首次采取“公开出让、收益返还”的方式改造的旧厂房用地。

  在经过激烈角逐之后,该地块被广州铁路集团羊城铁路实业发展有限公司以86亿元的高价拿下,折合楼面地价17276元/平方米,成为广州年内新地王。

  现场角逐

  该地块位于荔湾区黄沙大道(广铁南站),出让面积26.1507万平方米,可建设用地面积15.5559万平方米,容积率≤3.2,建筑面积≤497789,为居住用地、城市公共建筑用地与城市公共绿地。

  挂牌文件要求,竞得人需负责地块内铁路博物馆、詹天佑纪念馆的建设,并承担由此发生的全部费用,该二个纪念馆的设计方案与施工方案应征求广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司的意见,同时二纪念馆建成后的权属归广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司所有。

  另外,地块现场铁路通讯电缆、工务、机车、供电等设备的迁移由原用地单位广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司负责,费用亦由该公司承担。

  据广州国土局资料,该地块竞拍前共有五家企业报价,分别为29号万科城建联合体,68号中海与光大联合体,18号广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司,48号保利华储联合体,最高报价为29号的48.2亿元。

  但最终到现场参加竞拍的仅有四家,标号为9号的竞买者在竞买开始前就放弃了竞拍。

  在拍卖现场,广铁集团所持的“18”号报价牌从头一直举到尾,先后力挫万科城建联合体与保利华储联合体。而中海与光大联合体的代表从始至终都未举牌。

  竞价从15点05分开始,起拍价为29号的最高报价48.2亿元,增价幅度为500万元。主持人宣布加价开始后,广铁集团与万科城建联合体开始轮番报价,18轮后,万科城建联合体报出49.1亿元时,主持人将增价幅度调整为1000万元。

  第57轮,在广铁集团报出53亿元的价格后,主持人笑言:“再调整增价幅度1000万元,好不好。”全场哄然大笑,现场紧张的气氛有所缓和。按照这个报价,该地块折合楼面地价已达10647元/平方米。

  就在所有媒体和观众都认为该地块竞得人将在广铁集团与万科城建中产生时,保利联合体突然出手,加入“战团”。

  在经过155轮叫价之后,万科城建联合体退出了竞价,广铁集团与保利联合体开始了最后的角逐,此时地块总价已从48.2亿元升至74.6亿元。

  双方竞争毫不退让,保利联合体紧跟广铁集团报价,多次在主持人喊“第三次叫价”的前一刻突然举牌,现场气氛再度紧张。

  这场拉锯战持续了1个小时后,保利华储联合体也不得不放弃竞拍,“不屈不挠”的广铁集团最终以86亿元的高价摘牌,溢价率达79.46%,折合楼面价17276元/平方米,创下广州新的单价地王纪录。

  没有赢家的竞拍

  对于86亿元的成交天价,广州房管局新闻发言人表示,此次公开出让的成交价格,显示出了市场对广铁南站独有内在价值的认可。

  上述人士介绍,该地块具有很好的区位资源优势,首先它地处老城区的中心地段,交通、教育、医疗各方面配套都相对完善,而且南邻珠江,东临白鹅潭。

  “对比相邻不远的恩林路旧城拆迁补偿9000多元/平方米的价格,以及荔湾区的陈家祠拆迁补偿最高每平方米17000元的价格。从这个地段的拆迁补偿衡量来说,楼面地价17276元/平方米的价格还是可以接受、可以理解的。”合富辉煌首席分析师黎文江也分析道,“未来开发后可能会达到3万元的房价。占40-50%的地价的话,要至3万元以上才可以,地段为旧城区,广州最老很有名的地段,有江景,河岸线与珠江新城是有得比,可以跟珠江新城的房价进行比较的话,还是可以接受。”

  但黎文江同时认为,今天广铁南站地块的成交“没有一个赢家”。

  黎文江表示,广铁集团原本就能拿到该地块,可现在地价被抬高后,一样要付出比较大的代价。另外,广州市政府在这次拍地里虽然回收资金比较多,但是出了个地王,有可能引致更严厉的调控,同时现在融资很困难,开发方可能出现资金困难;就买家来说,会觉得新地王诞生之后房价更高。

  广铁开发能力被疑

  值得注意的是,广州铁路南站项目符合广州“三旧改造”的政策规定,将按土地出让成交价的60%计算补偿款,在2010年前完成搬迁、拆除的,按成交价10%追加补偿比例。因此,该地块成交价的70%将返还给原土地使用权人广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司。

  因此,虽然地块总价堪称高昂,但事实上对于广铁而言,其最后仅需出30%的地价,并不会构成太大的压力,真正让业内人士关注的是广铁对于该地块的开发能力。

  一名广州业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示,目前广铁集团的资金和实力及开发经验等都不足够开发这么大的项目地块,因此,必须要联合一家资金和开发经验及技术等方面比广铁集团好一点的房企,作为开发项目的条件。

  该质疑并非毫无根据,根据历史资料显示,广铁集团虽然在广州开发过住宅项目,但大多数均为出售给企业内部员工,并未形成规模开发的能力。

  此前亦有传闻称,该地块将是广铁联合珠光控股一起开发。但据拍卖现场资料显示,18竞买人仅为广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司,而并非广铁集团与珠光控股联合体。

  对此,上述人士猜测称,广铁之所以以独立身份拿地,有三种可能性:一是避免市场对广铁集团开发该块地的能力产生怀疑;又或是两家公司存在“私下协议”,对外称为广铁集团拿下地块,实际却是进行合作开发;第三种可能是,广铁集团临时取消了与珠光控股的联合拿地协议。

  而黎文江则认为,若广铁集团与珠光合作开发该地块,也有可能会再联合其他开发商共同开发。“亚运城一开始是三个开发商,后来才再加二个开发商,这是难以预测的”。

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