公租房基金潜行：保障房证券化前路难明
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-11-25 01:23:09 来源: [ 观点网 ]
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基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠，否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看，没有政府的税收或其它优惠，它很难发展起来。”
观点网 梁嘉欣 作为保障房证券化的先行者，由全国工商联房地产商会主导的首个公租房基金即将成立。
据称，该基金由华远集团、路劲地产、复地集团及华润置地等9家房地产企业和金融机构联合发起，拟募集资金100-300亿元，于未来三年内，在全国各地投建约1000万平方米公租房。
该基金相关负责人透露，目前公租房基金的设立方案已经拟定，并正在报批当中，预计于明年年初正式启动募集。
根据方案，公租房基金的租金标准将采取与地价联动的方式，预计租金水平在市场价的50%到80%，预期年收益率介于5%到15%，基金投资后第7年退出。
而发起人除作为基础投资人，在未来公租房项目的建设过程中，亦充项目的当合作方、承建方或管理运营者。
对于解决保障性住房资金来源问题而言，这似乎是个重大利好消息。
保障房资金困境
一组权威数据显示，2009年，全国保障性住房用地供应量仅27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
虽然今年以来，中央有意加大对保障性住房建设的力度，下达了2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套指标。
但到目前为止，各地完成情况也普遍滞后。有分析人士统计，截止8月底，全国保障房的开工率不足75%，更有部分城市出现零开工的现象。尽管国务院一度调低了完成的标准，但依旧于事无补。
金融学家杜丽虹指出，如果今年定下的保障性住房规划能完全实现，至少也要10年的时间。
核心似乎还在于保障房建设资金。建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东指出，资金缺口和开发力量不足是保障房开工不足最主要的障碍。
杜丽虹表示，目前而言，保障房建设的资金由政府全部出资，中央政府下达部分资金，地方政府配套剩余资金。以政府为投资主体的开发和运营模式，必然会出现供给不足和低效率的问题。
在这样的背景下，保障房证券化无疑是解决其资金来源问题的最好方式。相关人士表示，公租房基金的成立，将能通过引导民间资本投入公租房建设，及时补充政府的资金缺口，协助完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题。
杠杆化的担忧
但公租房基金显然并没有想象中的完美。杜丽虹直指，现在中国的问题就是杠杆化不足。公租房基金的成立能不能真的撬动中国的杠杆，依然尚存疑问。
杜丽虹分析表示，从国际经验来讲，这么大的保障性住房完全依靠政府投入压力非常大，公租房基金这类的证券化模式是一个比较有效的途径，具体的发展还要看政府愿不愿意给予相关的政策优惠。如果撬动得好，将是个正向循环，如果撬动不好，就是政府的负担。
“否则只是政府号召成立这样一个基金，达不到市场化的回报率，还是吸引不了民间资本进来，最后还是要靠政府出资，这跟政府全部出资是一回事。”她解释道。
杜丽虹提醒，不能让公租房基金变成集体建房，大家集资分担风险的一个过程。
同时，杜丽虹建议，公租房基金如果希望有民间资本的参与，发挥杠杆作用，政府首先就要抛砖引玉，给出一定的好处，例如政策性的优惠、税收或其它方面的补贴。
配套制度的缺位
在这点上似乎还有迹可循。今年以来，相关部委已经相继出台了一些关于保障性住房建设的优惠政策。
5月中旬颁布的新非公36条就提出，支持和引导民间资本投资建设公租房，享受相应的政策性住房建设政策。
9月底财政部亦颁布有关税收优惠政策的通知，也分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。
11月16日，财政部、国家发展改革委及住房和城乡建设部再次联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，表示允许各地利用贷款贴息引导社会发展公租房。
尽管利好政策频频出台，但杜丽虹认为，这些都是比较大的概念，目前政府真正明确的优惠政策仍未出台。
她表示，基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠，否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看，没有政府的税收或其它优惠，它很难发展起来。”
杜丽虹另指，目前公租房基金的发展，除了依靠政府大力发展公租房，还要求资本市场发展到一定程度。
“现在仍取决于基金是走公募还是私募的通道，如果是公募，那就是reits，这就需要国务院对reits产品的批准，reits产品要上市还需要一定的税收优惠，优惠能不能给，依然是个待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要税收方面的优惠。如果没有政策性的优惠，其它免谈。”她表示。
“现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺一个比较好的制度。”杜丽虹称，如果政府能建立好一定的机制，将是一个点石成金的作用，给一定的优惠或政策的杠杆就能撬动大量的民间资本进入。
回报率与风险并存
事实上，在投资资金方面，公租房基金的募集可能还不是什么难题。据介绍，自公租房基金筹建以来，已经得到众多开发商及相关机构的积极响应，9名发起人合计将认购基金总份额的10%—20%。
“建立一个基金的目的是吸引民间资本的参与，但民间资本不是傻的，没有合理的收益是不会参与的。”杜丽虹指出。
她表示，现在就算是普通房屋的租金收益率都没有银行存款利率要高，公租房那么低的租金更加不可能达到一个合理的收益水平。
对房企而言，公租房基金5~15%的年收益率，这已不仅仅是个合理的收益水平了。杜丽虹直指，但这个年收益率水平还很难达到。
据了解，在正常情况下，市场化的房子租金回报率，一线城市不到2%，二三线城市也仅3-4%，而公租房的租金回报率在这个基础上要再低20%左右。
“要达到5-15%的年收益率，政府肯定负担了大部分的土地成本和部分的开发成本，使得地产企业的成本大大降低，在租金低的情况下能达到一定的回报率，这要求政府给出一定的资金优惠”，杜丽虹指出。
但杜丽虹还是认为，在调控的背景下，尽管公租房建设利润率很低，但却是一个相对稳定的利润率，房企还是愿意参与。“如果在公租房的运营方面，如果没有一定的回报或某种收益的补偿，企业是不会愿意参与的。”
公租房基金前景的另一个担忧在于对于过度杠杆化的担忧。此前，美国爆发的两房问题已经暴露出资金杠杆化潜藏的风险。
对此，杜丽虹指出，美国两房问题的出现确实是过度杠杆化的结果。“对政策过度相信，资本的拨备、贷款都太过低，以至后来企业的90%的资金都是来自非自由资本，这肯定容易出现杠杆化的问题。”
对于国内公租房基金如何避免杠杆化过度的问题，杜丽虹提出，只要政府对企业资本金给出一个合理的要求就可以达到。
她续称，尽管美国两房出现了问题，但它的一些做法还是值得借鉴。包括在住房方面的保障、在建资金的通道，公租房基金只是解决了股权通道，还是要有债权方面的通道。
“在正常的拨备水平下，如果使用证券化的工具，会是一个很好的杠杆。”杜丽虹表示。
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