广州出台楼市四条新政 “限购令”从严引争议
作者: 武瑾莹     时间: 2010-10-15 21:45:44    来源: [ 观点地产网 ]

这种限购令不是很符合广州市情。总体上来说,广州上半年的购房需求还是以改善性需求为主,投资的炒作其实不是很多。

  观点地产网 武瑾莹 在北京、上海、深圳等城市的限购令出台之后,一线城市中最后的一个广州今天也终于公布了最新的房地产调控政策,在备受关注的“限购令”方面,广州版细则更加明确。

  与此同时,广州新政在信贷、公积金等方面也做了明确规定,向来在政策调控方面比较温和的广州这次似乎也开始动“真格”了。

  广州新政

  广州版地方新政采取了4方面的措施强化调控。其中,“限购令”明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房,不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房,未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施。

  广州房管局副局长、新闻发言人黄文波表示,要坚决制止不合理购房需求,严格限制各种目的炒房和投机性购房。

  “在广州的调控政策中,我们跟其他的地方还是不一样。我们认为未成年人单独购买商品房是不合理需求,是一种超前的消费需求,这种超前消费应该得到抑制。”黄文波强调了广州尤其针对“18岁以下不得单独买房”的规定。

  除了限购令之外,广州市还将严格贯彻国家差别化住房信贷政策。其中对第二套房贷首付比例不得低于5成,贷款利率不得低于基础利率的1.1倍;第三套及以上房贷全面停贷。同时,住房公积金同步实行差别化信贷政策。

  此外,广州市还将加强对土地增值税的征收,除了经济适用住房不预征外,对普通商品住房按2%的税率预征,对非普通商品住房按3%的税率预征,对别墅按4%的税率预征。其中对定价过高、涨幅过快的楼盘,广州市地税局江会同房管局密切关注,重点对其进行土地增值税清算和稽查。同时,扩大住房保障力度。

  黄文波表示,这些调控措施是依据近期广州楼市动态而出台的临时性调控措施。且由于房地产发展的区域差异性,一些地方的“限购令”略有不同,但是各地落实中央楼市调控精神的信心、决心是一致的。

  自9月29日以来,国家多部委出台新措施调控楼市以来,各地纷纷出台“限购令”。目前,深圳、厦门、上海、天津等地均出台了相关的限购措施,落实房地产调控。

  广州新政将从颁布之日起即时实施。其中,一手房交易的时间按照网签日期认定,二手房按照房管局业务收件时间认定,没有任何的“缓冲期”或者“优惠期”可言。

  黄文波坦言,广州7、8月的成交和价格上涨明显。从4月新政之后,5、6、7连续几个月,广州楼市中不合理的需求得到了抑制,成交量出现了一定幅度的下降,出现了量减价滞的态势。但到8、9月份之后,广州市进入了传统的销售旺季,从成交量来看,成交量涨幅比较快,9月份网签达到80万,比8月份增长了69%,网签价格环比8月份也上升了11%。从8-9月份来看,房地产的交易量和交易价格都出现了一定幅度的上涨。

  但黄文波同时也表示,今年8、9月的价格涨幅尚在合理范围之内,尚未超过往年的正常成交。

  为了限购令及限制贷款措施的顺利进行,黄文波透露,目前广州正在将各区和两个县级市的房地产住房的信息建立了大的数据库,方便购房的业主以及受委托的金融机构公积金中心,包括受委托的开发企业来查询,查询的结果,将会与各商业银行和公积金中心公布。

  据悉,在两周之内,广州这个查询平台就要完善,两周之后,就要在各个区的交易登记中心要开设窗口接受业主查询。

  同时,针对限购令,黄文波称,这只是一个暂时性的措施。但政策的制订是有依据的,主要考虑三个方面,一个是国家总的政策的调整,国家整个经济运行的大局,房地产总体的态势,国家是否出台新的调控政策,这是我们的调整政策必备要求。第二是就是具体房地产市场运行的标准,具体的运行,不可能是每个城市都独立的,而是有关联的,最后就是本地市场的运行情况,首先是要遏制房价过快上涨的目的。

  黄文波称,如果调控措施出台后,房价如果继续有上涨的态势,不排除还会采取更为坚决的调控措施。

  至于信贷认定的相关问题,黄文波表示银行和公积金都在制订细节,以后会公布。

  业内解读

  对于广州版的限购令,业内人士也持有不同的意见。

  世联地产CEO黎振伟表示:“这次的调控是一次政治任务,国家要调控房价,各地都出了政策,广州顺应要求必然推出调控。

  黎振伟认为现在国家要调控房价,新政出来后对于广州的未来房价肯定是会有影响的。他表示:“但是新政的概念很模糊,一套是如何界定没有很清楚。这次最关键的就是地方政府的执行力,这次新政后就是开发商、买家、地方政府三者的博弈。”

  而广州地产专家韩世同却表示,广州新政对投资性需求的限制并不明显。韩世同称,“这次的新政是效仿北京、上海的做法,总体来说对大批量的投资客还是会起作用,但是对于散户的投资却没有多大限制。新的限购令出来后,小户每个家庭还是可以再买多一套。”

  他还认为,这种限购令不是很符合广州市情。总体上来说,广州上半年的购房需求还是以改善性需求为主,投资的炒作其实不是很多。在韩世同看来,深圳模式的限购令对投资打击更大。

  合富辉煌首席分析师黎文江则不同意这样的看法,其对观点地产新媒体表示,与上海相比,广州的限购令更大严格。不但限制了户籍,连年龄也考虑了进去。黎文江称,经过以往经验的累积,广州的限购令对投资投机需求的漏洞也堵住了,而且在商业贷款方面、三套房贷款方面也作出了相关规定。

  黎文江表示,限购令的出台,在一定作用上会使成交量有所下降,但对于房价下降的作用则不明显。原因则是今年三季度之后,大部分开发商销售良好,今年目标业绩已经无须担心,自然不需要降价促销。

  事实上,黎文江一直认为,即使不出台限购令,全国楼市的成交量第四季度也是呈下降趋势。因为第三季度“该买的都买了,开发商的货也卖得差不多了”。

  此外,在今日公布了限购令之后,众人最担忧的一点时,因广州的两个县级市增城和从化并没有纳入新政的实施范围,于是广州十区的限购是否会让购房者流向增城、从化从而推高两地房价。

  黎文江也认为这完全可能,而且两地政府一直希望房价能涨起来,主要广州市政府没有强行规定,两地政府的确可以借此发展房地产。

  对于这个担忧,黄文波的回答是“两个县级市可以独立行使权利,两个县级市可以根据广州市的相应情况来制订相应的政策。”

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