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李战洪:房企的意义与异地扩张
作者: 观点地产网     时间: 2010-10-13 10:55:31    来源: [ 观点地产网 ]

本届文登行论坛的议程主题是:区域经济与地产发展,下面我们将正式进行论坛的演讲环节。今天上午政策研究中心王珏林先生,文登市人民政府副市长谭远国先生,世联地产首席技术官黎振伟先生,金科集团副总裁李战洪先生都将为我们奉献精彩的城市观点论坛文登行的主题演讲,同时我们还将先现场的嘉宾推荐我们文登市的优质土地项目。

  李战洪:很荣幸第一次来到好客山东长寿之乡文登,也是文登这座城市的定位和我们尽心尽责的巨大魅力吸引了我。主办方给我们的题目是房地产企业的异地发展,昨天中午因为在外地出差昨天晚上做的,就是借助这种的PPT来说,我觉得会更好,因为金科包括我自己都被誉为有实战性的,从实战性来说,在去年是在一百多亿今年也是在一百多亿,现在是30%的增长水平,所以我就是从四个方面来说。

  第一,就是我们的布局,因为这是13年的企业,我们总结出一个经验就是我们在一线的城市做品牌,二线城市做规模,三线城市做定论,所以我们最近这几年我们已布局了十个城市,现在在运作的有27个项目。

  第二,就是不误判大势。这是中国和日本的崩盘时间表,我要拿出来对比。但是我们的企业从不同的角度来说,我们有我们的预言,1985年的日本和2005年的中国来比较,一直到1991年它崩盘,中国到09年,中国的城市化只有46.7%,整整差30%。就是说怎么能扯在一起,如果在城市化率74.4%的时候,他们的房价可能升3倍,如果你74.4%到30%,30%是什么概念,日本就是30%的城市化空间,所以总体来说,谁主宰了大势,是不用怀疑的。

  第三,我们一定不误读政策,我们一定觉得定型的东西和定量的东西更重要,昨天来到文登的时候,谭市长和我做沟通,我就提出了一个观点先要看看政府想要什么,只有我们不误读政策,才能让自己的企业实现理性增长,所以我做了一个对比表,现在有几个阶段,我们做出四种状态,就是价平量缩、价平量增、价降量降、价降量增,从这四个状态来看是就是我们知道自己在干什么,就是包括我们在布局方面,这是一个特别好的机会,所以在这种情况下,所以我们主要是把握这两个机会。

  第三个方面就是从我们的布局我们有一个基本的导向,就是城市化导向。就是说我们拿出来这个图应该可以判断,我们在选项目、选城市的时候,城市化率是我们的一个重要参考依据。

  第四个方面就是行业态势分析很重要,鼎太分析的是拿结果来判断,所以刚刚从那个图上也看得出来就是我们判断房地产是多少就是多少,我们认为75%以上的城市率就是一个好处,后面也说了城市化率决定了房地产整体向上的大趋势,政策是小波段,它只是在短期内影响你的小波段,具体说的是用我自己的一个换算啊,中国目前的城市率是94.4%,距离植树化的阶段是25%,中国的城市化率平均一年是1.5%左右。

   城市化率决定了房地产整体向上的大趋势,政策是小波段,它只是在短期内影响你的小波段。定型总分析的三个结果判断:

  1、16年地产好时光,中国城市化率目前处在16.1%,距离“平缓成熟阶段”,按照每年年均增加1.5%计算,中九地产至少在有16年左右好时光。

  2、2008年的房地产调整的特点是:城市化率越过高的城市和区域,调整的力度越大,深度越深,时间周期越长,而城市化率不高的城市,调整的深度和时间往往比较短,也很容易率先见底,率先启动。

  3、主导地产向上发展大趋势是城市化率水平,政策只能影响“城市小波段”。

  第五个方面主要是从GDP增长的规律看中国地产发展。

  1、人均GDP在800-1300美元,住房发展为起步阶段。

  2、人均GDP在1300-8000美元,住房发展为“快速上升阶段”。

  3、人均GDP在8000-13000美元,住房发展为“平稳上升阶段”。(2008年广州1696美元,上海10451亿美元)

  4、人均GDP为13000美元以上,住房发展为“下降阶段”。

  另外,我们要用发展的阶段论去选择,

  观光阶段:人均1000-2000美元时发展阶段是追求体验。休闲阶段:到2000-3000美元的时候发展阶段就是追求愉悦,度假阶段:3000-500美元的时候发展阶段就是追求健康。三养阶段:人均GDP到5000美元以上发展阶段度假经济兴起。所以说一定要跟着经济发展水平来进行产品项目的定位。

  第八个方面就是一定要按市场的周期性规律,这次我们做了一个表。

  第九个方面就是一定要进入城市:参照合理房价之主要评估原则进行判断是否“泡沫”。

  1房价所得比:至6倍

  2房带本息占家庭收入:1/3以内

  3、年租金:房价=1:20(一般正常值年投资报酬率为5%)

  4、投资性需求:20%以下。

  5、房价涨幅:短期涨幅不超过30%。

  6、空屋率之警戒区:10%-50%。

  在全国8个人口大于500万的典型城市取样,以家庭住房面积75平米计算,按照房价泡沫水平,之主要评估万原则进行判断和参考对房价所得比和房贷本息家庭收入进行比照。

  一、房价所得比(房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考,不超过3至6倍)北京13.0上海11.5广州9.1深圳13.6重庆6.6成都8.6西安7.7武汉8.0

  二、放贷本息占家庭收入(房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考,1.3以内)。北京0.69、上海0.61、广州0.18、深圳0.72、重庆0.35、成都0.15、西安0.41、武汉0.42

  第十个方面就是在制定异地扩张方案,设计战术动作时,遵循以下五个原则:

  1、与企业发展战略、品牌战略、经营战略、管理战略、商业模式相一致的原则;2、方案功能最大化的经济性原则;3、方案与企业的技术,管理水平和市场需求相适应原则;4、方案实施的可行性原则;5、方案的差异化原则。

  好,谢谢大家。

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