豪宅热销透视:上海星河湾之定价与成交

观点网

2010-10-13 01:54

  • 尽管新政看似对豪宅市场影响不大,但与去年浦东星河湾相比,上海星河湾的表现似乎不如前者。

      观点地产网 周静怡 10月10日,两度延迟开盘的上海星河湾终于摆脱“噩梦”。伴随着新鲜出炉的上海调控细则,星河湾位于上海的第二个项目开盘首日就销售了近70%的房源,创造了上海今年高端住宅楼盘销售最快纪录。

      据介绍,此次星河湾开盘共有245套房源,总面积85596.48平方米。

      有数据显示,上海星河湾本期最高报价是74300元/平方米,最低报价是39000元/平方米。据了解,在开盘日销售的几栋楼房中,报价相对较低的房源,预订套数比较多。如8号楼预订14套,该楼的价格区间为3.9万元至5.48万元;10号楼则只有2套预订,该楼的价格区间为5.14万元至7.17万元。报价表上显示,房屋总价最低为1124万,最高达到5240万元。

      豪宅与调控

      在上海限购令下抢闸开盘,星河湾取得不俗的销售。上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则认为,尽管新政看似对豪宅市场影响不大,但与去年浦东星河湾相比,上海星河湾的表现似乎不如前者。

      “去年浦东开盘第一天就签了40亿,销售了70%-80%。而今年推出的上海星河湾,一天签了100多套,其实也还有90多套没出去。”陆骑麟表示。

      目前上海的成交数据似乎与9月底无异,陆骑麟表示,尽管目前上海星河湾预订已经很高,但预订不代表能成交,“肯定会出现客户有问题,这部分客户可能一个人买两套的,就卡在限购令上,也可能贷款贷不出,因此这种成交并不代表真实的成交。”

      事实上,在近期销售相当好的上海高端楼盘还有恒盛尚海湾,该项目的十号楼9月底开盘,连同恒盛位于上海的湖畔豪庭第二期为恒盛贡献了近13亿元的销售,占了恒盛9月销售的80%。

      然而在谈及尚海湾以及星河湾两者均出现热销场面的时候,有上海业内人士表示,同属豪宅,但星河湾在尚海湾面前,性价比立马下来了。

      该人士称,其在考察完上海星河湾项目后,直呼星河湾为“豪宅的价格,住乡下生活,低端的配套,经济适用房做邻居。”

      该人士认为,上海星河湾的销售,无论在不在新一轮调控的背景下,都会出现问题。

      热销的表象

      “首先,上海星河湾的定价是有些问题的,定价偏高。星河湾均价5万,但是周边的独栋别墅单价也比其低,周边还有经适房,公建配套的商品房。东面还有一个化工区,周边也根本没有什么配套,就一个星河湾看上去比较可以。除非就生活在星河湾里面不要出去。但是这种还是要靠大配套来支撑,小区的配套很难完全满足生活。”该人士认为,上海星河湾与浦东星河湾相比,差了一大截。

      “恒盛尚海湾卖得好,实际上是这个项目地段真的很不错,但是价格却和星河湾差不多。而浦东星河湾还算是比较接近市中心,但上海星河湾在外环外,从项目本身以及产品周边来看,这个价格偏高,未来的升值潜力并没有多少。”该人士在谈及星河湾和尚海湾的时候,透露如是看法。

      据了解,上海星河湾针对的客户群并不是上海本地客户。早前,有房企高层看好星河湾能在开盘首日热销,并透露,星河湾在开盘前3个月就开始了大规模的路演,举办了数十场在上海极有影响力的公关活动,蓄客超过1000名,但这一次推出的房源却仅为245套,供需比达到1:4。

      甚至有传因为担心星河湾入市后销售过火过快,上海政府相关部门要求其放慢网签速度,一天只能网上登记不超过5套,以达到少量多批纳入上海市均价,避免豪宅集中成交引起上海全市均价大幅拉升。

      然则目前在查看网上房地产信息时,开盘已三日的上海星河湾目前245套房源预定为166套,已售3套,仍有76套可售,事实上并未出现上述供不应求的场面,已售套数也并未达到每日限定的上限。

      尽管上海星河湾项目户型、装修标准与浦东星河湾相近,但在地段等方便做比较,本次上海星河湾的“热销”,在新一轮调控还没来得及发酵前,也许已经不如预期般美好。

    撰文:周静怡    

    审校:0



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题