　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好。欢迎来到2010城市观点论坛文登行的现场。从“博鳌到城市”，从“思想到观点”，城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产思想论坛--博鳌房地产论坛，自从2005年创办以来，先后走进南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、青岛、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州等十几个省市，并于2008年开始，岁末定点在广州举办年度论坛。今天城市观点论坛邀请大家走进山东文登市委书记、市长等面对面与专家学者以及全国各界的行业精英面对面，共同讨论地产发展全面实地考察一起鉴赏优质地块，浸泡温泉，走进道教文化的发源地。山东文登是一个拥有稀缺海滨资源的宜居城市，被誉为“中国长寿之乡，滨海养生之都”，其位于威海之中心，山海连天，今天的文登，正努力推进城市化进程的快速发展。最后请允许我代表山东省文登市人民政府欢迎各位朋友的到来。

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾他们是：

　　王珏林建设部政策研究中心副主任

　　张竞中共文登市委副书记、文登市人民政府市长

　　张海军文登市人民政府常务副市长

　　谭远国文登市人民政府副市长

　　李战洪金科集团副总裁

　　郭赞明光耀集团有限公司董事长

　　李兰凤沈阳翔凤房地产(集团)有限公司董事长

　　许群锋北京锋尚房地产开发有限公司副总经理

　　胡志坚北京和成恒业房地产开发有限公司总经理

　　刘聿达北京双全集团旅游产业事业部总裁

　　朱步峰戴纳普(北京)投资公司总裁

　　熊志伟深圳市鹏信华南投资有限公司总经理

　　陈潜峰武汉天下置业集团有限公司董事长

　　刘自新四川恒河实业有限公司董事长

　　韩志刚四川宏志实业有限责任公司董事长

　　郭飙天津浩达投资发展有限责任公司总经理

　　王锡国山东中汇置业有限公司董事长

　　陈岳西泰宇房地产开发有限公司董事长

　　李言涛山东八方实业有限公司董事长

　　陈广鸿广州维森置业有限公司董事副总经理

　　成卫平西安万城商物业发展有限公司副总经理

　　傅小晶美佳华实业(深圳)有限公司发展部副总监

　　深圳机场综合开发公司部长黎明先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士

　　还有更多来自北京、天津、广东、四川、西安、武汉、山东等地房地产企业总裁，文登市各部门领导及包括我们中新社等各大媒体的朋友，这里就不再一一介绍。欢迎各位嘉宾的到来。我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2010年城市观点论坛文登行的朋友们。

　　下面，我们有请今天会议的主办方致辞。首先有请中共文登市委副书记、文登市人民政府市长张竞女士致辞。

　　张竞：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，同志们，2010年城市观点论坛文登行活动今天在这里隆重开幕了，至此我谨代表中共文登市委、文登市人民政府对出席本次会议的各位企业老总、各位嘉宾，表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

　　文登是中国长寿之乡，温泉之都，道家圣地是中国优秀的旅游城市，生态城市，是最适宜人类居住的文化之城，养生之都。文登这个地方是物华天宝，人杰地灵，自古拥有文登学的美名，156公里的海岸线，阳光、沙滩、海浪、松涛等可以说尽显美丽无边的滨海风光。四座名山，“山不则高，有仙则名”。昆嵛山是海上仙山制度，圣经山是道教发源地，抚育了120多位中国的将军，是李龙的故乡，五处高品质的温泉和丰富的地域资源，为养生提供良好的条件，是国内外旅游青睐的山水乐园。文登同时是充满生机和活力的城市，培育起了工具、汽车零部件，10多家在国内同行业处于领先地位甚至在世界上处于领域地位的企业，是山东省进行新兴工业化的尝试，基地工业产业集身全国县域产业竞争100强，先后机身全国十大产业集群和中国百家产业集群行业，是中国工业家纺名城。

　　今年以来，我们充分利用宝贵的自然资源和优越的区位优势，积极推动养生产业的发展，着力打造中国长寿之乡，滨海养生之都，是这次“2010年城市观点论坛文登行”活动，为研讨区域经济与地产发展搭建了一个良好平台，对全面展示文登优美的自然环境，丰富的人文资源，独特的区位优势，加快对外交流合作，推动文化经济社会又好又快发展具有重要意义，希望各位来宾，借这次活动东风，进一步了解文登，关注文登，加强与文登的合作，实现我们的毋庸发展。最后衷心祝愿我们2010城市观点论坛文登行活动圆满成功。祝各位嘉宾，在文登期间生活愉快，身心健康，万事如意，谢谢大家。

　　主持人：谢谢市长，接下来有请观点媒体出品人，博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好。

　　今天非常高兴能和文登市人民政府共同举办“2010年城市观点论坛文登行”活动，首先我要代表观点新媒体向张市长等文登各位领导表示我们诚挚的敬意，正因为你们的建设，才使文登这么美丽，并具有这么大的吸引力。我们来自北京、广东、四川、湖南、西安、天津等各地的开发商精英和媒体共聚一堂，同时感谢王主任以及来自更多企业来宾，我想因为在接下来论坛的时间里，你们奉献出你们深邃的智慧，与区域经济与城市发展提出诠释，同时对文登资源优化的城市，如何在旅游、养生、文化、地产方面可以有更多不一样的思路和不一样的见解。如果说中国房地产行业走过了第一个黄金时代，我们完全有理由相信，在接下来的黄金十年，将会是三四线城市完美的全新的绽放，在2010走过的十个月里面我们先后走过成都和福州，八月在海南举办的博鳌房地产论坛，文登市已经成为其中最大的一个闪光点，所以今天无论是我们接下来的第二个房地产的黄金十年，还是我们接下来将举办更多的活动，昨天也见了张市长对我们未来文登市的城市运营和更多的想法。我想观点新媒体再次走进我们文登有更多的意义，并期望与文登市共同建造未来中国房地产全新的健康发展趋势与更多的崭新的亮点，最后祝论坛圆满成功。

　　主持人：好谢谢陈诗涛女士。随着我们主办方致辞的结束，下面我们将正式开始本届论坛的议程。本届文登行论坛的议程主题是：区域经济与地产发展，下面我们将正式进行论坛的演讲环节。今天上午政策研究中心王珏林先生，文登市人民政府副市长谭远国先生，世联地产首席技术官黎振伟先生，金科集团副总裁李战洪先生都将为我们奉献精彩的城市观点论坛文登行的主题演讲，同时我们还将先现场的嘉宾推荐我们文登市的优质土地项目，首先我们有请政策研究中心副主任王珏林先生问为我们作“区域格局中的房地产决策战略”的主题演讲，有请。

　　王珏林：大家上午好，非常高兴再次到文登。为什么说再一次呢？因为到现在从威海建市到现在我四次到文登，前两次在十多年以前，这两次是在最近，尤其是在今年。为什么这么多次到文登？主要看到了文登的发展前途和发展前景，它是山东省重要的一个经济发展点，也是文登市最有发展潜力的一个区域、一个城市。所以多次到、多次看，一次比一次了解的更多。谭市长多次跟我讲我们问文登有很多海，有山还有温泉，我不信。我这两次我都看了以后，我信了，确实是资源太丰富了，确实是一个很好的投资发展的一个起点，一个环境。今天主要是围绕着区域经济和房地产角色来谈三点看法，可能大家都关心的是房地产政策的形势，但是他们给我这个任务我就谈最深的三点，第一点：区域经济下文登是已经具备了快速发展的条件。第一是什么呢？就是区域发展必备的条件，必备哪些条件，区域经济发展需要经济发展到一跌一定的阶段后，也就是说城市具备一定的带动能力之后才具备发展区域经济的基础和条件，现在文登具备了这个条件。

　　因为区域主要是讲山东的胶东地带，可以说在我国的经济版图上占有举足轻重的地位，周边的几个县都是位居百城县的前列，文登位居百强县第14位，所以文登的实力是非常强的。所以山东乃至文登周边几个城市的经济指标、交通条件、工业基础都为文登市的经济发展奠定了很好的经济基础，所以区域经济发展必备的两个条件，一是区域统筹布局，统筹发展。对“十二五”规划中明确提出要针对资源承载能力、发展基础和潜力，按照比较优势，加强薄弱环节，享受均等化等基本公共要求，逐步形成功能体区，公共服务和人民生活水平差距趋向缩小的区域协调发展，第二个条件就是发挥积聚效应和规模效应，为我们发展区域经济主要要围绕着大城市，围绕经济发展比较好的区域，发挥它规模的效用作用。当城市发展到一定规模以后，各种生产要素达到一定合理的积聚程度，各种功能才能协调，呈现经济效益的最佳状态。这是第一方面；

　　第二方面区域经济发展的主要方式，也是主要对策，我简单谈一点。一是城市经济发展规划要去年经济发展相一致，也就是说区域经济发展主要重点在土地、产业和交通的方面，步调要一致，我们现在把交通往一个大的区域，文登市的经济发展规模就要站在这个区域中提高竞争能力去寻找发展的空间，尤其是要把资源的利用，产业链的衔接，城市的地位都要比较清晰。二是城市建设和发展需要重视的问题，大家都清楚改革开放30多年，变化最大的是城市，发展最快的是城市，而且经济依赖度最强的也是城市。但是在我们城市建设中和发展过程中有过城市的经验，也有过教训值得我们思考。现在主要在建设和发展中尤其强调外部发展，缺乏制约性和理性化发展，所以同质化太重，许多建设周期太短，这就浪费了很多的资源，延长了我们城市的定型时间。啥叫城市典型就是我们不再大拆大建，也不再拆建。城市建设无特点无地域无文化，千篇一律，同质化过多。还有就是城市管理没有引起重视，管理投入太少水平太低。其实我们经济发展的现阶段，我们的城市规划和管理都可以成为城市发展、招商引资的资源和条件，但是我们没有认识到这一点。

　　所以我们在城市建设中，尤其是在重要城市，正在处在快速发展的阶段过程中，要注意处理好以下几个方面：

　　一是要保护生态和环境。二是要提高土地资源的最大效益。三是要延续本地的历史和文化文脉。四是要建成有特点的城市。

　　三、在区域经济要集中部署重要产业，发展一个城市和一个区域没有好的产业做支撑肯定是不行的，要想区域快速发展就要补足在区域经济快速发展中的匹配产业，产业的选择一是要符合区域经济发展整体的要求。二是要符合城市发展总体目标，三是工业布局要科学合理，要以城市为中心，以开发区、科技园区为起点，形成新的产业集群，以此建成将各种利益凝集在一起的产业链。

　　四是区域经济发展需要统一安排基础设施和配套设施，这也不多说了。大家也清楚搞区域经济就是实际上要以一个行政区域共同发展和建设，达到利益共享实现共赢。所以在基础设施、产业布局上要同步。

　　五是区域内要建设统一的信息人才的技术网络，城市区域经济发展可以说集地区之优势，吸引人才等方面要充分利用这种优势，建立信息人才和资金等方面网络，达到共享使其市场更开放，信息更透明，竞争更平等，这是第一点。第二点房地产产业在经济产业扮演的角色，实际上是在我国经济发展中所扮演的角色。大家都清楚国家现在对房地产进行调控，主要是依据于我们去年2009年房地产太热了，带来了很多很多的风险，这与我们现在市场发展阶段和我们的投资以及消费取向所决定的。大家也不要悲观，实际上我在分析近三年的数据属于正常的。现在我们的投资还是比较热，我们现在市场消费量在前三年中应该说还保持的比较好。可能大家不相信，2007年到2009年我国商品房月平均销售额为6448.2平方米，今年一到八月份6688.86平方米，应当还是高于前三年的平均水平。下面谈一谈角色。

　　一、房地产业在经济发展中的地位和作用。国家把房地产业作为经济发展的重要支柱产业，这是根据我国经济、社会和城市发展的阶段和需要来定位的。大家都知道，我国经济总量已经上升到世界的第二位，值得骄傲。但也要清楚地清醒地认识到，我国人均GDP水平排在世界一百位以后。我国的城镇化水平、农村建设水平、人民生活水平都非常低，还需要若干年的努力。现在我们的经济主要依赖城市经济，城市正处在建设发展过程中，城市定型需要若干年，为什么说要定型？咱们很多人都去过发达国家。20年前去看那个城市和今天去看那个城市没有多大的变化，这就是定型，我们天天在变，说明我们正在建设和发展过程中。当我们城市不变的时候，我们的城市就定型了，到那个时候房地产业的作用就自然淡化和消退了。

　　所以我们的经济发展、城市建设都需要房地产业发挥很大的作用。从几项指标大家看一看就知道了，一个从GDP看，现在我们的GDP房地产已经占整个的6%以上，投资占整个固定资产投资的1/4以上，财政更不用说了啊，尤其是地方财政，很大程度依赖于房地产，依赖于我们的土地。就业需求看，房地产业为增加一百万平方米建筑量能吸引300万人的就业，每100元房地产投资可以拉动170元投资需求，每一百元房地产投资消费大概能拉动120元的消费需求，每增加100个房地产就业大概能拉动200个其他部门的就业，所以说房地产业它对于其他产业的关联度非常高，直接带动20多个产业，间接带动50到60个产业。而且可以带动交通、旅游产业等第三产业发展，为社会提供更多的就业需求，所以说房地产业是经济重要的支柱产业，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用。

　　第二个方面就是在我们当前的保增长促消费中发挥重要作用，大家知道我们现在的国内消费主要是产业，第一个是住房、第二是汽车、第三是旅游，尤其是住房是大家最关心的，所以自然就成为现在的热点。最后一点。

　　休闲度假旅游城市的建设与发展，为啥我把文登作为休闲旅游度假，文登是长寿之乡，前几天我在中央台看了中央二台介绍文登，是非常好的一个片子，所以说文登是长寿之乡更。重要的是它是我们的一个旅游城市，是我们的一个消费城市，也是一个资源休闲城市，所以完全用这样一个定位对我们文登的发展我认为更有利，视野更广泛。

　　一要建成有特点、特色有文化内涵的城市，要根据本地的实际情况发展目标和发展的资源，招商能力制定城市发展规划，建成一个休闲度假旅游城市，规划水平要高，城市建设水平要有特点，要注意提高城市管理水平。要按照长远的发展目标，城市建设目标，引导规模目标来制定计划，总的来讲我们做什么事情不能短期行为，应有更远大的发展眼光、发展全局，要站在更高的角度为城市发展定位。

　　二要规划和利用好土地资源，提高资源的价值和效率。所以作为企业，你们在文登应该多看、多了解情况，文登现在确实国家给了一个很优惠的发展条件就是土地，而且这个土地是属于非常好的一个投资环境的土地，主要靠有山、有水、有泉。你们看一看就知道这一块儿是一个很好的投资环境，有很好的投资基础。但是对于我们政府来讲，土地是我们发展的基础，建设资金的主要来源，如果我不能很好的利用好土地，提高土地的使用效率，长期来看会影响我们的城市的后劲，会制约我们城市未来的发展，所以我们必须把它当金子看待，不能轻易地就出手。为啥这么讲，因为没地了，我们怎么办，我们的目标就很难实现。

　　三要重视基础设施建设，对于现在刚刚要起步和一个快速发展的城市，我们不仅仅要大量地招商工作，更重要的是我们要把基础工作做好，我们学一下苏州就清楚了，苏州开一个科技园区是先打基础再招商，而且全部是名牌企业、大企业。所以我们苏州在选择企业，所以我们应当是扎实地做好规划基础和基础设施工作，我们就不愁没有企业过来投资。

　　四要完善城市功能，重视房地产企业的发展，城市功能是集人气和财气的功能，一般的城市功能都不完善很难招商，对于一个休闲旅游度假城市来讲，这方面尤其重要，所以要逐步完善土地功能配套设施，完善娱乐水平餐饮设施等方面要配套，因为你这个城市发展和周边的城市要有超越，所以你要吸引更多的人长期在这里，所以你要具备啥呢？作为应当具有不夜城的目标。所以大家都去年拉斯维加斯他是一个古城，你看它那个城市比都江堰都好，晚上比白天还热闹，这就是我们文登未来的一个发展目标。所以你城市的功能要全，水平不能太低了，所以在土地安排上要逐步完善配套功能、文化娱乐设施等，住宅要按照城市桂英来设计，不灾面积大小，而在空间和环境是否合理。不要造一个空城，要造一个不夜城，当成是功能和管理水平具有优势、人气、财气就齐备了。

　　最后一点要发展旅游城市，开发旅游资源，创造旅游环境，发展旅游文化。资源有天赐的，有些是创造出来的，旅游环境文化是可以创新发展的，现在文化已经成为经济的一个范畴，可以作为城市经济发展的一个重要增长点，文化包含的内容非常广泛可以在各个领域各个行业，各个群体乃至各个角落，文化已经成为生产合理化的生产力，旅游文化要好好研究，它不仅能带动我们旅游业的发展和社会的发展，好就讲这些，谢谢大家。

　　主持人：谢谢王珏林先生给我们带来的精彩演讲，接下来我们要进行今天论坛的第二场演讲嘉宾，让我们有请谭远国先生，谭远国先生演讲的是“文化养生之都战略”，有请。

　　谭远国：好，最敬的各位来宾和朋友大家好，今天我们文登市政府与观点媒体在这里举办“2010城市地产走进文登”刚才我听了陈秘书讲观点新媒体走过十几个城市，我听了以后都是省会城市，县级城市这是第一次，所以今天把我们建设部的王主任请过来，跟我们各位房地产的精英在这里探讨“区域经济发展与房地产发展”的关系和文登共赢的未来，再次我在这里对各位企业家的到来表示衷心的感谢。

　　区域经济发展与房地产的发展息息相关，刚才我们的王主任已经讲了，文登这个地方是1645公里，总人口65，万GDP去年是535个亿，人均GDP达到12000美元，是全国的1.3倍，应该说是区域经济的一个龙头，这是一个基本情况。那么从今年以来为了深入挖掘资源的潜力，打造正式的品牌，构建独具特色的城市聚集力，推动文登社会保持又好又快的发展，我们文登与清华大学规划研究院搞了一个合作，制定差异化的战略目标，最后确定把养生产业和文登产业作为榜样，全力打造中国长寿之乡、滨海养生之都的城市品牌，有了这么一个品牌来带动城市和谐发展、科学发展，并依靠全部力量下面我向大家简单介绍一下，文登中国长寿之乡滨海养生之都的战略策划方案。

　　第一，文登是养生之都如何而来，人最宝贵的是健康，健康最宝贵的是养生，现在激烈的竞争和多元化的养生已经成为全人类观关注的焦点，人们承受了越来越重的压力，亚健康已经成为都市化的常态，根据世界卫生组织的调查75%的人呈亚健康，亚健康是近几年的一个名词。那么疾病人群大约20%，真正健康只有5%，那如何有效地缓解压力保持身心的健康，已经成为全球人类关注的焦点问题之一。第二养生产业前景无限，根据世界卫生组织的研究，当今天GDP超过3000美元的时候，人们的休闲旅游成为一种需求当GDP超过5000美元的时候，养生成为竞争，旅游组织也预测2015年人们将有50%的时间用在休闲度假中，随着国民经济的提高养生度假成为人们的第一需求，包括美国的财富杂志在对中国消费者市场得出的结论，中国健康产业在未来将扩大十倍，中国养生之道每年蕴含高达15000的市场份额，另外广州地区就有150万老人，每年的市场需求都是非常巨大的。第三，按转换方式调结构的现实需求，随着全球能源急需紧张各地利益的提高，世界经济格局必须做出调整，大家都知道今年我们全中国都在加大转方式、调结构，我们全中国自上而下我们的企业也应该转方式调结构。转方式和调结构这是我们必须面对的，特别是在当前打造经济蓝色产业经济区，文登成为山东半岛蓝色经济区的先行区，必须防范全国乃至打造自己的特色，能够发挥终身优势的绿色优势和优势产业、战略性产业，亚洲产业包括亚洲的旅游业、服务业、药物业还有重要的养生产业发展，用低碳环保作为拉动产业的特点，所以对养生产业对于优化特别是对于优化文登的经济结构加快转方式调结构的发展，对文登的发展有重要意义。

　　第二，文登有打造养生之都的基础条件，养生产业的发展关键要素主要包括：必须要有良好的气候。这个战略目标不是人人都能提出来的，必须结合自己得天独厚的优势，有良好的基础条件，得天独厚的自然资源，国际水准的经营管理以及全国性乃至全球性的养生度假水平，文登位于胶东半岛，依山傍海，环境优美，气侯宜人是最适合人类居住的地方，特别是是文登拥有山、海、泉等九大符合养生资源，适合人们在这里养身养心修行，养老、休闲，养颜怡情。

　　我再具体介绍文登的优势。第一战略区位优势比较明显，文登地处两个经济核心区，一个是环渤海经济圈；第二个就是东北亚经济圈，在这两个经济圈的后面，在这里大概有18亿人人口，人口占全世界的1/4，特别是2009年被确定为山东半岛蓝色经济区的主体地位，这个地方离韩国空中45分钟，听说韩国与中国打造海底隧道，必定在威海，这是个发展趋势、发展潜力巨大。第二，文登拥有陆海空立体交通的县级市，铁路方面，我们有到济南、北京等的铁路，201年建设青岛、烟台的轻轨，到时候就是2个小时了，特别值得我们自豪，威海国际机场本来叫文登机场，后来改名为威海机场，我们对进申请叫威海文登机场，提高威海的知名度。到目前这个机场开赴到韩国的首尔，每个周20个航班，比国内的航班还多。今年7月1号又开通到俄罗斯的航班。同时离烟台90公里，离青岛机场180公里，同时我们规划了30万吨的南海新港，近几年我们交通专家多次论证，文登是最适合建大港的城市，所以到目前为止已经建成两个亿万吨级的码头，这是陆海空立体交通，比较发达的城市。

　　第三，文登拥有一座名山，叫昆嵛山，号称“海上仙山之祖”。前几天我们威海市委到这里来讲了一个笑话，昆嵛山是中国的三大名山，大家都在笑，怎么讲，威海小学生地理课之前，没有开地理课之前，老师出了一个问卷调查，请你说出中国的三座名山，那时候他们没有学地理，但是对地理有所了解，有说喜马拉雅山，一般小孩能说出两座小山，最后填了一个昆嵛山，所以在威海人心中，昆嵛山是中国的三大仙山，今天下午我可以领大家去看一看。

　　第四，宜居养生，文登拥有156公里的海岸线，其中有12公里金色沙滩和天然海水浴场，特别是我们的海水浴场后面有配套92平方公里的养生旅游度假区，我们自豪的是海水浴场金山沙滩之外，我们以旅游项目带动沿海新区，今天我们正在规划建设一个大的旅游项目。所以这是养生旅游度假的宝地。

　　第五，温泉之都独具特色，文登是中国的温泉之都，有高品质的天然温泉，温泉有五种，将来其他的旅游，我估计要建设可能要高发的优势，到目前为止就是两座一个是天沐温泉和汤泊温泉。特别是今年十一黄金周期间，天沐温泉接待游客13000多人，客房全部住满，包括我们的宿舍。到7月份我们还要开发一个温泉小镇，现在正在批发开发过程中，

　　第六，文登是道教的发源地，王重阳曾经在这里，这是全中国文登在这里休闲阳性，秦始皇到这里来了三次，来的目的就是寻找长生不老药。文登出了120位将军，所以形成独特的文化，文登又是将军之乡，1937年在我们文登天福山走出四个集团军，四个集团军的军士在我们文登出现了。文登黑龙江为什么叫黑龙江，原来叫白龙江，因为我们的李龙是被白龙打死之后，白龙江后来改名为黑龙江。大家可以查找一下，这么多的特色形成了具有特色的文登旅游文化。

　　第七，文登长寿之乡，享誉全国，文登地处神奇的纬度，北纬37度，这是得天独厚的优势，长寿的地理有三个条件：第一必须要气候好，四季分明，文登这个地方冬天不冷、夏天清凉，这就是为什么观点行7、8月份在文登开。就是说文登的气候特别好，冬天不冷，夏天不热不燥，都有蓝天、白天秋高气爽，这都是我们得天独厚的气候条件，我们这里优良率达到百分之百，优质天气达到190多天，有蓝天白云在全国是独一无二的，我们今年得了两个荣誉称号，一个是生态建设城市，全国十个名额我们是其中之一。第二目前全国有72个生态模范城，今年对我们环保城市验收过关，所以我们文登有良好的资源优势。负氧离子达到11000个，是天然的氧吧。所以这里是中国少有的四季养生之地，是全国的13个长寿之乡，这个长寿之乡是经济发达，滨海城市完美的一个长寿之乡，现在我们文登80岁以上的老人一万九千多人，百岁老人47位。快过重阳节了，我们有关部门领导都要去看望这些老人。今年我们拍了一个片子，新成长的长寿之乡，这次开会期间我给大家看一看，有一个102岁的老太太出口成章。

　　第八，平安城市放心发展，文登社会安定，百姓安居乐业，在威海市社情民意统一调查中，我们威海从去年开始关注民生，搞了一个全部的一个民意调查，大家可以集中来听，随机抽取两千个电话，涉及民生经济发展等各个方面来听取老百姓的心声，其中文登的群众安全感的系数达到97.5%，就是大家感到在文登特别安全，特别是去年文登为中央作为全国平安先进城市，山东有六个县获得殊荣。文登为百姓营造一个安居舒心、工作顺心的一个城市。文登拥有25平方公里开发用地，分布在城区、海岸、山、温泉等多个区域，适合开发，这里是体现居民价值的重要战略资源，也是滨海名区发展的优质地块。3031，

　　第九，文登房地产事业的和平发展，文登房地产事业一直保持了良好的发展势头，2006年全市成交的商品房3031套，31万平方，103.9万平方，2005年权势成交商品房11182套面筋是63.9万平方米，今年到九月底到十一之前我们成交的商品房10663套，成交的面积103.8万平方，这个与去年基本持平，成交的套数跟去年同比增长69%，消除的面积同比增长62%，全市尺平均价值由去年的3672到今年的3597，特别是在今年调控情况下我们每个月都是在1400套左右，我去看了一下我们的房产销售量基本上达到了50%，我们南海、外地的养生养老都是50%。外销的第一位是我们山东内部，现在是黑龙江。黑龙江的内陆第三是吉林，第四是辽宁，第五是内蒙古，另外陕西好多的地方都有。

　　总之，我们在养生的气候条件、养生的条件等方面具有优势，昨天晚上九点多我在这里跟我们新闻界的朋友，吃完饭有一个朋友跟我提了这么几个问题，第一为什么大企业，中国的宝安、海尔地产会走进文登，第二文登的房产销售为什么能健康稳定的发展，问我有什么招数，我说文登我简单讲有三大条件，第一是得天独厚的资源优势这个是我们非常自信，全国第一。第二，有特色产业化的规划，南海我们有规划，我们整个的养生之都，清华大学做的策划，我们有很多的专家，我们文登市委市政府背后有众多的新闻媒体有众多的专业机构在支持着我们。第三就是有我们高效的服务。我说就是这三点吸引了我们的地产商吸引了我们的消费者来文登，所以我说有这么好的资源加强地理优势，以土地为平台，和谐文登发展养生产业大有可为，有望一定成为空气的养生、温泉的养生、海洋的养生、山林的养生、文化养生于一体的国际化、复合型四季养生城市。

　　第三是战略开始，就是你这个养生之道如何来开展。我们的战略定位就是中国长寿之乡、滨海养生之都。我们最近讲这几个词不容易，中国的长寿之乡养生之都是否之制成，我们国家颁发的证书授予了我们的编排全部给中央人民电视台看了，养生之都的标牌给人家看了，通过协商中央人民电视台最后达成了这个广告。我们的发展目标：努力让文登成为养生之都、养生府、养生产品加工等于一体的一个养生产业，它的目标是立足三北，东北西北华北，面向全国，辐射国际的养生产业聚集地，你光立足三北不行，珠三角、长三角是经济最发达的地方，你要向这个地方宣传，所以我们立足三北，辐射国际。辐射国际的养生产业聚集地、养生旅游度假，这是一个发展目标，开发理念。要坚持四季养生符合休闲错位发展，山、海、泉、城的理念，塑造特色养生灵魂的一个城市，刚才我们王主任讲了，我们要做文化的一个衍生，以道教养生为核心，以养生为龙头的一个养生度假服务体系，这是我们的开发理念。

　　那么整体布局划分，根据我们文登的地理环境，我们要精心打造一轴一环一带的养生产业多局布局结构。文登打造中国长寿之乡、滨海养生之都，将采取政府经营环境，企业经营市场，百姓经营文化三方共聚，多方共赢的优势，我们分为启动期、成长期、成熟期三个阶段的实施。

　　第一启动期，2010-2012年开发旅游先岛，山、泉、滨海旅游基地，点亮文登，重点包括提升天沐和汤泊温泉的知名度，我们12月在这里开发旅游会议，我们的汤泊温泉很好，但是我们的老总感觉到品质还需要提升，，现在只是一个功能性的需求，我们把怎么养生问题来提升。我们要发展11个城市的精华聚集在这里，上次我们北京交大的旅游专家，汤泊温泉的老总抓住不放一天的时间，在这里我打造温泉如何来提升，我们还要打造国际的温泉，目前的现有的东西来提升我们的天沐和汤泊的地质，启动天山旅游度假区，道家修身中心的建设，南海金滩酒店基地建设。这是启动期。

　　第二，成长期，2013年到2015年开发思路是由点到线，舞动文登，全面开发，重点实施山泉海高速的建设工程，完善服务设施，形成涵盖多样化发展具体的各种养生度假区，构建完善的服务体系形成山、海、泉、林高端养生的基地生活圈，使文登成为中国北方高端养生度假重要基地。

　　第三成熟期2016-2020年，开发思路是高端产业，产业衍生、全面提升，服务全国，辐射国际，在各具特色的养生度假基地逐渐完善城市配套功能和服务体系，推动山、海、泉、城、养生走向成熟，充足产业空间功能，形成功能齐备、配套完善养生度假城市，使文登成为真正的长寿之乡、滨海养生之都。现在我们利用这种资源以及规划，现在是长寿之乡，但还不是养生之都。不久的将来文登一定成为全世界人类关注的养生之都。

　　围绕这方面，我们采取战略，我们已经打造长寿之乡的战略，以及十二五规划作为全市一个重要的战略规划，启动了城市品牌的工作战略。我们文登营销要展开旋风式的营销，全国各地已经开始了，在武汉出现了文登亮丽的身影。第二我们10月8号黄金周结束之后，旅游局、房产局、宣传部带动我们的一班人马，走进东北三省十个城市，展开文登的旅游房产城市营销，包括大连、沈阳、长春、哈尔滨、大庆、丹东等10个城市展开城市营销，明年要到华北、西北等城市进行营销，这是一个步骤。

　　文登旅游之列。

　　第三个威海到文登的一趟列车，从10月1号开始命名为中国长寿之乡、滨海养生之都的文登旅游专列，期限是一年。第四我们在北京的大门那个高速路牌上立了两个广告，进行宣传。第五就是广告，中央人民电视台有咱们的广告，所以我们是10月8号的晚上8点的经济信息联播展开文登的传销，在下个周一10月18号从中央一台、中央二台、中央四台、中央的新闻频道，从早间的朝闻天下、中央二台的早时间，中午12点，下午是6、7、9点整点新闻展开全方位的营销，让全中国都知道文登，知道文登是一个长寿之乡，养生之都，让全世界都知道文登。咱们营销的目的就是为了我们投资商服务，把文登这种美好的资源奉献给大家，通过营销进一步提高文登的知名度、吸引度，营销的目的就是让文登成为你首选的目的地，还有抓紧开展昆嵛山等景区的规划建设，以及全区的旅游规划和重点设计配套的建设工作，并制定相应的产业政策。

　　尊敬的各位来宾，优秀的战略家都有一个共同品质，那就是敏于发现未来，善于抢抓机遇，什么叫做能够发展未来，发现一个地方的未来，这叫企业家、这叫战略家并且能够抢抓机遇。那么随着中国打造长寿之乡、滨海养生之都的实施，文登必将成为国内外休闲养生的目的地城市，蕴藏着巨大的发展潜力，文登必将能够抢先赢得未来，建设聚集力承重分配，最后祝各位来宾身体健康，工作顺利，谢谢。

　　主持人：好，谢谢，谭市长的精彩演讲。接下来南海新区管委会副主任邢海文介绍南海新区的有关情况，有请。

　　邢海文：尊敬的各位领导，各位来宾，大家上午好。首先代表文登市南海新区管委会对参加2010城市观点论坛文登行的各位领导、嘉宾表示热烈欢迎，对长期以来关心、支持南海开发建设的各位朋友表示衷心的感谢。刚才谭市长把整个的养生旅游文化等向大家做了全面的推荐，下面我把南海新区的情况向大家简单介绍一下，希望我们对南海新区创业发展和长寿之乡、养生之都大家一个综合的了解。

　　一、发展机遇难得，南海新区位于文登市南部，与韩国、日本隔海相望，是承接国内外产业转移重要平台，也是正在加速崛起的环渤海重要经济圈，地理位置非常重要，2009年4月胡锦涛总书记视察山东时做出了要大力发展海洋经济，打造山东半岛蓝色经济区的重要指示。2010年4月经国务院批准山东成为全国海洋经济发展试点地区之一。文登南海新区被列为蓝色经区九大核心区和九大风景区域，是山东省打造的高端产业聚集区，面临重大发展机遇。

　　二、土地资源丰富，南海新区150公里，陆地规划面积160平方公里，规划建设面积90平方公里，集中集约用海面积120平方公里。最难得可贵的是我们拥有数万亩可以直接办证的集体用地，适宜大规模的开发，特别是在国家土地政策新增建设用地日益紧张的情况下，南海新区拥有如此丰富的滨海土地资源，被称为中国滨海的最后一块蛋糕，专家预测未来70%的资本和人口将集中在距离海岸线200公里以内，越来越稀缺的尚未开发的海岸线，具有几大增长潜力和无限升值空间。

　　三、立体交通发达，两小时生活圈内有青岛、烟台、威海等八个大中城市，区位优势明显，是胶东半岛的交通枢纽，青威高速、荣乌高速，周边一个多小时有烟台、威海等，五个国家开发港口，三个国际机场，三个中心火车站，威海南海开通了北京、广州、上海等国内航线和韩国、俄罗斯航线，到北京一小时，到韩国不用45分钟，正在建设南海新港是中国东部与韩国、日本最近的大港。

　　四、长寿养生元素，南海有12公里的地方滩，是天然的海水浴场，海产丰富，贝类鲜美，可随时体验垂钓的乐趣，品尝原汁原味的海鲜，享受风情浓郁的渔家盛宴，岸边有熟悉的环海森林，2小时车程内还有6个温泉，冬无严寒，夏无酷暑，是最适合人类居住的地方，被中央人民电视台称为正在成长的长寿宝地，先后赢得了联合国人居奖、中国最佳创意经济示范区，山东省最佳投资开发区，山东省十大生态旅游景区的称号，是公认的旅游、疗养、避暑的度假圣地。凡到南海投资发展，必将能守候财富，能收获健康，收获长寿，收获人生，收获幸福快乐。

　　五、规划城市先进，2007年开发时我们就聘请上海农机大学进行高密的规划，双轮驱动以及林岗产业区，重点发展新能源和节能环保，有先进的机械、装备、生物、医药等高薪技术产业区，一新是旅游度假区重点发展生态养生、科学培训等新兴工业，做到两区联动产业协调发展。

　　六、基础配套完善，本着基础要先行的原则我们按照城市标准，做到了水、电、暖、排水、排污等完善的功能，南海新区已经具备的产业发展的条件，成为山东省乃至全国投资最高发展最强的地区之一，南海的吸引力在海，我们实行高端特色开发，12公里黄金海岸线，全部建成公园式旅游海岸线，公园内有5星级酒店，形成沙滩就在酒店外面，沿海配套码头高档场所，建设具有国际水准国内一流的度假天堂和休闲乐园，按资源在海上建设2平方公里南海新区国际旅游岛，形成万亩水上运动休闲公园，打造乡、水海国际海上度假城，形成一线、一岛、一轴的格局。目前已经建成了高尔夫球场旅游休闲度假设施，深圳宝安集团等集团已经落户南海，截至目前共引进旅游项目30个。我们重点在林岗产业区建设新能源、新材料、新医药、新信息和先进装备制造五大产业园区通过完善产业链条，把握核心优势，实现土地发展，目前已引进项目34个，重大项目11个，形成了蓝色产业综合发展的良好势头，与此同时，大连理工大学北京交通大学在南海建成南海大学科教城，为通过科技成果快速转化，搭建良好的平台。

　　七、生态保护到位，在开发过程中我们坚持以人为本，环境优先，勇于发展的理念，统筹利用渤海资源，放大滨海优势，最大限度地保护和增加林地、湿地、海洋、沙滩等天然资源，把南海新区建设成滨海蓝天绿水长流、人与自然和谐发展的生态之城。

　　八、政府服务高效，我们企业心连心共命运，政府服务高效，干事创业饱含真情地、满腔热情地搞好服务，创造了一流的服务环境，在很多地方需要办的手续，在别的地方别人需要一个月我们需要一个周。荣获山东省十大享受服务品牌的称号，这是历届首次荣获此殊荣的地方政府机关。

　　总而言之到南海新区，大家可以享受养生、安居与创业三位一体的美好生活，百闻不如一见，好客山东、热情南海，欢迎各位嘉宾随时到南海新区旅游、观光、投资发展，谢谢大家。

　　主持人：好，谢谢邢主任，接下来我们推荐山东文登以及非常优质的土地商业项目，接下来我们有请文登市国土资源局土地开发运营办公室主任毕建超先生做房地产项目推荐。

　　毕建超：各位嘉宾各位领导上午好，下面就是我从四个方面介绍文登市的房地产项目投资，第一是看城市，城市这一块刚才还是让陈主任发展介绍我都不一一介绍了，我们下面从需求开始。

　　我们现在的文登市场现在基本上我们自己确定为洼地，拥有无限的升值空间，现在文登的房地产市场按客户排量和置业的特色特征来算的话，我们可以分为文登城区和南海新区，文登城区主要的板块是对内市场，南海是对外市场。现在文登的城区的房地产主要是老城区和新城区和经济开发区，根据现在开发调研的项目来看，我们问的住房项目基本上已经从新城区转移，而南海板块它主要是面对对外特征，它的竞争主要是在周边，在那主要是乳山，还有威海地区，但是相对周边地区来说，文登南海地区无论是在房价还是地价都有绝对的地理优势。下面我们再看一看需求，现在是内需强劲，外需无限，内需主要是对内市场，城区方面主要是对我们的政府工作人员、企业的高官等等，还有包括我们农村的进城人员，包括东北、西北三个地区还有我们南下山东的一些，当然威海地区是中国跟韩国最为密切的城市，就是外籍的人士购买的比较多。然后是外企，因为对海边的人群来说，区域客群发展潜力比较大，现在正在进入高度养生区，形成了一个养生产品慢慢地在兴起，并且中国的海岸以进入了“迷你时代”，文登南海已经有高端的发展。

　　文登主要是在三个地区，江浙一带的投资人群，其中我们是为了防止文登南海产生“候鸟型”的城市。另外我们中间高官的人群也在南海旅游度假。将来外来的需求的一个客群城市化带来的，另外城镇中高收入家庭蕴含着巨大的市场，包括北京、上海他们也继续来投资，来置业来度假。

　　下面我们最后一个主要的观点就是看项目，我们的项目完全是倾国倾城，就是每个项目有自己的特点，各不相同，首先我们重点推荐的是地块主要有新城区的地块，它位于城市的中心区，是地块一。地块1它是在滨城区的中心，也是比较安静，周边环境新城区的核心区与政府中心相望，占据天时地利人和文登学公园已经建成，政府中心五星级酒店汽车总站商贸城已经投入使用，两河改造的市民文化中心博览中心包括体育公园也马上投入使用，它四面全部面临是城市，它的地势比较平缓，可利用价值比较高，地质、环境都比较好，西南部有一个小河可以开发利用。

　　该地块的用地总面积是705亩，适合大综合的一个开发，也适合打造成成为文登的一个新地标，本项目的净地价格是80万/亩，其中最左边的地块一就是为了地势的安排。这一块是一个商业经济，我们整个土地的价值投入应该是在5.8亿。我们再看一下周边，现在高端周边的楼盘也比较稀缺，如果会成为一个城区的一个改造住房的一个第一只手，现在本项目在售项目成交量大概在2900-3800元，初步看项目的总投资占52.1亿元，32.1亿元，利润总额税净利润在十亿元，投资回报率还是比较大的。

　　然后是开发区的项目，开发区就是看投资者的满意，开发区92年是文登产业领军板块，从业人口是达6恩万人，地块以老城区都相邻，环境也比较好，面积从30平到20亩不等，下面我们重点介绍一下南海度假区的地块，我们现在是定位是投资指南的第50页，所有的地块都位于南海旅游度假区内，距离金滩约600-1500米，各地块的四周主要路网均已建成通车，下午咱们就可以看一下，A、B、C已经投入使用。A地块就是豪华小区，宗地A、B、C净地价格初步确定招拍挂底价，60万/亩，折合楼面低价分别约750元/平方米和1000元平方米。我们这里前面有一个万亩松林，它可以抵挡海风抵挡潮气。下面我们分析一下周边的一个竞争对手包括一个楼盘的分析，现在地块A、B、C大部分已经出让和开发，项目所在区域的楼盘均价已经在6400元以上，南海度假新区的设施率完善和人气指数攀升，未来的升值潜力比较巨大，我们开发建议就是地块A、B、C的高层公寓包含一些精装修30万元-50万元的舒适产品为主，一块地一般是高端的楼盘。通过分析是他们的利润率都在30%以上，就是税前，所以说回报率还是不错的。另外还有在文登境内我们有威海、文登，现在还有一个酒店这一块适合建一个中心酒店。另外还有几个大面积的大型的开发商来进行投资开发的，按照我们主要是规模，主要是在昆嵛山、南海新区这一块，林海片区受到大规模的开发，一会儿可以跟市长单独沟通一下。现在我们正在打造人工湖就是进行出让。但是我们都是有序的一年一共1000多亩左右，目的就是让开发商多去竞争。

　　另外是临海片区，昆嵛山片区规划的面积是40万平方公里，现在我们正在不到6家国内外著名的单位在进行规划招标。文登市环境比较宜居，适合养生，土地资源也比较丰富，城市化进程也很好，土地竞争也比较小，同时占用的资金相对大型的来说比较少，购买力强啊，房子资金周转速度也比较快，所以说会产生比较大的利润，。无论是对全国的大型的房地产，还是对行业中追求需求的中小型的房地产，开发商都是有很大的商业机会，我的介绍就到此为止，谢谢。

　　主持人：好，谢谢，毕主任，我们通过咱们房产项目的推荐！我们可以看到随着区域经济的不断发展，咱们二、三线城市也同样蕴藏着非常好的机遇，今天进行我们第三场演讲。下面我们请出第三场的演讲嘉宾，世联地产首席技术官黎振伟先生。

　　黎振伟：很荣幸受文登市政府及观点的邀请跟大家做交流，我是第一次到文登。文登发展的思考与创新，这是站在文登的角度，当然也是国际的角度，我们今天的发展，后调控时期房地产的温度计，那么这边都是来自一线城市广州、深圳这次调控中现在国家限购，什么样的机和危。在一线城市和二线城市是被大家需求，高房价和地产暴露起争执，如下按照国家的这些城市在下一论的房地产中会收到较大的控制，因为不可以。那么机会呢？我认为我们的三四线城市确实是地产投资分流的广义，中国经济化与新经济化的树立者，因为中国的经济还在发展。这个王主任比我更清楚，所以大城市、小城市、中小城市应该有更多的发展机会。

　　问题思考我们在新的调控政策下，我们三线城市如何打造完善的环境，把握好的发展机遇，我们开发商跟投资者、购房者如何选择合适的城市机会，这是我们的机会的，我们还有危。同样的一个事情可能我们的角度是不一样的。

　　我说两个故事说起我的思考，在2008-2009年我分别去了英国、去了海南，这次旅游我都是看到了旅游跟生态城市有关系，所以对于我们中国搞房地产我也认识，这次我看到的英国英国女皇他的皇宫所在地真的很漂亮，这个房子都是好房子，整个城堡真的很美，因为它一片和谐的气氛。大湖区这里头非常生态，这里的建筑与环境跟人都是和谐的，那么我们再看到莎士比亚故居，这个地方给人印象非常深刻，我去过这个地方应该说一辈子都不会忘却，可是我们回到中国，回到这些我们有很多优美的环境的城市要怎么做呢？文登有很漂亮的海岸线，按道理天时地利人和都有了，但是问题我发现他们的发展方式有问题，他们首先通过大面积的土地让出去，60、80平方米的土地让给开发商怎么做，我们大片的土地没有规划，那好利用起来，很多的土地做了养育厂，没有经过整理。我们看到当中建设的房子是不错，大房子也不错。唯独看他们的整体的环境是很糟糕的，这应该是我们中国城市图片出了问题，它们的风格它们的建筑形势，它们的配套等跟英国的建筑壁起来是很差的。大家看现在的这些楼盘当然现在是卖的很不错了，很多人都冲着投资、升值，那么如果它下一步政策没有投资怎么办？可能又回到了十年前，好了。我作为一个专业人士我的思考是这样的，英国也是一个发达城市，那么中国跟英国的旅游环境、房地产差别在哪里？什么是消费者钟情的房地产跟生活呢？在座的有些老板我们其实都有钱，为什么我们除了政治因素之外迫使我们离开我们的国家到外面去住呢？我们为什么会把钱投在国内，第三个我们开发的目的是什么。最后一个什么是我们旅游地产的可持续发展之路？这一点应该来说到今天我们的政府应该更多的考虑，好了我觉得我们房地产关键在哪呢？关键是我们房地产很强的认识是地段，但中间我们有一个认识，金融地产，那我们把金融跟地产加起来，那个房地产居住这种投机的功能多了，为我们创造了很多差异的房子，那今天我们回归到认识。我觉得我们房地产应该是环境+产品+服务+需求等等，我们产品包括建筑包括品质还有文化等等都是一个复合的东西，它是有价值的。

　　我们在房地产大速度经济发展中走过很多的弯路，那么这个房子的旅游价值提高了多大？对投资来说就是恶梦。

　　旅游地产的，那么今天在中国最大的旅游地产是在海南，我专门看到了我讲旅游局局长的一个讲话，我觉得国际旅游它的定位，对于房地产对我们旅游地产带来新的机会，带来更高的要求，按照主任讲的他这样说，特定的资源建设，旅游国际化程度高，对外开放程度高，环境质量高，服务标准高，综合配套设施齐全，具有独特的文化魅力，对国内外游客有很强吸引力，以旅游业为支撑的海港。我想我们文登同样作为一个旅游的目的，我们能不能也像它一样成为一个旅游中心呢？尽管海南的房价升了几倍，但是海南岛的配套是没有做好的，这些都是我们欠缺的，也是值得借鉴的。我们在这么多年以后，我们以旅游为增长点的地区，它不会谋求可持续的房地产空间，他们是通常要在战略规划上，保护生态、自然、人文资产等这是最重要的，也是我们最宝贵的，因为它无法再生，第二是投资完善的基础设施。第三提高综合的旅游环境，第三提高高起点的旅游对话，第五与旅游相结合的产业组合，那么我刚才听到我们局长谈到的问题，我看他们基本上就是按照这个方向去做的，那么做到了，我们的房地产就会上升。

　　我们今天要做好，我们要把眼光放在全世界。这是香港怡景湾，它有自己全部的配套设施，还有对环境的要求非常有特色，有4千亩土地是做环境的，他们有自己的特长，他们有水产，那么这个项目他们尽管主题不变，但是这里的房价是最高的一个。

　　新加坡刘太格先生是我们的老师也是我的榜样，他说城市景观要与自然景观完美结合，配套完善，生活便利，我们看到新加坡还有一句话也是很重要的，它叫做现在传统文化与现代文明相结合，所以导致新加坡很多旧的建筑没有拆掉，而是利用改造成为它的文化传承。那个是三千年的城市建立的城市底蕴，同样新加坡他们在建筑上、在环境上是很协调的，星河湾在十年前它学习的榜样就是新加坡，这个是95年建成的，你看它的建筑它的协调它的的环境的结合，给这个新加坡很小的国家增添很多虽色彩，我觉得房地产确实很重要，但我们说建筑是城市艺术的邻居，当然我们觉得我们很多城市的建筑不是艺术邻居而是破坏了环境，所以我认为文登要作为一个旅游城市，一定要在建筑商、在环境上，在规划下工夫，这样我们的城市将会越来越美丽。这是我们看到澳大利亚城市的黄金海岸，我们看到所有的建筑都要服务于历史、文物以及环境而不是破坏感，还有我们看到的波罗的海，我专门去过欧欧洲，波罗的海跟我们差不多，波罗的海的建筑是很完美的，它是在森林里面建房子。美国我去过美国迈阿密，迈阿密同样也是蓝天、碧水、沙滩、房子。在加州的建筑很漂亮，但是它的建设环境却是一片荒漠，但是美国他们在恶劣的环境下却打造出漂亮的房子。

　　巴厘岛的环境是美丽的，风情万般的巴厘岛，还有我们看到巴厘岛的沙滩、建筑、园林到处都是，所以巴厘岛的酒店在全世界也是很知名的。而我们的的文登有没有好的酒店？当然我们今天看到的酒店也是不错的，浪漫爱情的巴厘岛，应该说给我们很多的借鉴，尽管经济不发展，但是巴厘岛却是我们度假的天堂。星河湾是为度假创造优质的环境，雅居乐是一个国际化的社区，奥园集团还有祈福新村做出了独一无二的社区，同样碧桂园也是从度假、地产到文化的升华。华侨城是世界第三，它运用的是意大利的风情。昆明从观光、旅游诞生的休闲度假区，同样值得我们借鉴。那么这些项目都为当地的这些旅游地产、养生地产创造很好的标识。

　　好了总结一下，国际经验的核心有什么呢？市场导向、科学发展、以人为本、长远目标、把握规律、物有所值、物超所值，我们今天要重新认识旅游地产，才能做好旅游地产，从而卖好旅游地产，我有几个观点，第一如何做：卖地容易，保护建设好环境不容易。建房容易，提供优质的生活不容易。那么我们今天政府我们开发商要做不容易的东西，我们要解决短期跟长期的关系，有形与无形的关系，个体与整体的关系，定型与定量的关系，特色文化与宜居的关系，技术、艺术与经济的关系，品质、价值、成本、价格与效益的关系，我们如何把建筑变成产品，变成生活，最后是休闲度假。文登养生之都休闲房地产的发展建议，我有以下几个：

　　我觉得文登要做好旅游养生之都要做了三个关系，第一城市、经济与房地产行业的关系，政府、企业与消费者的关系，最终让消费者买得放心、住的舒心，当然投资还增值。要从长远和短期的利益关系，这个是我们必须要解决的。第二战略为先、战术为第二，不谋全局，不可谋一役。

　　第三发展决策由高到低，由远到近，先广后准，项目运作由小到大，由近到远，由快到慢。

　　第四立足本地，放眼国内外，借鉴成熟经验，避免少走弯路，系统思考谋划。

　　最后一个招商之道，我们公司包括我们被很多政府招商，我认为招商首先是在迎商，第二是适商，最后是招商和养商。我们文登有美丽的海滩，有滕飞的城市，还有悠久的历史与文化，我想这么好的条件当然还有开放进取的政府，最后祝文登城市与房地产更好更健康地发展，谢谢大家。

　　主持人：谢谢，可以看出黎振伟先生在城市运营与新区建设方面做了大量的调研工作，接下来我们有请金科集团副总裁李战洪先生为我们带来主题为：房企的意义与异地扩张的演讲”掌声有请。

　　李战洪：很荣幸第一次来到好客山东长寿之乡文登，也是文登这座城市的定位和我们尽心尽责的巨大魅力吸引了我。主办方给我们的题目是房地产企业的异地发展，昨天中午因为在外地出差昨天晚上做的，就是借助这种的PPT来说，我觉得会更好，因为金科包括我自己都被誉为有实战性的，从实战性来说，在去年是在一百多亿今年也是在一百多亿，现在是30%的增长水平，所以我就是从四个方面来说。

　　第一，就是我们的布局，因为这是13年的企业，我们总结出一个经验就是我们在一线的城市做品牌，二线城市做规模，三线城市做定论，所以我们最近这几年我们已布局了十个城市，现在在运作的有27个项目。

　　第二，就是不误判大势。这是中国和日本的崩盘时间表，我要拿出来对比。但是我们的企业从不同的角度来说，我们有我们的预言，1985年的日本和2005年的中国来比较，一直到1991年它崩盘，中国到09年，中国的城市化只有46.7%，整整差30%。就是说怎么能扯在一起，如果在城市化率74.4%的时候，他们的房价可能升3倍，如果你74.4%到30%，30%是什么概念，日本就是30%的城市化空间，所以总体来说，谁主宰了大势，是不用怀疑的。

　　第三，我们一定不误读政策，我们一定觉得定型的东西和定量的东西更重要，昨天来到文登的时候，谭市长和我做沟通，我就提出了一个观点先要看看政府想要什么，只有我们不误读政策，才能让自己的企业实现理性增长，所以我做了一个对比表，现在有几个阶段，我们做出四种状态，就是价平量缩、价平量增、价降量降、价降量增，从这四个状态来看是就是我们知道自己在干什么，就是包括我们在布局方面，这是一个特别好的机会，所以在这种情况下，所以我们主要是把握这两个机会。

　　第三个方面就是从我们的布局我们有一个基本的导向，就是城市化导向。就是说我们拿出来这个图应该可以判断，我们在选项目、选城市的时候，城市化率是我们的一个重要参考依据。

　　第四个方面就是行业态势分析很重要，鼎太分析的是拿结果来判断，所以刚刚从那个图上也看得出来就是我们判断房地产是多少就是多少，我们认为75%以上的城市率就是一个好处，后面也说了城市化率决定了房地产整体向上的大趋势，政策是小波段，它只是在短期内影响你的小波段，具体说的是用我自己的一个换算啊，中国目前的城市率是94.4%，距离植树化的阶段是25%，中国的城市化率平均一年是1.5%左右。

　　城市化率决定了房地产整体向上的大趋势，政策是小波段，它只是在短期内影响你的小波段。定型总分析的三个结果判断：

　　1、16年地产好时光，中国城市化率目前处在16.1%，距离“平缓成熟阶段”，按照每年年均增加1.5%计算，中九地产至少在有16年左右好时光。

　　2、2008年的房地产调整的特点是：城市化率越过高的城市和区域，调整的力度越大，深度越深，时间周期越长，而城市化率不高的城市，调整的深度和时间往往比较短，也很容易率先见底，率先启动。

　　3、主导地产向上发展大趋势是城市化率水平，政策只能影响“城市小波段”。

　　第五个方面主要是从GDP增长的规律看中国地产发展。

　　1、人均GDP在800-1300美元，住房发展为起步阶段。

　　2、人均GDP在1300-8000美元，住房发展为“快速上升阶段”。

　　3、人均GDP在8000-13000美元，住房发展为“平稳上升阶段”。（2008年广州1696美元，上海10451亿美元）

　　4、人均GDP为13000美元以上，住房发展为“下降阶段”。

　　另外，我们要用发展的阶段论去选择，

　　观光阶段：人均1000-2000美元时发展阶段是追求体验。休闲阶段：到2000-3000美元的时候发展阶段就是追求愉悦，度假阶段：3000-500美元的时候发展阶段就是追求健康。三养阶段：人均GDP到5000美元以上发展阶段度假经济兴起。所以说一定要跟着经济发展水平来进行产品项目的定位。

　　第八个方面就是一定要按市场的周期性规律，这次我们做了一个表。

　　第九个方面就是一定要进入城市：参照合理房价之主要评估原则进行判断是否“泡沫”。

　　1房价所得比：至6倍

　　2房带本息占家庭收入：1/3以内

　　3、年租金：房价=1：20（一般正常值年投资报酬率为5%）

　　4、投资性需求：20%以下。

　　5、房价涨幅：短期涨幅不超过30%。

　　6、空屋率之警戒区：10%-50%。

　　在全国8个人口大于500万的典型城市取样，以家庭住房面积75平米计算，按照房价泡沫水平，之主要评估万原则进行判断和参考对房价所得比和房贷本息家庭收入进行比照。

　　一、房价所得比（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，不超过3至6倍）北京13.0上海11.5广州9.1深圳13.6重庆6.6成都8.6西安7.7武汉8.0

　　二、放贷本息占家庭收入（房价泡沫之主要评估原则进行判断和参考，1.3以内）。北京0.69、上海0.61、广州0.18、深圳0.72、重庆0.35、成都0.15、西安0.41、武汉0.42

　　第十个方面就是在制定异地扩张方案，设计战术动作时，遵循以下五个原则：

　　1、与企业发展战略、品牌战略、经营战略、管理战略、商业模式相一致的原则；2、方案功能最大化的经济性原则；3、方案与企业的技术，管理水平和市场需求相适应原则；4、方案实施的可行性原则；5、方案的差异化原则。

　　好，谢谢大家。

　　主持人：非常感谢李战洪先生能够分享他的房地产开发经验，相信在听完他的演讲之后，我们在座的各位对房地产市场的投资尤其是二、三线城市的投资有一个比较直观的认识，随着这场演讲的结束，我们今天的招商环节就全部结束了，再次感谢所有的嘉宾。接下来我们进行城市观点论坛的保留节目，圆桌对话。毋庸置疑中国房地产正在从中国的一线城市慢慢地走向二三四线城市，任何企业在长期的发展中怎么才可以找到有特色、有未来发展价值的区域城市，怎样才可以寻找适合本身企业的优质土地资源呢？今天我们邀请文登市行业精英及房地产企业的代表共同探讨区域经济对作今天城市观点论坛中国行文登的主题，希望大家都踊跃发言，接下来是我们文登有请黎振伟先生为我们主持圆桌对话，有请。

　　黎振伟：谢谢主持人。我们下面一个小时跟大家一起对话，那么这次对话应该是精彩的，我们有政府官员，有建设部的专家、领导和我们的开发商，有大开发商也有本地开发商，还有已经进入的开发商还有正在准备的开发商，我想此对话一定会精彩，我说有八个字，第一是发展在今天调控的时候大家想的是怎么上去而不是下去，这时候是发展的好时候，第二个我就感觉我们今天说的发展理性，我们今天的发展不是盲目的发展，而是理性的发展。第三专业，我们的理性是专业的。从我们的市长、开发商包括我用那么多的数字用总结来讲经验，今天的中国已经不是十年前的中国，我们所有的发展都是有经验，所以文登未来的发展如何做，我想我们同样是在八个字：发展、理性、专业、跟精英。我想第一点讲到发展，我觉得定位是比较重要的，刚才我听了领导们讲了文登，我感觉到了一点，文登要做长寿之乡，养生之都，它这是一个旅游产业，跟我们的经济怎么相关联呢？这一点是对企业的定位，未来的发展是至关重要的，那么如何解决环境问题，怎么样保证环境，如果有些产业进来，它这个长期发展给我们带来的效益都不能解决对你的环境贡献，你达不到养生的目的你怎么办？你怎么选择你的客户？

　　谭远国：因为每个城市的发展旅游之道，文登原来县域经济发展还是非常突出的，那么现在我们提出新的目标，我们现在二产发展应该就是用信息化来提升传统产业，用信息化技术提升我们的传统产业。第二我们在南海这个地方主要是招商新兴战略城市，新能源、新材料新兴的战略期，那么在环保的一方我们决不能希望环境来招商。我们在二产发展上，坚持环保这个大关。在一产文登还有丰富的一产资源，我们从去年开始，威海市威海局在抓养生的大局，我们抓出口。文登农业局、海洋渔业局等，我们打造良好的有机食品。不管发展一产、二产、三产，互相促进，关键地方要注重环境，要保证长寿之乡、滨海之都的打造。

　　黎振伟：我觉得不管怎么建都不能污染环境。我有一次去讲课，那个县城的房价别墅到了2万，很多人都到那去买房子，我听了也很辛酸。我想这个东西真的是很关键。

　　谭远国：我再补充一下，我到烟台参加了一个会议，全国的河流基本有70%多的河流有污染，但是在文登这个地方我刚才讲了文登是国家生态城市，第二现在全国有72个环保发展城市，在这70个城市当中淘汰了一多半。我们有威海地区最大的河流，大家去看一看，河水清澈，包括我们的城区河流。我记得前两年，苏州的领导过来考察的时候讲经济发达，但是讲绿色经济说是威海是全国第一。所以要可持续发展，要理性，要借鉴经验。

　　黎振伟：我想说几个问题，我们开发商的房子我建了卖给谁呢？我看到了很多开发区已经开发了，那么已经进来的开发商你们怎么看这个市场呢，怎么看这里的消费者？因为消费者是我们的根本，如果没有消费者就没有我们的房子，所以我们在开发的时候如何去围绕今天的消费者以及未来的消费者从而做得更好。

　　付志伟：我来文登整整一年了，我在文登有三个项目，一个是公务员项目，一个住宅项目是他们文登基地开发区，另一个住宅项目是文登新区，我就以我们毕主任说的一个我从企业的角度谈谈，我来文登一年的一些感受，刚才提到了市场的情况以及咱们今天参加的嘉宾都是各地优秀的人士。刚才谭市长包括南海新区都讲了咱们文登有一些良好的气候条件和得天独厚的自然资源，自然环境，但是我从另外一个角度讲讲。咱们常人没有好意思讲，没有讲政府是如何为咱们招商来的企业进行服务的，我来了一年有亲身的体会，我们这个企业也是通过招商过来的。第一个就是社会资源，就是咱们的社会服务特别好，这个就是得益于咱们市委市政府抓得好。再一个就是政府是一个服务型的，从咱们市委书记到各个职能部门都实实在在为企业服务。我们这个企业是注册在文登开发区，它是真正为客商做服务的政府。第二点感受就是政府领导是实实在在为企业做实事的，咱们政府领导经常有着定期的不定期的企业集团进行调研，进行办公，为企业排忧解难，还有一个就是政府领导到了这个企业以后从来不会打扰你，虽然说政府领导企业，但是我们一点也没有感觉到麻烦。有的时候你对政府领导，你给职能部门提的一些意见，可能通过现场办公的形式，到你这个企业进行考察，进行现场的解决问题。

　　到了开发区专门为我们抽出了一个副书记，为我们成立了一个办公室，为我们的企业解决一些问题，按照他们的话就是说院内的事情，是企业来干，院外的事情是我们政府来干。下面有一个部门就是贴身跟进式，你到了这个企业企业一落地，会马上安排专门的负责人为你服务。我觉得一年来对文登政府的这种办事高效率，就像刚才说的亲商、安商，富商，来了以后只有安心、踏地把咱们的项目做好，这是我们一年来觉得投资文登、选择文登是正确的，我的发言谢谢大家。

　　黎振伟：买房的人你们觉得他们过程发展怎么样？

　　付志伟：这几年文登对外的宣传力度也加大了，外地人越来越认可咱们。但是文登的自然资源其他的一些得天独厚的条件大家也知道，我说的就是一个消费人群，消费人群现在有50%的客户是在买，政府组织我们在东北、内蒙、西北地区搞这些项目非常成功，因为我们有一个公务员区在东北办事处，一提起文登好多东北人都很兴奋，好多一些离退休的老年人，有钱人都愿意到文登来居住；到文登来一年，我觉得调控政策方面不是特别明显，因为毕竟是三线城市。

　　黎振伟：的确一个城市知名度很重要，特别是我们做旅游地产城市，那么别人不知道你的话，也不会来。有请陈总。陈总您也是受朋友的影响进来的，您对文登的考虑是什么呢？

　　陈潜峰：今天来到这里非常高兴，因为听到专家对威海市场的一个观点，我是第五次到文登，因为我的清华同学李雍军，他是山东文登人，然后再我那里做工作。然后他告诉我来问文登做地产开发，一个是文登这一块地还是比较美的，山清水秀、面向大海。第二个就是经济发展速度快。第三个方面，地方政府的管理者整体的策划意识是非常强的，最近大概有一年多的时间里，因为我经常坐飞机，能够在不同的航经杂志上等，上面能够推进和宣传自己城市的属文登最多。这个给我们的印象很深，就是政府的宣传意识很强，包括来的投资者和未来潜在的消费者，他们都有认知的感受。这样我们就会对文登打下烙印。包括介绍里说，文登政府官员给予投资者的一承诺和承诺的兑现包括服务，这个我也感受非常深。

　　另外就是城市发展的变化就是图片要及时更新，这样人愿意来文登投资的人，感受到文登更新的变化，有更美的享受。另外我个人的一些观点就是服务地方经济，研究区域经济的发展和特色以及未来发展方向是我们开发商应该主动去研究的，政策出台之前我们有没有研究透去服务它，同时也应该去做一些提前的思考和准备。我看到区域地产发展我觉得不单单只是指的是我们的地产，今天我们讨论的是应该旅游地产、养生地产，它是属于我们地产的一种。我觉得每一个发展商来说，首先关注研究好区域和经济特色，然后结合地域的经济特色再做好产业地产的研究，尽可能和地方发展思路相吻合，迎合和符合他们的发展规划。应该说我们的从业人员经过十年甚至更长时间的研究，我们在座的每一位可以给地方经济提出很好的一个建议和一个顾问的角色，包括我们可以为地方经济新的发展思路，提供一个到两个可以建议的方向。这样的话我们就可以去做产业园区的规划，应该说本质的基础都是建房，但是要细分，这样的话我们既然参与的同时，也推动了城市的发展，我们作为发展企业也能够分享到地方经济成长的一些经济成果，为自身企业的发展奠定基础，也还给我们文登招商还有建议的话就是机场和片区的话可以规划大一点，做为一个经济区，发展一下产业，我看了一下已经在武汉当地在做这种参与，因为现在武汉机场，我们当地提出来的，我们也在其中。

　　黎振伟：那你们可以做大一点。今天我们讨论的是区域经济与地产发展，有请来自北京双全集团旅游产业事业部总裁，那您从旅游的角度怎么看呢？

　　刘津达：刚才黎总做了一个报告他提到了巴厘岛的旅游，其实我们公司就是一家专门做旅游房地产开发的。那么对于旅游产业我们觉得这是一个非常好的一个产业和方向。我们原来是在做北京做了旅游产业，那么现在在文登做旅游地产也是我们行业发展的趋势以及我们未来的方式。刚才讲了巴厘岛的一个旅游，实际上我们在巴厘岛也去过，就是想从巴厘岛里看中国海南岛的建设以及将有怎样的差距，实际上巴厘岛是一个国际旅游岛，有更多的文化内涵在里面。大家知道印度尼西亚讲的伊斯兰教，巴厘岛是生活在印度尼西亚的印度人居住的，那么它那里居住的人家家户户都鲜花、水果，很多的文化内涵除了很重要的旅游的组成部分，我为什么说这么多呢？实际上文登有着浓厚的文化背景和历史内涵的一个地方，所以说文登要发展一个旅游产业，我认为是重点挖掘文化的内涵。当然这里非常好的基础，就是道教的发源地。如何利用好道教的这个文化，来提升旅游的品质，成为文登市传播的一个亮点，我想这是一个方面。

　　我想地产商的投资对经济的拉动是毋庸置疑，但是我个人觉得区域经济发展的结果是地产来推动。只有区域的经济与文化的内涵和其他的经济体来增长，包括旅游还有企业增长来带动更好经济的良性循环，区域经济才能更好发展。所以我们也希望中央政府在旅游资源的开发或者挖掘方面有一个行径的规划，中国长寿之乡，滨海养生之都这样的一个概念，其中有很多的关键的词第一是养生第二个是滨海，但是我想说关于养生可以做一个更详细的规划，我们养生产业是以一个聚集区的方式，包括我们的昆嵛山合作的一个基地。

　　黎振伟：我觉得今天这些嘉宾都是很好。刚才刘总说的就是要把本地的道教文化挖掘好。

　　谭远国：对于旅游这一块，文登的旅游资源非常丰富，我们自己说有五泉、四山，近期全市在新的理念新的思路新的支持中全新促进规划，原来战略目标明确地提出旅游规划支撑不了我的养生之都，按照现在的目标重新规划这是一，第二是重新启动昆嵛山、天福山的一个风景区的一个规划。刚才说道教文化挺重要的，我们将以道家养生为核心，以温泉养生为核心，这个核心我们将全力打造，到目前为止我们进行宣传之后，有好多的机构主动上门来给我们签字。特别是道家文化有一个团队在我们文登。因为这个道家是内涵的东西，它是比较深奥的。

　　黎振伟：下面我们这两排投资者、开发商我们有什么好的建议或者想法？

　　李兰凤：感谢文登政府给我们创造了机会，其实对山东来讲我真正决定来是两天前要来的，原来我是很迷盲的，其实山东我感觉是朴实，特别是文登和蓬莱环境都是很好的，它的文化过去有点知道，但是我真正来，我还是对山东人有好感。我就想说一下，我感觉山东人就是忠诚比较厚道，那么我们去过青岛一次，我估计山东能出这么多比较早期的一个品牌，我们的人是很重要的方面。刚才大家也讲了山东政府的企业也包括我昨天晚上从机场到文登陆地，这个高速公路跑车明显的感觉就是比较好，车辆当然也多。昨天晚上有的车他们超出了线，但是马上就归道了，我觉得这一点是非常非常好的。

　　实际上某些人不愿意到这里来养生养老，以为这些地方可能后劲不足，但是我觉得文登是很实实在在的地方，包括当地人的一些环境所带来的一些做法，我觉得从中国的发展来看，老文化的问题，去年我们有一个养老的问题，那么最后的定位就是说养老是整个经济发展现在最考虑的因素，由于我们现在都是企业界的，实际上我们的企业围绕的是政府的一些防线来做，我认为养老从文登的这个定位比较好，我觉得更重要的是我觉得养老后面刚才提到一些关于文化以及未来发展的一些需要，但我认为更多的还是就是它后续经济的发展。

　　后续经济我觉得可能你养老也好，休闲度假也好，由于有一些老人过来以后，可能会引来一些看望老人的人过来，所以可能后续配套问题应该跟得上。我觉得东北有一些山东老乡可能回来要落叶归根，我认为北京也有很多人可能要来文登，是否更方便一些，这样可能你发展的出路就更快，我想从人气来讲，我觉得这一块还是不错的，如果定位得好，应该没有什么问题。现在的发展过去靠地产，但是现在是发展基础条件和定位方向规划，这个非常重要，那么我们改革开放30年了，像刚才主持人介绍了世界各地的一些发达国家它写的鞭策，通过对中国的一些东西有很好的定位，住宅刚才讲了就是历史资源是有限的，屠从这边我觉得有一个更深层次的问题，这一方面我觉得是有重要的作用，当然我还是对文登有好感，我想来。

　　黎振伟：好，欢迎你来。大家说一下地价的问题，地价是高还是低，从政府的角度希望高一点，开发商的角度希望低一点，但是如果我们太低的话政府没有收入，太高的我们也不不愿意。对于这个问题请您讲一下。

　　李战洪：应该就是说城市的价值决定地产的价值，包括我们大家今天相聚，就是通过一系列我们的动作来提升文登的城市价格，这一点是非常重要的。我们政府和企业共同承担的企业，因为我们要把房子得好，你先卖给城市，如果你失败的项目你事倍功半，你如果把城市卖好了，那几个产品的质量所以说话城市的价值决定了基础的价值，刚才说了重庆的价值如果按照它应该民忧的国土资源还是和它的地位不相适应的，就是文登应有的资源不切实际的，我说了包括威海的农业试市场，第二个就是说地产要创造出价值，就是因为我们区域制造了一个城市价值。我们进入一个城市，要创造城市价值。第三个就是说以发展城市的高度来把握地产，我觉得这方面敢独立进入某一个陌生区域做一个项目。

　　黎振伟：谢谢，李总谢谢你。我们总结一下城市价值决定地产价值，地产价值决定城市发展高度。好了，因为时间的关系，我们下午将会去参观，最后我想请我们建设部王主任做一些总结。

　　王珏林：没有什么总结，对城市的改革对每一块土地我们都有热情，所以都想建每一楼房子我们都要珍惜，所以在文登市我想政府的目标应该明确，可能我的期望值会更高，我们文登市现在有这么好的一个载体，所以我们的建城使命是要建设国际的文登、休闲旅游度假的文登，它的支撑点是产业。所以我们每个产业都折射着这个目标。第二个方面就是我觉得是属于开会。开会是非常重要的，第三个就是地域文化，地域文化使这个产业年轻化。第四个就是休闲旅游业，第五件事情是参与。我们这些企业都来参与，足以支撑我们这个城市，最终打造我们的目标就是“国际休闲旅游度假城市”。另外就是我们的消费人群，消费群体。现在我们处于不利的地位，包括烟台、威海甚至是青岛都有它们的优势，我们晚起点我们就有我们竞争的实力，我叫他吃住在文登，玩在胶东，现在胶东很吸引人，我们的旅游区不是我们的文登旅游区，不是我们的休闲度假区，而是胶东的旅游区，我们要把我们胶东的市场打造好，这样胶东的旅游才是更好的。大家知道房地产市场年轻、初级阶段，不管它快速增长还是加以投资都处于不成熟的阶段，但是他们要发展，也就是说我们的经济发展不稳定，我们的城市建设不稳定的情况下，它不是十年、二十年的问题，我们现在的中小城市包括我们现在的二、三线城市你不要简单地按照发达国家的做法去做。我们的企业选择我们竞争点的时候一定要想清楚，很重要的一点就是我是本着稳定，当然你有势力你可以抢占北京、上海等发达城市，但是后果我还是知道的。任志强跟我讲了，在北京报三块地价到三个月还没有拿到，原因是你缺一部分，所以说咱们就选择对我们的企业要负责。所以我们二、三线城市要取得竞争点，不要求最高，我们要求最好。