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专访凯德置地：信心源自整合性房地产价值链

作者: 武瑾莹时间: 2010-07-28 00:35:15 来源: [ 观点网 ]

招商半年销售42亿无意调整目标或降价促销

来福士是凯德置地房地产基金与商业项目成功联结运作的典范，也是凯德整合性房地产价值链在项目中的完美体现。

　　观点网武瑾莹 “在中国再造一个嘉德置地”一直是凯德置地在中国的战略目标。今年1月份收购东方海外之后，凯德置地资产值占集团总资产值比重已经由28%上升至36%，首次超过新加坡本土市场的比重，而其未来3-5年的目标是45%。

　　5月，凯德置地宣布，拟斥资60亿元在深圳南山区兴建该集团旗下大型城市综合体“来福士”，该项目首期预计将于2014年完成。

　　看起来，凯德置地在中国的布局已经全面而有序的展开了。目前，凯德置地在中国的40个城市运作约106个项目，包括16个住宅、12个综合项目、51家商场和27座公寓，这个数字早已远远超过了在国内发展的港资企业，甚至比绝大多数的本土房企都显然的更多。

　　而凯德置地在中国的发展也刚过16个年头。在未来，凯德置地在中国规划了更为宏大的蓝图，作为首席投资官，罗臻毓先生在2010博鳌房地产论坛前夕接受了观点新媒体的独家采访。

　　观点网：截至2010年6月底，凯德在中国内地的发展现状如何？各个业态的业务规模分别如何？

　　罗臻毓：凯德进入中国16年来，与快速发展的中国城市共同成长，已经逐步完成以上海、北京、广州、成都为中心，覆盖长三角、环渤海、珠三角、西南以及其他区域的战略布局，成为中国最大的外资房地产企业之一。目前，我们在中国的40个城市运作约106个项目，包括16个住宅、12个综合项目、51家商场和27座公寓，是中国领先的房地产外企，是最大的零售商场业主和管理者，是最大的服务公寓业主和运营商，并建立起一条从投资开发、到规划设计、运营管理和房地产金融服务在内的整合性房地产价值链，培养了一大批具有全球视野的本土化专业人才。

　　立足开发之本，凯德自1994年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，并谨慎平衡业务的方方面面，注重在住宅、商场、办公楼、服务公寓等不同房产业务种类间取得平衡。目前，凯德中国的资产总值为99亿美元，而其中住宅与商业／综合项目的资产比约为1:1，项目开发与物业的长期持有相平衡。未来，我们依然会保持这一发展方向，在各业务范畴都实现持续、稳定的增长。

　　今年2月，我们收购了东方海外在中国的所有房地产项目，使得凯德中国的资产占整个嘉德置地集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的36%，中国由此超过新加坡成为集团最大的市场。未来3-5年，我们希望中国业务上升到45%，在中国再造一个嘉德置地。

　　观点网：房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，目前多家房企打出降价大旗，在您看来，楼市拐点是否已经来临？

　　罗臻毓：近期市场数据表明，部分地区和部分项目的确呈现出量价增速放缓的趋势，说明政府稳定房地产市场的举措取得了一定的效果，这有利于市场的长期良性、稳健发展，对于如凯德这样立足长远发展的企业是有利的。

　　从整体看，尽管近几年中国住宅市场价格有所增长，但我们同时也看到，过去五年，城市家庭收入的复合年增长率达13.2%，而房价的复合年增长率为11.9%。此外，有数据显示，在中国70个主要城市，房贷占居民月可支配收入的平均比例约为40％，这都说明房地产市场整体仍然是健康的。不可否认，一些一线中心城市的个别项目的确存在过热现象，相信经过本轮调控的转变和调整，市场将变得更加理性。

　　从长远看，经济的持续高速增长和不断推进的城市建设进程为中国房地产市场的长远发展奠定了坚固基石，中国是世界上最强劲的市场。一个简单的数据来讲，中国城市化人口每年大概有1300万到1500万，这会产生很大的住房需求。此外，中国现在有组织性的零售模式占总体零售不到30％，而美国的这一数据为80％以上，随着城市化程度的提高，中国的住宅和消费品市场发展空间巨大。作为与中国共同成长16年的开发商，我们对市场充满信心，深化中国的发展策略不会改变。

　　观点网：随着新政的推出，内地楼市成交持续萎缩，观望情绪浓厚，您对目前楼市的看法如何？

　　罗臻毓：的确，受密集出台的房地产调控措施影响，消费者的购房行为更趋审慎，一定时间内市场观望气氛将不可避免地升温。然而，随着投机行为的遏制，购房态度的积极转变将引导消费者更加注重开发商的品牌和口碑，对高质量产品的刚性需求将更为明显，这给凯德带来了机遇。我们一直以即时开发所获土地为基本运营模式，在拿地和项目策划时进行严谨的可行性分析，此外，我们现在在售的住宅大多位于中心城区或是潜力巨大的高尚生活板块，这让项目充满竞争力。

　　同时，凭借全产业链模式，凯德在中国的业务涉及很广，包括住宅，办公楼、商场、服务公寓和综合性项目（如来福士），在“平衡”战略的指导之下，住宅市场的暂时放缓不会影响我们对中国市场的长期信心。今年5月，凯德宣布旗下的地标性综合商用品牌项目“来福士”落子深圳，可以说，这个投资规模为60亿元人民币的大型项目，清晰可见房地产寒流并没有抵挡住凯德置地在中国市场的拓展步伐。

　　观点网：此前，凯德置地曾表示要将宁波来福士广场以1.25亿美元的价格注入来福士中国基金，并称注入过程预计于2010年第2季度完成。目前该事宜的进展程度如何？未来，深圳的来福士广场是否也会注入来福士中国基金？预计估值多少？

　　罗臻毓：今年4月底，宁波来福士已经注入来福士中国基金，目前来福士中国基金资本额总计11.8亿美元。来福士是房地产基金与商业项目成功联结运作的典范，也是凯德整合性房地产价值链在项目中的完美体现。“来福士”商业模式在上海、北京、成都、杭州及宁波的成功复制，与基金的稳健支持不无关系。

　　目前，注入基金中的五个项目两个已经处于运营中，其余三个也已开工，而深圳来福士仍处于项目方案规划阶段。我们会在适当的时机从多方面对项目进行评估，以确定是否将其注入基金。

　　观点网：继深圳来福士广场之后，凯德置地今年是否计划进入其他城市？作为凯德置地旗下的高端商业地产品牌，来福士广场在内地的发展策略是什么？

　　罗臻毓：来福士是凯德旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，目前在全球有八座来福士，在中国就拥有六座，分别位于上海、北京、成都、杭州、宁波和深圳，建筑面积逾百万方，在华来福士项目已占集团的四分之三。上海和北京的来福士项目自开业以来，与高速发展的中国城市共同成长，已经成为当地知名的商业地标。

　　来福士的选址、前期规划和业态组合，取决于该城市的经济发展和消费需求，是一个谨慎和专业的过程，也是每一个来福士成功的基础。每座来福士，都仅落户世界知名门户城市的中心区域，特别是交通枢纽的位置，并以成为当地地标为目的。未来，我们将继续选择购买力强、城市经济发达的大城市、促进来福士在当地落子，持续为中国经济发展和城市化建设献力。

　　观点网：事实上，我们看见今年有大量的住宅地产开发商纷纷宣布将加大商业地产的开发力度，作为在商业地产领域已经取得相当成绩的凯德置地，怎样看待这种现象？您认为，诸如华润万象城、中粮大悦城等项目和贵司商业地产项目的区别在哪里？凯德置地的竞争优势是什么？

　　罗臻毓：目前，凯德在中国拥有14个综合项目，开发面积（GFA）接近200万平方米，此外，还拥有和运营着50余家零售商场。我们能在商业地产领域取得领先地位得益于多年积累的国际化运作经验、先进国家的居住理念和城市建设经验、以及商业项目优秀的国际化平台。

　　凯德拥有一支在房地产开发、商场管理、服务公寓运营等各个领域国内国际领先的专业团队，我们不仅自主开发、持有，也有丰富的经验和能力自主管理。以久负盛名的来福士品牌为例，对每一个来福士项目，凯德都邀请世界级知名建筑大师根据项目自身特点度身打造，交由经验丰富的运营管理团队进行管理--购物商场部分交由国内最大的商场管理者和业主凯德商用管理，服务公寓由世界最大的服务公寓运营商和业主雅诗阁管理。

　　此外，凯德成立了来福士中国基金，持有基金的50%并充当基金管理者角色，确保持有者和管理者的一贯性，从而保证项目的稳定性和后期持续升级。这些都让我们在项目前期规划、设计时就充分考虑到后期运营中可能出现的问题，同时保证了来福士品牌高品质的延续性。

　　观点网：相较于商业地产的快速发展，凯德置地的住宅业务似乎比较低调，目前凯德置地在内地的住宅地产布局如何？在新政调控之下，凯德置地是否会收缩会放缓住宅项目的开发战线？

　　罗臻毓：凯德自1994年进入国内市场以来，一直以长期稳健的步伐履行“深耕中国”的策略，目前，我们在上海、北京、广州、成都、杭州、宁波、佛山等地正在开发16个具有国际品质的住宅项目，开发面积近2,900,000平方米。依托强有力的国际品牌背景，凯德的住宅项目以其独特的产品定位和创新高品质的建筑设计及规划，曾获得众多奖项认可。

　　在集团强劲资本实力的支持下，我们会继续关注中国土地市场，审慎、稳健地扩展中国版图，计划中2010年度全国还将建成2400套住宅。我们期待着能以母公司嘉德置地集团在新加坡拥有的丰富的相关项目发展经验和建筑技术，为中国的百姓提供更多更好的选择，支持市场理性发展，以此回馈16年来中国市场对凯德一路成长的支持。