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世邦魏理仕：房地产是一个周期性很强的行业

作者: 陈小丽武瑾莹时间: 2010-07-19 22:17:49 来源: [ 观点网 ]

绿地山东第一高楼项目用地进行公示 2014年竣工

下一步市场的走向在短期内是个政策市场，政府在这个时间节点的信号非常重要，如果没有新的调控政策出台就会被社会理解为调控放松。

　　编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点新媒体正式推出“新政：2010博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？

　　观点网陈小丽 武瑾莹 事实上，在越来越多的开发商进军商业地产领域，在越来越多的开发商进行全国布局的时候，一家有着多年服务经验，能够提供全国统一专业服务的地产服务商也受到越来越多开发商的认可。

　　在全球金融危机逐渐好转的同时，世邦魏理仕这样的全球地产服务商的业务也随着经济的复苏而复苏。在中国，世邦魏理仕目前也在积极开拓更新的服务领域。

　　2010年5月，金勇履新世邦魏理仕的首席运营官。7月13日，在北京，观点新媒体采访了世邦魏理仕的新任首席运营官金勇先生。

　　观点新媒体：近期有消息说，国家对房地产的调控政策可能会逐渐放松，您怎么看待这种说法？

　　金勇：我们要认识到国家政策的作用是有期限的，特别是针对周期性强的房地产市场的政策，政策作用的有效期受市场周期的影响更大。我们能够观察到在近期来房地产政策的有效期大概也就是半年不到，在政策发布的半年之内政策有比较大的作用，对市场有直接的作用。但是，过了半年的有效期以后，往往政策的直接作用力就开始变小了。

　　这种作用力逐渐的变弱是可以找到原因的。比如说很多政策的作用是由于改变了消费者的购房心理，在刚出现政策的时候是有冲击力的。但这种冲击力没有了以后，政策的效应就没有了。这种有冲击作用的政策对心理的改变也就半年。半年之后就审美疲劳了，逐渐适应了以后政策的效果就没有了。对市场中其他的信号更敏感了。还有一个原因是在社会对政策理解更清楚以后，有些政策的限制和控制就被发现能绕开走。这是在全球各地都有的现象，任何地方的政策也好，法规也好，都有这样的效果，政策的作用力是有期限的。

　　到现在，上半年的调控政策的作用基本上都到末期了。那么，在这个时候，自然而然社会开始有了心理上的准备，就是有没有可能会出新的政策，等于是有意无意的将政策作用减弱了。同时都在等待市场和政策新的信号和刺激。现在出现对国家调控政策是否松动的问题也正好是在现在这个时间点上。

　　再看一下国家上半年的很多政策，很多是房地产金融，如房地产按揭贷款这些方面的政策，这些政策实际上直接的作用点是购房者心理。我们观察到的市场现象也是这样的，市场上购房者大规模的观望，在一段时间里需求不像以前那么踊跃。你可以说是一个短期观望，也可以说，确实也是对房价太高的一种抵触情绪。但是，确实是对购房者产生了心理作用。只是这种心理作用是有期限的，到了一定的程度以后，心理作用可能慢慢就会有一些反向的变化。近期我们看到确实是接近购房者心理的拐点，要没有新政策出现的话，这种观望心理能够持续的力量或者能够坚持观望的动力在逐渐地减少。如果国家没有新的政策，或者没有一个新的说法的话，购房者的观望心理会继续逆向转变，比如会开始回到房市去购房。

　　正因为现在正好处在这个时间的拐点阶段，所以社会和媒体会对各种信号很敏感，对政府官员的说法非常敏感，任何一点小的说法就会被解释或者翻译成各种各样的可能性。

　　下一步市场的走向在短期内是个政策市场，政府在这个时间节点的信号非常重要，如果没有新的调控政策出台就会被社会理解为调控放松，种猜测和敏感对市场的健康发展有负面的压力。

　　观点新媒体：从5月中旬，已经有开发商率先在全国展开降价，目前，已有多家开发商宣布在全国或部分地区实行优惠，您认为，接下来大幅降价是否将会发生？在今年调整的情况下，降价是否是开发商提升销售业绩最好或者唯一的方式？

　　金勇：在这个政策作用的有效期的时间节点上，市场上无论是供方还是需方，也就是无论是开发商还是购房者，都对市场上和政府的信号非常敏感，但还没有形成统一的看法。开发商这时的降价多是开发商根据自身的情况，如公司自己的现金流要求，作出的决策。

　　我们观察到的是，在一线城市，在好的地段，土地还是稀缺的。很多有这个好地段项目的开发商还是会对这些项目的价值很珍惜的。我觉得自然而然对降价会抱着一种保守的态度。

　　从资金层面上看，资金链和流动性的收紧、投资人对业绩的要求、股票市场也好、自己股东也好、都会对收入有一定的期望值。所以这些因素会推动开发商去做一些销售方面的调整，需要开发商把销售做出来。现阶段的降价多是这种调整的结果。

　　我们还看到一个现象，有一些推盘项目愿意至少在推盘的开始阶段，用好的价钱在市场上产生影响，这样的话就能把销售做起来，运转起来，在现在市场上对各种信号非常敏感的时期，不大的降价能产生很大的市场影响。

　　到现在我们看到在市场上的降价都是一些个案。不是整个市场层面上普遍的降价，我看到整个市场层面上，开发商对降价的需要还没有共同的认同。多是因为别的原因，比如业绩、回报现金流，在采取降价行为的个案。

　　观点新媒体：近期，土地市场开始重新活跃起来了，据您观察，下半年的土地市场是不是也开始活跃了？现在是一些开发商扩张的机遇吗？

　　金勇：实际上在住宅市场里面，基本上是僧多粥少的状态。僧就是开发商，粥就是土地。也就是说，真正好的土地，一线城市的、好区位的土地确实还是稀缺的。而且咱们大多数的开发商都有开发这类土地的经验。所以，对争取得到这些土地的期望值在调控开始以来也一直是没有减弱的，调控的影响还没有看到。

　　增加土地储备，几乎是每一个开发商，尤其是全国性的有品牌的开发商的一个首要任务。实际上有时候，开发商对现在正在做的项目的销售速度还不如他对建立土地储备的速度更加关注，多数是看着土地储备的增加速度来决定在售项目的销售速度。即使在调控政策下，住宅需求的基本面还是比较健康的。所以在这方面来讲，开发商对拿高质量的土地的热情也一直都是有的。

　　观点新媒体：今年很多房企纷纷表示要加大商业地产投入，您怎么看待这股住宅企业转作商业地产的情况？您认为会对当前的商业地产市场造成什么影响？

　　金勇：这个现象，表面上看好像是由政策对住宅市场调控引发的。实际上，这个现象的出现是有其他原因的。在房地产市场发展到了这一步以后，现在更多土地供应都是以综合用地出现的，公建里面有办公楼，有酒店，有商业。这么一个趋势。不是开发商自己选择的，至少多数不是自己选择的，地方政府要尽量降少单纯对土地出售的依赖，而开始注重长期营运产生的税收，尤其是商用地产带来的长期税收收入。所以促成了很多开发商必须要进入到商用物业的开发领域。

　　一直以来，有些开发商对商用地产的开发的实操经验并不多，一直在回避。只是现在得到的土地更多的是综合体用地，使得一定要做这样的转型。这个转型就形成了一种趋势。再往下发展，二线城市的土地供应也开始多是综合用地了，单纯的住宅的开发项目越来越少，开发商都在不同程度地转型，这个是一个比较普遍的现象。

　　商用物业的开发是风险高的行业，对开发的专业性的要求更高，对整合多种专业服务的能力要求更高。也更要求有风险管理和规避的能力，尤其是管理商用房地产的周期性的判断能力。我国的商用地产的开发水平还不成熟。对商用地产开发的投入加大是对商用地产市场的发展有非常正面的作用的。对提高整体市场的专业能力是有推动力的。

　　这个现象对住宅市场当然也是有影响，但对住宅市场的基本面不应该有什么太大的变化。我们也看到，很多纯住宅的项目，很多公建配套实际上是不够的，商业面积是不够的。在市场发展到现在了，要考虑得更加全面一些，住宅和公建是混合性的话，实际上对整个项目、对整个社区有很多互利的作用。

　　观点新媒体：今年5月，金先生成为世邦魏理仕中国区的首席运营官，可以谈谈您对中国区今年发展的规划吗？

　　金勇：世邦魏理仕是全球最大和最专业的商业地产服务商，也是唯一一个进入美国500强的房地产服务商。我们的竞争优势是有最全面的服务范围、最全面服务的内容。在专业层面上，我们在国内有14个业务线，业务线包括写字楼服务，工业物业，住宅顾问和销售，综合体开发顾问，商业顾问，商业招商，商业中心管理，物业管理，资产管理，估值，投资，融资，项目管理等等，还有新近进入中国的酒店服务。

　　我们的特点就是服务内容是全面的。因为在一个成熟的房地产市场里面，全面的服务是很重要的。在成熟的市场中，美国也好，日本也好，欧洲也好，多数的开发项目都是综合的，有住宅，有写字楼，有酒店，还有商业。同时，我们在全球的综合体服务有很好的平台。

　　在另一个管理的维度上，我们现在在国内已经建立了覆盖全国的服务网络，以北京和上海为核心，建立精深的，全面的专业服务能力。在各个地方的办公室又有给这些专业能力落地的能力，在客户的层面上把专业的服务和地域的覆盖结合起来，我们就能给我们的客户创造价值。在开发上，我们可以有非常好的顾问服务、投融资服务。开发之后还要经营。我们又有非常好的写字楼服务，工业物业服务，招商，还有更长期的物业管理和购物中心管理。我们为我们的客户在房地产开发和经营的整个链条上提供全面和深度的服务。我们是把服务链接整合起来的。这样的话，对客户来讲是一站式服务，他要求的服务我们全部能够做，我们提供的全方位的整合服务模式，不仅在国内，就是在国际上能够与我们直接竞争的也不多，可以说我们是唯一一家房地产服务公司能够这么做的。

　　观点新媒体：那么世邦魏理仕今年整体的营收会不会受到宏观调控的影响？

　　金勇：我们的业务主要有两部分，主要是商住物业，也有住宅。住宅现在是受到宏观调控的影响，成交量、收入是有影响。但是因为住宅一直以来都是周期性和波动性很强的行业。我们在管理的时候是对这个特性很清楚的。我们在管理的时候也是按这个强周期的特性来管理我们的业务的。

　　商用物业现在看来受宏观调控的影响不大。商用物业更多的是直接受到全球的和中国的宏观经济发展的影响。国内和国际的宏观经济的发展使商用物业在今年上半年已经开始触底反弹，我们已经看到了稳定回暖的迹象。包括优质写字楼和优质商业物业的空置率都在下降，租金开始持稳并且有所上升。

　　但是，商用物业在整体来讲，是回暖也好，是上升也好，都是缓慢的，都是跟着大势走、跟着基本面走的，这是一个长期的趋势。这个趋势就是一出现拐点以后不太容易翻过来。市场要是开始上升的话，不是那么容易就是能够压下来的，是相对稳定的一种态势。

　　我们的住宅和商用是互补的，特别是在周期上比较独立，结合起来有一定的反周期性。我们在国际房地产服务商中是唯一一家又做商用物业又做住宅物业，这种结合对我们整体业务抗周期风险是有好处的。

　　观点新媒体：我们看到，今年世邦魏理仕扩展了其酒店服务部在中国的业务平台，于上海和北京设立了办事处，可否简单介绍一下酒店业务的情况？

　　金勇：酒店实际上是我们现在重点发展的业务范围之一。我们的总部在全球有很强的酒店服务专业水平。

　　我们在国内也在建立这方面的专业能力，我们现在在北京、上海都有专门做酒店服务的专业人员，也是很有经验的专业人员。

　　我们发现在开发综合体项目中，酒店实际上是一个最大的难点。因为综合体中酒店的定位，包括对酒店的管理，对整个综合体的成功是有决定作用的。酒店的开发也是一个非常专业的领域。我们现在正好利用世邦魏理仕在全球的这个酒店专业的平台，把我们在全球酒店服务、酒店开发管理运营服务和顾问的这方面的知识发展到中国来，这个在国内也是不多见的。在国内，这也是我们一个非常重要的发展方向。

　　观点新媒体：对下半年在中国国内的业务发展，您自己是一个什么样的态度？

　　金勇：我对我们在国内的业务，在对下半年和近期的发展是持保守的乐观态度的。乐观态度是建立在中国商用物业市场的稳步上升的市场环境。保守的乐观是我们对房地产市场的强周期性和波动性的认识，我们在增长的市场条件中，更要注重管理周期和波动。

　　我们有200多年的历史了，我们在管理这种周期性和波动性很有经验。所以，对这个波动，我们并不是很害怕，我们长期非常看好国内的住宅和商用物业的发展。

　　我们能够通过全球的平台，把我们全球的经验和历史上积累的专业能力带到中国来，并在中国进一步的发展。我们现在更多服务的是国内的客户。我们的业务来源，特别在这几年，国内客户的业务要比国际客户的发展要大。我们实际上是一家有国际平台的中国公司。我们一半以上的业务都是来自于国内的客户。

　　观点新媒体：作为全球最大的地产服务商，您对目前情况下的开发商有没有一些好的建议呢？

　　金勇：我们一直在跟我们的长期合作伙伴做沟通，对内，我们认为很重要的事情就是要把自己的内功做好，真的知道自己的竞争优势在哪里，进一步发展自己的竞争优势。然后跟开发商、投资商建立长期的战略关系，合作关系。

　　我觉得中国房地产市场已经发展到了一个比较成熟的阶段，在这个阶段里面，很重要的一个趋势就是专业分工越来越细。开发商、投资商、建筑师、顾问咨询、服务商、物业管理和不同业态的专家一定要越来越深化他们自己的专业能力。越来越不是一个公司能够轻易地做好开发和管理中的所有的事情，这种大而全的经营模式的发展逐渐正在遇到瓶颈，有管理上的，人才上的，系统上的，市场本身的。还要做大做好，就要有进一步的专业分工，同时做有效的资源整合。

　　资源的拥有方是资源整合的主体。来自不同方面的资源拥有方，无论是土地资源也好，开发经验也好，专业能力资源也好，还是金融资源也好，都要做长期的战略合作才能够把房地产的这盘棋做大，才能把开发商做大做强。不是靠一家公司，靠一个百科全书的方式，而是靠很多的专家联合，通过战略合作联合在一起来达到这种目的，这个发展是长期的，可以持续的。