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巴曙松通讯：市场需求是否已向消费主导转换？

作者: 巴曙松时间: 2010-07-19 01:53:22 来源: [ 观点网 ]

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如果去库存与去投资过程逐步结束，那么房地产需求的投资主导向消费品主导的转化就会推进，除非现出现极度宽松的货币条件。

　　在这一阶段，随着新一轮调控政策的落实引向深入，从开发商的角度看，资金流压力不断加大，降价销售的动力逐渐强化，而且原有库存和新库存的累积（新库存将在2010年四季度初大量增加）开发商的承受能力不断减弱；从购房者的角度看，基于比较明确的、普遍的降价预期，成本与收益的权衡促使住房的真实需求较快释放，表现在相关指标上，就是可能观察到成交量逐渐见底回升。

　　更为重要的是，在去库存的最后时期，随着成交量的不断回升，房价也将止跌回调，政策趋于稳定，此时，估值水平在低位经过较长时期的徘徊与盘整后，很可能在一个新的起点上完成动量的切换。

　　那么，这种徘徊何时会趋于结束？从目前的情况看，2010年第三、四季度是新增库存大量形成的时期，因此这将会是房价出现最大幅度下调的时期。一旦房价下调的最大幅度已经完成，那么去库存的速度会大大加快，短周期调整也可能接近尾声，以实际需求推动的消费主导型需求进场，启动新一轮房地产行业发展的增长动力的“换挡”。

　　（三）房地产上市公司的新一轮估值驱动因素将逐步切换到消费层面

　　如果去库存与去投资过程逐步结束，那么房地产需求的投资主导向消费品主导的转化就会推进，除非现出现极度宽松的货币条件，否则消费主导转移到投资主导将是一个不容易完成的趋势。如果这个判断成立，则房地产行业新一轮的行业价值增长点也将由消费品属性所产生的价值增量空间所决定。

　　1、总体上，消费驱动下的估值水平将由“量”而非“价”主导

　　如果房地产市场需求的主导因素由投资层面转化到消费层面，那么估值水平的驱动将由“量”而非“价”主导。大量保障性住房的建设，也抑制了总体房价水平的大幅上涨。这意味着行业利润率的上升空间将取决于成交量的上升，而非价格的高涨。

　　那么，从这个角度看，中长期来看，驱动“量”的最大因素仍然来源于持续的城市化进程，带来坚实的实质性消费需求。这既包括大量保障性住房的建设，也包括商品住宅的建设。

　　2、结构上，估值水平的价值增“量”来源于多个渠道

　　价值增量之一：一线城市郊区化进程带来对住宅的需求增量

　　目前，北京、上海、深圳、广州和天津等一线城市的城市化率已经接近发达国家的城市化水平。从国际经验看，这些一线城市将进入郊区化阶段，未来可能将形成以其为中心的城市圈。未来随着郊区化的逐步推进，这些城市中心的人口将不断向郊区分流，同时也将提供潜在的住宅需求。

　　消费品属性的价值增量之二：二、三线城市加速推进的城市化产生的真实需求

　　整体上，尽管2009年中国的城市化率已接近46.6%，但是中国的城市化进程在区域之间以及各城市之间存在较大的差距，目前仍有17个省市的城市化率低于全国水平，甚至还有部分省市的城市化率尚不足30%。因此，从区域上看，未来中西部地区，从城市上看，未来二、三线城市将会面临更为广阔的城市化空间。这也将为房地产市场的提供相应的发展机会。

　　消费品属性的价值增量之三：居住条件的标准提高以及家庭的小型化、农民工的市民化等将催生更大的改善性需求

　　按照相关规划，未来10年中国的人均居住面积将达到35平方米，而2008年这一数字为28平方米左右。这意味着未来10年全国城市住宅的改善性需求会达到42亿平米，相当于每年新增4.2亿平米。如果考虑到2020年中国总体上的城市化将达到55%左右，平均每年提高一个百分点，那么加上这部分新增城市人口，未来每年产生的真实住宅需求将在8亿平米左右。另外，家庭的小型化和农民工的市民化，同样会累积新的市场需求空间。