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巴曙松通讯：市场需求是否已向消费主导转换？

作者: 巴曙松时间: 2010-07-19 01:53:22 来源: [ 观点网 ]

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如果去库存与去投资过程逐步结束，那么房地产需求的投资主导向消费品主导的转化就会推进，除非现出现极度宽松的货币条件。

　　（一）过于强烈的房地产投资品特性导致稀缺资源的无效使用

　　房地产过于强烈的投资品特性所引发的第一个结构性问题就是：土地有效供给的减少、低效利用及房屋的空置。

　　首先是土地有效供给的减少和低效使用。在土地作为资产被保有的情况下，对于土地所有者即政府而言，在希望或急需土地出让收入补充财政缺口之前，会倾向于选择等待最好的时机或最高的价格将其出让。

　　其次是房屋空置面积居高不下。房地产作为资产被保有的情况下，为了降低资产变现的交易成本，所有者可能不会轻易将其出租，而是选择空置。因为如果出租出去，房客迁入，就会使房地产的权利关系变得复杂，从而增加将其出售时的困难。同时快速上涨的房价也使得投资者忽视租金的收入等。

　　（二）过于强烈的房地产投资品特性使得资产保有和财富分配的两极分化

　　过于强烈的房地产投资品特性所引发的第二个问题是资产保有和财富分配的两极分化。

　　首先是，土地所有者与土地使用者之间财富分配的两极分化。在当今中国，地方政府是唯一的土地所有者，在地价高涨的情况下，这种所有者身份为地方政府提供了源源不断的资产性收入，相反，土地使用者，无论是商业用地还是住宅用地的使用者，都不得不承担土地价格高涨的成本。这一关键性区别成为政府部门与非部门之间财富分配两极分化的一种最重要的机制。

　　据初步统计，2009年全国通过土地招拍挂实现的出让价款高达1.5万亿，相对于2008年的9070亿上涨了65%，这种的财富获取机制造成土地所有者与使用者之间严重的收入分配不公。

　　其次是不同区域、不同城市之间财富分配的两极分化。由于城市化进程在不同区域、不同城市之间存在巨大的差距，地价上涨的分布在区域性上是极不平衡的。这样以来，并非所有的地方政府都能均等地享受到土地资产溢价的收益。2009年北京、上海、深圳和杭州的平均地价分别是7582、10338、11607、19533元，而武汉、重庆、西安和沈阳等二线城市的平均地价仅为2535、2143、2424和1885元，同时，一线城市的地价上涨率也远远超过二线城市。

　　这样以来，不同区域的地方政府所享受的土地资产收益存在巨大的差距，考虑到地方政府土地出让收入的大部分用于城市基础设施建设，那么这种财富分配机制一定程度上恶化了区域之间经济发展的不平衡。

　　再者是有房者与无房者之间财富分配的两极分化。房价高涨的情况下，在一线城市保有房产的家庭与二、三线城市保有房产的家庭之间、有房者与无房者之间，资产和财富的差距被严重拉开，从而在不同家庭之间产生资产保有的两极分化。

　　（三）过于强烈的房地产投资品特性成为经济结构调整的障碍

　　扩大内需一直是中国经济结构调整和宏观政策最重要课题之一。然而反观现状，扩大内需的一个最主要的方面就是增加对住宅的消费，以及与住宅相关的市政工程与公共服务投资支出。目前，即使与世界发达国家相比，中国家庭的消费生活水平应该说已有明显进步，然而在居住生活方面，却与发达国家甚至许多新兴国家都存在很大的差距，其中的重要原因是地价与房价高涨，基于此，家庭收入的绝大部分预算不得不花费在购买住宅上，或者将收入的绝大部分用于储蓄以备未来的购房支出，由于多数家庭仍未满足改善性住房需求，因此房价高涨、储蓄持续增加、消费持续下降成为同一问题的三个方面。从初步的相关性分析结果来看，房价每上涨一个百分点，储蓄率会提高近0.5个百分点。

　　三、房地产需求从投资需求向向消费主导的转型的基础条件初步显现

　　从多个层面的情况判断，当前实现这种转变的基础条件已初步显现。

　　（一）土地推出与成交数量明显上升，地价上升预期得到抑制

　　土地有效供给的增加是抑制地价与房价上涨预期的必要条件。从中国指数研究院的数据看，近期（6.28-7.04）监测的20个主要城市共推出土地211宗，环比增加115%，推出土地面积1162万平方米，环比增加112%。成交面积480万平方米，环比增加98%。同时，由于土地供给的大幅度增加，这20个城市土地成交均价降幅十分明显，环比下降49%。

　　（二）房屋供给量上升与成交量下降，抑制房价上涨的预期

　　从供给方面的因素看，目前北京、上海、深圳和广州的住宅可售套数分别是91412、40551、23060、37655套，按照最近的消费进度，这四大城市的库存消化周期将分别是14、5、17.5、7个月。